Wie Vermieter auf eine Mietminderung reagieren sollten

Wie Vermieter auf eine Mietminderung reagieren sollten
© Fotolia / Andrey Popov

Zahlungsverzug oder Mietausfälle sind für jeden Vermieter ein Albtraum. Doch in manchen Fällen ist der Mieter im Recht, wenn er eine Mietminderung fordert. Die Sachlage ist nicht immer eindeutig. Immonet erklärt, wie sich Vermieter in solchen Fällen richtig verhalten.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss einen Mindeststandard der Wohnung garantieren. Gesetzlich steht Mietern bei groben Mängeln eine Minderung der Miete zu, wenn der „vertragsgemäße Gebrauch“ der Wohnung  eingeschränkt ist. Das können beispielsweise Schimmelschäden, Lärm- und Geruchsbelästigung oder Heizungsausfall im Winter sein.

1. Prüfen Sie die Schäden in der Wohnung

So lange der Mangel besteht, ist eine Mietminderung möglich. Bagatellschäden zählen nicht, genauso wenig wie Schäden, für die der Mieter oder seine Gäste selbst verantwortlich sind. Wenn der Mangel schon bei der Übergabe der Wohnung bekannt war, ist keine Mietminderung möglich, auch nicht während der ersten drei Monate einer energetischen Sanierung. Ist die Wohnung jedoch in dieser Zeit nicht bewohnbar, so ist überhaupt keine Miete fällig.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollten Sie als Vermieter die Wohnung schnellstmöglich besichtigen und den Schaden in Augenschein nehmen. „Grundsätzlich ist den Mietparteien anzuraten, den Sachverhalt und die technischen Hintergründe exakt aufzunehmen, was bereits zu einer Verständigung ohne Gericht führen kann“, rät der Vermieterverein. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen, bevor es zu Streitigkeiten vor Gericht kommt. Sie können die Mängelfrage auch von einem Sachverständigen klären lassen. So kann eine neutrale Person mögliche Wogen glätten und eine Lösung finden, die dem Gesetz entspricht und für beide Parteien fair ist.

2. Prüfen Sie die Rechtslage

Ihr Mieter ist nicht berechtigt, ohne Ankündigung des Schadens (Mängelanzeige) weniger Miete zu überweisen. Im ersten Schritt muss er Ihnen den Mangel melden und es muss nachgewiesen werden, dass er nicht dafür verantwortlich ist. Außerdem muss die mit dem Mangel verbundene erhebliche Beeinträchtigung bewiesen werden, zum Beispiel durch ein Lärmprotokoll. Achtung bei starkem Schimmelbefall: „Soweit es sich um gesundheitsgefährdende Mängel handelt, ist eine schnelle Reaktion notwendig, da der Mieter dann auch ohne Abmahnung fristlos kündigen kann“, warnt Rechtsanwalt Michael Wolf, Präsident des Vermietervereins.

Vorübergehende Mängel wie ein Tag mit einem Baugerüst vor dem Fenster sind kein ausreichender Grund für eine Mietminderung. Ebenso müssen Mieter Beeinträchtigungen hinnehmen, die ortsüblich sind, weil die Wohnung etwa an einer stark befahrenen Straße oder einem Spielplatz liegt. Hat Ihr Mieter den Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung verursacht, zum Beispiel durch die verbotene Aufnahme von Untermietern, darf er die Miete nicht mindern.

Checkliste für Vermieter

Wenn Sie einem der folgenden Punkte zustimmen können, ist die Mietminderung nicht rechtens:

  • Der Mietmangel ist nur ein Bagatellschaden und beeinträchtigt den Mieter nur unerheblich.
  • Ein Schaden bestand schon zu Beginn der Miete und ist dem Mieter seit der Wohnungsbesichtigung bekannt.
  • Der beanstandete Schaden ist im Übergabeprotokoll oder Mietvertrag aufgelistet und Ihr Mieter hat diesen Schaden hingenommen.
  • Der Schaden ist entstanden, weil der Mieter die Wohnung nicht gemäß dem Mietvertrag genutzt hat.
  • Der Mieter trägt die Schuld am Schaden.
  • Der Mieter hat die Beseitigung des Mangels durch Handwerker verhindert.
  • Der Mangel ist bei einer Baumaßnahme entstanden, die der Mieter sich gewünscht hat.
  • Ihr Mieter beklagt sich über ausbleibenden Geschäftserfolg bei einer gewerblich genutzten Immobilie.
  • Ihr Mieter hat den Schaden nicht sofort gemeldet.

3. Bleiben Sie fair

Je schneller Sie sich um die Mängelanzeige kümmern, desto mehr signalisieren Sie Ihrem Mieter, dass Sie sein Anliegen ernst nehmen. Versuchen Sie beide Interessen in einem Kompromiss zu vereinbaren. Hören Sie dem Mieter genau zu und lassen Sie sich in Härtefällen nicht provozieren, sondern bleiben sachlich.

Wer auf Diplomatie setzt und genau über die Rechtslage informiert ist, erreicht seine Ziele eher als derjenige, der unsachlich streitet. Je früher der Sachverhalt geklärt ist, desto mehr Zeit, Nerven und Geld sparen Sie. Vermeiden Sie eine Gerichtsverhandlung, bei der beide Seiten als Verlierer herausgehen.

4. Was Sie tun müssen, wenn die Mietminderung rechtens ist

Sind Sie für den Mangel verantwortlich, sollten Sie schnell zum Telefon greifen und einen Handwerker beauftragen, den Schaden zu beheben. Im Fall von Baustellenlärm können Sie nichts unternehmen, außer der Mietminderung stattzugeben. In manchen Fällen von Lärmbelästigung können Sie denjenigen, der für den Lärm verantwortlich ist, verklagen. Hier lohnt die Beratung durch Fachverbände oder einen Anwalt.

5. Wie Sie die Mietminderung berechnen

Im Gesetz heißt es, die Minderung soll einer „angemessenen“ Höhe entsprechen. Eine feste Zahl existiert nicht. Grundsätzlich werden die Schwere des Schadens, die Höhe der Miete, der Standard der Wohnung, die Lage des Hauses und die Jahreszeit mit in die Berechnung einbezogen. Bei der Internetrecherche findet man häufig Tabellen, die jedoch nicht verbindlich sind. Bei der Minderung gilt es, den „richtigen“ Prozentsatz zu treffen.

Beide Parteien können sich über Gerichtsentscheidungen in vergleichbaren Fällen informieren, was aber auch ein Risiko birgt, da jeder Fall speziell ist. Bei der Berechnung können Vermieterverbände oder Anwälte helfen.

6. Was Sie tun müssen, wenn die  Mietminderung nicht berechtigt ist

In diesem Fall sollten Sie schriftlich widersprechen und begründen, warum kein Recht auf Mietminderung besteht. In dem Schreiben sollten Sie dem Mieter eine Zahlungsfrist nennen, in der er den Mietrückstand begleichen muss, da ihm ansonsten eine Klage droht. Zahlt der Mieter nicht, können Sie ihm fristlos kündigen, falls der Rückstand von mehr als zwei Mieten erreicht ist.

Während einer Mietminderung dürfen Sie dem Mieter nicht grundlos die Wohnung kündigen – es sei denn, seine Mietminderung ist unberechtigt und der Mieter ist deutlich im Zahlungsverzug. Ignoriert Ihr Mieter Ihren Widerspruch und verweigert die Zahlung, führt kein Weg an einer rechtlichen Beratung vorbei. Hier erfahren Sie, wie Sie bei einer Klage vorgehen müssen.

Weiterlesen:

Tipps zur außergerichtlichen Einigung bei Mietstreitigkeiten