Maximale Finanzierbarkeit: Wie teuer darf das Eigenheim sein?

Maximale Finanzierbarkeit: Wie teuer darf das Eigenheim sein?
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Vom eigenen Haus mit Garten oder einer schicken Eigentumswohnung träumen viele. Damit bei der Umsetzung aus dem Traum kein Alptraum wird, ist eine vernünftige Planung unerlässlich. Der bedeutendste Faktor ist die Finanzierung. Um sich mit dem Immobilienkauf nicht zu übernehmen, ist es wichtig, vorher herauszufinden, wie teuer die Immobilie maximal sein darf. Doch wie berechnet man die persönliche maximale Finanzierbarkeit? Immonet hat die wichtigsten Regeln zusammengefasst.

Stadtvilla oder Drei-Zimmer-Wohnung? Bevor angehende Immobilienbesitzer sich nach einem neuen Heim umsehen, müssen sie herausfinden, was sie sich leisten können. Dafür steht eine einfache mathematische Formel zur Verfügung.

1. Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100
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    Zinssatz in Prozent + Tilgung in Prozent     = maximaler Kreditbetrag

2. Maximaler Kreditbetrag + Eigenkapital – 10% Kaufnebenkosten = maximaler Immobilienpreis

Bevor man die Formel jedoch anwenden kann, muss man wissen, welche Werte man einsetzen muss. Schließlich soll am Ende der Rechnung ein realistischer Betrag stehen. Damit dass gelingt, müssen angehende Immobilienbesitzer zunächst die wichtigsten Werte eruieren.

Die finanzielle Belastbarkeit

Der Wert der finanziellen Belastbarkeit entspricht dem Betrag, der monatlich an die Bank zurückgezahlt wird. Bei dessen Berechnung unterlaufen die meisten Fehler, hat Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg festgestellt. „Die meisten überschätzen sich und setzen den Betrag viel zu hoch an.“

Als Basis sollte das Netto-Monats-Einkommen gewählt werden. Variable Einnahmen, wie Provisionen, aber auch das 13. Monatsgehalt werden bei der Rechnung außen vor gelassen.

Die Belastungen für das Haus – also die Bedienung der Kredite plus die Wohnnebenkosten – sollten höchstens 40 Prozent des Netto-Einkommens betragen, lautet die Grundregel. „Bei einigen Familien kann das aber bereits zu hoch sein“, warnt der Verbraucherschützer. Gerade da, wo das Einkommen insgesamt niedrig ist, fällt der Anteil für Lebenshaltungskosten prozentual höher aus. Um diese realistisch einschätzen zu können, ist es sinnvoll eine Zeit lang ein Haushaltsbuch zu führen. „Man sollte nicht glauben, dass man seinen Lebensstandard langfristig herunterschrauben kann“, warnt Schmid-Burgk.

Nichts schön rechnen

Ein typischer Fehler, der bei der Berechnung der monatlichen Ausgaben ebenfalls gemacht wird: Abschreibungen werden vergessen. „Dann werden 150 Euro für das Auto veranschlagt. Aber dass in spätestens acht Jahren ein neues Gefährt gebraucht wird, dessen Anschaffung ebenfalls viele Tausend Euro kostet, die bereits angespart werden müssen, bedenken viele nicht“, nennt Schmid-Burgk ein Beispiel.

Nicht vergessen sollte man auch, dass die Wohnnebenkosten für ein Haus höher liegen können als in der aktuellen Bleibe. 2,50 Euro für Neubauten, 4 Euro für das Leben in Altbauten (älter als zehn Jahre) sollten für die Wohnnebenkosten pro Quadratmeter mindestens eingerechnet werden, nennt Schmid-Burgk Zahlen. Zudem sollte man Ausgaben für den Weg zur Arbeit bedenken, die können sich je nach Lage des neuen Hauses ebenfalls deutlich ändern.

Zukunftsplanung

Bedacht werden sollte auf jeden Fall, wie es in der Zukunft weitergeht. Ein wichtiger Faktor ist die Familienplanung: Sind schon Kinder da oder sind welche gewünscht? Kinder werden im Laufe des Lebens immer teurer. Zudem können Eltern häufig nicht im gleichen Rahmen weiterarbeiten wie vor der Geburt des Nachwuchses. „Traurig wäre es, wenn man plötzlich feststellen muss, dass man sich wegen des Hauses keine Kinder mehr leisten kann“, fasst der Verbraucherschützer zusammen.

Ein zweiter wichtiger Faktor ist die Jobsicherheit. Hier hilft nur ein sehr realistischer Blick auf die eigene Karriere und seinen Arbeitgeber. Besonders kritisch ist die Situation für Selbstständige. „Für sie ist das Risiko am höchsten. Da muss man sich schon ehrlich fragen, ob man das eingehen möchte“, sagt Schmid-Burgk. 

Die Tilgung

Für die Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate ist die Laufzeit der gesamten Finanzierung entscheidend, sprich wann die Schulden abgezahlt sein sollen. Bei der realistischen Planung der Rückzahlungsdauer hilft die Grundregel: Die Finanzierung einer Immobilie sollte so geplant werden, dass der Kreditnehmer bis zu seinem 60. Lebensjahr schuldenfrei ist. Je älter er also bei Darlehensabschluss ist, umso höher muss die Tilgungsrate sein. Geringe Tilgungen bewirken neben einer langen Laufzeit insgesamt auch eine höhere Zinslast.

Die Mindesttilgung liegt bei einem Prozent. Verbraucherschützer empfehlen aber eine deutlich höhere Tilgungsrate. „Der durchschnittliche Immobilienkäufer ist heute um die 40 Jahre alt. Da bleiben nicht so viele Jahre, um seine Immobilie abzuzahlen“, sagt Schmid-Burgk. Er empfiehlt je nach Situation der Käufer eine Tilgungsrate von mindestens 1,5, besser 2 Prozent oder mehr.

Der Zinssatz

Der Verbraucherschützer empfiehlt, sich bei den derzeit sehr günstigen Kreditbedingungen für lange Rückzahlungs-Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren zu entscheiden. So können Kreditnehmer möglichst lange von dem historisch-niedrigen Zinsniveau profitieren und müssen sich nicht alle paar Jahre wieder mit der Finanzierung auseinandersetzen. Zwar gehen lange Laufzeiten mit leicht höheren Zinsen einher, aber sie ermöglichen eine langfristig sichere Planung. „Außerdem haben Kunden nach zehn Jahren ohnehin die Möglichkeit, aus dem Kredit auszusteigen und andere Bedingungen oder Finanzierungsmodelle zu wählen, falls das der Markt dann hergibt“, sagt Schmid-Burgk. Banken dürften das nach aktueller Gesetzlage übrigens nicht.

Wer nicht auf Nummer Sicher geht, kann in zehn Jahren bei einer allgemeinen Steigerung der Durchschnittszinsen von nur zwei bis drei Prozent leicht mit doppelt so hohen Raten konfrontiert sein. „Dann steht man schnell mit dem Rücken an der Wand. Vor allem dort, wo die Finanzierung knapp kalkuliert ist, sollte man sich für Langfristigkeit entscheiden“, rät Schmid-Burgk. Wie sich der Markt entwickelt, könne letztlich niemand genau voraussagen, aber Zinsen von bis zu sechs Prozent hält der Experte für möglich.

Die Nebenkosten nicht vergessen

Was angehende Immobilienbesitzer nicht vergessen sollten: Bei jedem Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Für diese werden im Schnitt zehn Prozent veranschlagt. Von dem Betrag des errechneten Eigenkapitals müssen also rund zehn Prozent für diesen Kostenpunkt abgezogen werden. Dann erst hat man einen realistischen Wert, mit dem man sich auf dem Immobilienmarkt nach einem geeigneten Objekt umschauen kann. Große Reparaturen oder teure Sanierungsmaßnahmen sollten beim Traumhaus dann aber auf die nächsten Jahre nicht nötig – oder von der Summe mit abgedeckt sein.

Ein Rechen-Beispiel

Eine junge Familie mit einem Kind möchte eine Immobilie kaufen. Derzeit stehen ihnen 3.000 Euro im Monat zu Verfügung, der Job eines Partners ist relativ sicher, da ein zweites Kind in Planung ist, wird das Einkommen der Familie aber auch nicht wachsen.

Nach Abzug der durchschnittlichen Lebenshaltungskosten, Rücklagen, der voraussichtlichen Wohnnebenkosten und einem finanziellen Puffer, bleiben der Familie 800 Euro, für die Bedienung der Kredite und der Tilgung.
Sie entscheiden sich für einen langfristigen Kredit, dessen Zinssatz nicht höher als drei Prozent sein soll. Die Tilgung soll zwei Prozent betragen.

800 x 12 Monate x 100
___________________ 

3 Prozent + 2 Prozent    = 192 000 Euro

Zu dem maximalen Kreditbetrag von 192.000 Euro kommt Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro. Die Familie kann für den Erwerb der Immobilie 232.000 Euro ausgeben. Zieht sie davon nun die Nebenkosten für den Kauf ab, bleibt der Betrag von rund 210.000 Euro, den die Immobilie maximal kosten darf.

192.000 Euro +40.000 Euro = 232.000 Euro

232.000 Euro – 232.000/10 = 209.800 Euro

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