Makler als Vertreter bei Zwangsversteigerungen

Makler als Vertreter im Zwangsversteigerungsverfahren
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Immobilienmakler sind nicht befugt, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Die Befugnis, Bieter zu vertreten, bleibt hiervon unberührt.

BGH, Urteil 12.01.2011  – Az. I ZR 122/09

Sachverhalt:

Zwei zugelassene Rechtsanwälte, die für Gläubiger gerichtliche Zwangsversteigerungstermine wahrnehmen, verklagen eine Immobilienmaklerin auf Unterlassung. Die Maklerin bietet ihren Kunden an, sie im Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Die Anwälte beantragen: „… die Beklagte unter Androhung der gesetzlichen Ordnungsmittel zu verurteilen, es zu unterlassen, sich zu erbieten, für Gläubiger in gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren Terminsvertretungen zu übernehmen und diese durchzuführen.“

Als „Terminsvertreter“ fungieren Rechtsanwälte, die Prozessbevollmächtigte in einem Verhandlungs-, Erörterungs- oder Beweisaufnahmetermin vertreten oder von gerichtlich bestellten Sachverständigen angesetzte Termine wahrnehmen.

Die Immobilienmaklerin beantragt Klageabweisung und macht geltend, dass es sich bei den Zwangsversteigerungsverfahren nicht um einen „Parteiprozess“ im Sinne von § 79 ZPO handele. Ein Ausschluss von Maklern von der Vertretung eines Gläubigers im Zwangsversteigerungstermin verstoße gegen das Grundrecht der freien Berufsausübung sowie gegen das Willkürverbot und gegen das rechtsstaatliche Verhältnismäßigkeitsprinzip.

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Oldenburg gaben jedoch dem Klagantrag der Rechtsanwälte statt. Der BGH weist die Revision der Maklerin gegen das Urteil des OLG Oldenburg zurück.

Entscheidung:

Nach Auffassung des BGH umfasst der Unterlassungsantrag die Übernahme der „Terminsvertretung“ für Gläubiger und die Durchführung des Termins. Zwar kann sich ein Gläubiger Nach dem Wortlaut würde damit auch die Vertretung des Gläubigers bei der Abgabe eines Eigengebotes erfasst werden. Ein Bieter könne sich jedoch durchaus im Zwangsversteigerungstermin von jeder bevollmächtigten natürlichen oder juristischen Person vertreten lassen. Dies könnte auch ein Gläubiger sein, soweit dieser am Versteigerungstermin lediglich als Bieter – und in diesem Moment nicht als Gläubiger – teilnähme und ein Gebot abgäbe.

Aber: Bieter zählen nach den Ausführungen des BGH nicht zu den Beteiligten im Sinne des § 79 ZPO. Die Vorschrift des § 79 ZPO sei dazu bestimmt, im Interesse der Marktteilnehmer, insbesondere der Verbraucher, das Marktverhalten zu regeln. Sie diene dabei vor allem der Sicherstellung einer sachgerechten Vertretung der Partei im gerichtlichen Verfahren und andererseits der Ordnung des Prozesses. Auch wenn im Zwangsversteigerungstermin grundsätzlich kein kontradiktorisches Aufeinandertreffen von Gläubigern und Schuldnern stattfinde, handele es sich doch um ein gerichtliches Verfahren mit in der Regel erheblicher Tragweite: Gläubiger und Schuldner verfolgen widerstreitende Interessen, wenn etwa Streit über die Anordnung, Einstellung oder Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens herrscht. Eine sachgerechte Wahrnehmung der Interessen des Gläubigers erfordere daher eine erschöpfende Beratung des Gläubigers, die auch umfassende materielle und formelle Rechtskenntnisse voraussetzt.

In diesem Sinne ist der Makler von der Vertretung eines Gläubigers durch § 79 ZPO im Zwangsversteigerungsverfahren ausgeschlossen. Der Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit ist durch ausreichende Gründe der Wahrung des Gemeinwohls gerechtfertigt, darunter fallen der Schutz der rechtsuchenden Bevölkerung und eine funktionierende Rechtspflege. Der BGH führt aus, dass die praktischen Kenntnisse und Erfahrungen von Maklern nicht ausreichten, um Gläubiger im Zwangsversteigerungstermin sachgerecht zu vertreten. Dazu seien auch materiell- und verfahrens-rechtliche Kenntnisse notwendig.

Fazit:

Wie die Entscheidung des BGH deutlich macht, werden bei der rechtlichen Vertretung vor Gericht nicht anwaltlich tätige Personen in der Prozessvertretung eingeschränkt. Schon das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) hat zu Einschränkungen für den Grundstücks- und Wohnungseigentumsverwalter bei der gerichtlichen Geltendmachung von Mieten bzw. von Wohngeldern geführt. Dass der Makler den Gläubiger im Versteigerungsverfahren nicht sachgerecht vertreten kann, dürfte im Einzelfall in Frage stehen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Makler häufig besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Zwangsversteigerungsbereich haben, die ihren Kunden zugute kommen können.

Mit dieser Entscheidung des BGH ist nun aber klargestellt, dass der Makler unabhängig vom Einzelfall nicht zu dem Kreis derjenigen gehört, die einen Gläubiger im gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren vertreten darf. Tritt der Gläubiger hingegen nur als Bieter auf, ist eine Vertretung durch den Makler zulässig.

 

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