Marktwert Ihrer Immobilie: So ermitteln Sie den Wert Ihres Objektes – Tipps von Immonet

Marktwert Ihrer Immobilie: So ermitteln Sie den Wert Ihres Objektes

© Daniel DiNuzzo / Unsplash

Sie würden Ihre Immobilie gerne verkaufen, sind sich aber nicht sicher, wo der Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung liegt? Dann sind Sie bei uns richtig: Hier erfahren Sie, was der Marktwert einer Immobilie konkret bezeichnet, wie Sie den Marktwert ermitteln und warum er so wichtig ist.

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Laut Baugesetzbuch beschreibt der Marktwert (oder Verkehrswert) einer Immobilie den Preis, der „(…) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB).

Salopp formuliert: Im Rahmen einer Wohnungs- oder Hausbewertung wird der Wert Ihrer Immobilie ermittelt, diesen Prozess nennt man auch Wertermittlung. Das Ergebnis bezeichnet man als Marktwert oder auch Verkehrswert. Faktoren, die den Marktwert maßgeblich beeinflussen, sind in erster Linie:

  • Lage der Immobilie
  • Ausstattungsmerkmale der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Baujahr der Immobilie

Warum ist der Marktwert so wichtig?

Unabhängig davon, ob Sie selbst dort gewohnt oder Ihr Haus als Kapitalanlage genutzt haben – der Verkauf Ihrer Immobilie sollte möglichst profitabel sein. Damit Sie den Marktpreis nicht zu niedrig ansetzen und Gefahr laufen, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus unter Wert verkaufen, ist eine vorherige Immobilienbewertung unverzichtbar. Denn auch das Gegenteil kann negative Folgen haben: Setzen Sie den Preis Ihrer Immobilie zu hoch an, verschrecken Sie womöglich potenzielle Interessenten und verzögern dadurch den Verkauf.

Was ist Ihre Immobilie wert?

So ermitteln Sie den Marktwert Ihres Objektes

Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln wollen, sollten Sie beachten, dass es verschiedene Verfahren gibt, mit denen die Bestimmung möglich ist. Wir stellen Ihnen die unterschiedlichen Methoden mit ihren Vor- und Nachteilen vor.

  • Vergleichswertverfahren 
    Um den Preis einer Immobilie mithilfe des Vergleichswertverfahrens zu berechnen, wird der Wert ähnlicher Immobilien herangezogen: Lage, Größe, Zustand und Bodenbeschaffenheit beider Immobilien müssen vergleichbar sein. Aus diesem Grund kommt das Vergleichswertverfahren nur infrage, wenn sich die Merkmale der zu vergleichenden Immobilien tatsächlich ähneln.
  • Sachwertverfahren
    Für das Sachwertverfahren ermittelt ein Sachverständiger, wie viel der Neubau Ihrer Immobilie kosten würde. In diese Berechnung fließen Faktoren wie der Grundstückswert sowie die Herstellungskosten und Baunebenkosten ein. Diese Kosten basieren auf der Brutto-Grundfläche Ihrer Immobilie. Davon wird zum Schluss der Abnutzungswert Ihrer Immobilie subtrahiert. Das Sachwertverfahren ist vor allem für Gebäude wie kulturelle Einrichtungen sinnvoll.
  • Ertragswertverfahren
    Für das sogenannte Ertragswertverfahren bietet die marktübliche Jahresrohmiete der Immobilie die Grundlage. Die Jahresrohmiete setzt sich aus dem Reinertrag sowie dem Boden- und Grundstückswert zusammen. Dieses Verfahren wird häufig bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern angewandt, um den Marktwert zu ermitteln. 

  • Verkehrswertgutachten
    Das Verkehrswertgutachten ist eine Kombination aus den drei genannten Verkehrswertverfahren. Je nach Art und Nutzung der Immobilie entscheidet jedoch der Sachverständige, ob es notwendig ist, alle drei Verfahren anzuwenden.

Vergleichswertverfahren

Wertvergleich mit einer ähnlichen Immobilie

Sachwertverfahren

Kosten des Neubaus der Immobilie minus der Abnutzung

Ertragswertverfahren

Ermittlung der marktüblichen Jahresrohmiete

Verkehrswertgutachten

Kombination aus Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren

Wichtige Kriterien für die Marktwertermittlung

Neben den gängigen Marktwertverfahren ist es hilfreich zu wissen, welche Kriterien der Sachverständige für die Immobilienbewertung in Betracht zieht. Wir geben Ihnen einen Überblick.

  • Immobilie
    Eine ausschlaggebende Rolle bei der Bewertung Ihrer Immobilie spielen die Größe, das Baujahr und der Zustand des Objektes. Auch die Anzahl der Räume und die Nutzungsmöglichkeiten werden bewertet – unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, eine Gewerbeimmobilie, ein Grundstück oder eine Wohnung handelt. Um einen guten Zustand Ihrer Immobilie zu gewährleisten, sind regelmäßige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten zu empfehlen.
  • Lage
    Der Sachverständige bezieht in sein Gutachten die Lage Ihrer Immobilie ein. Dabei werden unter anderem die Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung, die Entfernung zu Arztpraxen und die infrastrukturelle Anbindung berücksichtigt. Je besser Ihre Immobilie an das öffentliche Verkehrsnetz gekoppelt ist und je vielfältiger die Kultur- und Freizeitangebote in der Nähe sind, desto höher fällt die Bewertung des Objektes aus.
  • Energieeffizienz
    Den meisten Interessenten ist es sehr wichtig, dass eine Immobilie den neuen Energie-Standards entspricht und möglichst energieeffizient ist. Sie wollen Energie sparen, um gleichermaßen die Umwelt als auch den eigenen Geldbeutel zu schonen. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören etwa moderne Lüftungssysteme, Fußbodenheizungen und eine effektive Wärmedämmung

Angebotspreis und Verkaufspreis Ihrer Immobilie

Durch das Ermitteln des Marktwerts Ihrer Immobilie legen Sie für gewöhnlich auch den Angebotspreis fest. Der Angebotspreis eines Objekts ist der Preis, zu dem der Verkäufer seine Immobilie auf dem Markt anbietet. Der Verkaufspreis ist folglich der Preis, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft wird. 

Häufig muss der Eigentümer mit einem Nachlass von fünf bis zehn Prozent auf den Wunschpreis rechnen – der Verkaufspreis fällt also in der Regel niedriger als der Angebotspreis aus. Dieser Preisnachlass ist mit dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt verknüpft: Je geringer das Angebot an vorhandenem Wohnraum und je beliebter die Lage Ihrer Immobilie ist, desto bessere Chancen haben Sie, einen guten Verkaufspreis zu erzielen. 

Die Bewertung Ihrer Immobilie wird durch viele Faktoren bestimmt, die Sie nicht beeinflussen können. Neue Bauvorhaben in der Umgebung beispielsweise wirken sich meist negativ auf den Verkaufspreis aus. Durch wertsteigernde Maßnahmen wie den Einbau einer effizienten Wärmedämmung jedoch können Sie dennoch (positiven) Einfluss auf die Höhe des Marktwertes nehmen. 

Tipp: Zusätzlich zu den üblichen Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes können Sie den Preis Ihrer Immobilie auch online ermitteln. Diese Auskunft ist weniger detailliert, dafür ist das Dokument aber umso schneller zur Hand.

Was ist Ihre Immobilie wert?