Schadensersatz bei Verletzung von Aufklärungspflichten

Schadensersatz bei Verletzung von Aufklärungspflichten
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Ein Makler ist dem Käufer eines Grundstücks zu Schadensersatz verpflichtet, wenn im Exposé fälschlicherweise angegeben war, dass das Haus vollständig unterkellert sei. Der Schadensersatzanspruch umfasst jedoch nur das negative Interesse. Der Käufer kann daher nicht die Aufwendungen für die nachträgliche Erstellung eines Kellers verlangen.

OLG München, Urteil vom 19.11.2014; Az. 20 U 2215/14

Sachverhalt:

Der klagende Käufer hat mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen. Der Makler hatte das von ihm angebotene Hausgrundstück im Internet und im Exposé mit dem Hinweis angeboten: „Das Haus ist komplett unterkellert“. Tatsächlich war das Wohnzimmer mit 24 qm Größe nicht unterkellert. Der Maklerkunde wurde hierauf nicht hingewiesen, auch nicht während einer Besichtigung. Dem Makler war dies bekannt.

Entscheidung:

Das Landgericht hatte dem Maklerkunden die von diesem geltend gemachten Kosten für die nachträgliche Erstellung der Unterkellerung in Höhe von 20.288 Euro nebst Zinsen zugesprochen. Das Oberlandesgericht München hebt das Urteil auf. Inhaltlich bestätigt das OLG zwar die Auffassung des Landgerichts: Der Makler hat die ihm aus dem Maklervertrag obliegende Aufklärungsverpflichtung verletzt, indem er das Hausgrundstück mit vollständiger Unterkellerung bewarb und den Käufer nicht darüber aufklärte, dass dieses nur zum Teil unterkellert war. Der Käufer hatte vorgetragen, dass er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er von der Teilunterkellerung gewusst hätte.

Das Gericht führt jedoch weiter aus, dass der Kläger nur den sogenannten Vertrauensschaden, nicht aber den Erfüllungsschaden geltend machen könne. So habe der Käufer keinen Anspruch auf die Unterkellerungskosten, weil ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Aufklärungspflichten grundsätzlich nur auf das negative Interesse gerichtet sei. Der Kläger könne, da der Makler nicht der Verkäufer und damit der Vertragspartner aus dem Kaufvertrag ist, nur Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Zur Feststellung des ersatzfähigen Vertrauensschadens ist nach Auffassung des OLG ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen, in dem die aktuelle Vermögenslage des Käufers mit der verglichen wird, in der er sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch den Makler vertraut hätte. Im Einzelnen hätte der Käufer dann nicht bezahlen müssen:

  • die Maklercourtage
  • die Grunderwerbsteuer
  • die Grundbuchkosten
  • die Fahrtkosten zum Beurkundungsnotar
  • den Zinsschaden, den der Käufer erlitten hat, weil er den Kaufpreis bei einem Nichtabschluss des Kaufvertrages zinsbringend hätte anlegen können
  • die Betriebsgrundkosten
  • die Wertminderung, d.h. die vom Sachverständigen festgestellte durch die fehlende volle Unterkellerung bedingte Wertminderung

Fazit:

Der Makler verletzt seine Aufklärungspflicht, wenn er trotz positiver Kenntnis ein teilunterkellertes Haus als voll unterkellert anbietet. Die gleiche Situation liegt beim Fall des OLG Koblenz vom 16.11.2012 vor: Hier verneinte der Makler die Frage eines Käufers nach der Asbesthaltigkeit einer Dacheindeckung, obgleich er davon Kenntnis hatte. Der geschädigte Käufer kann in einem solchen Fall vom Makler allerdings nicht das „positive Interesse“ als Schadensersatz verlangen, also die Kosten für die Herrichtung des Daches, sondern nur das „negative Interesse“, d.h. den Vertrauensschaden. Die unerlaubte Handlung des Maklers soll nicht dazu führen, dass dieser wie ein Verkäufer behandelt wird. Der Käufer kann jedoch verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und kann deshalb die Kosten geltend machen, die ihm durch den Abschluss entstanden sind, ebenso wie die Wertdifferenz.

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