Provisionsstreit: War die Maklerleistung entscheidend für den Vertragsschluss?

Provisionsstreit: War die Maklerleistung entscheidend für den Vertragsschluss?
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Wenn ein Kunde behauptet, Vorkenntnisse zu einem Objekt gehabt zu haben, kann das die Maklerprovision gefährden. Denn kannte der Kunde Exposé oder Eigentümer-Daten, bevor der Makler ihm diese zukommen ließ, waren dessen Aktivitäten für den Kaufvertragsschluss nicht relevant. Landet der Provisionsstreit vor Gericht, ist es am Makler, dass Gegenteil zu beweisen – ein nicht ganz einfaches Unterfangen. Liegt zwischen seinen Leistungen und dem Vertragsschluss jedoch nicht allzu viel Zeit, spricht der sogenannte Anscheinsbeweis für den Makler. Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt kommentiert einen aktuellen Fall – und weiß Rat, wie ein Provisionsstreit wegen Objektvorkenntnis zu vermeiden ist.

Man kann es eine Standard-Situation im Berufsalltag eines Maklers nennen: Nachdem er ein Kaufobjekt auf einem Internetportal inseriert hat – mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass eine Provision für den Käufer fällig wird – meldet sich ein Interessent. Bei dem für den Folgetag verabredeten Besichtigungstermin erhält der Interessent das Exposé des Objekts und lernt den Eigentümer kennen. Damit hat der Makler seine Nachweisleistung erbracht – im Juristenjargon würde man sagen: Er hat dem Interessenten die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen. Dieser kann nun in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Eigentümer treten.

Der Fall: Ein Kunde verweigert die Provisionszahlung wegen Vorkenntnis

Nachdem der Interessent wenig später tatsächlich einen Kaufvertrag mit dem Eigentümer abschließt, stellt der Makler seine Provisionsrechnung. Der frisch gebackene Immobilienbesitzer verweigert die Zahlung jedoch mit dem Hinweis, dass er Exposé und die Daten des Eigentümers schon aus anderer Quelle erhalten habe – und zwar einen Tag bevor er diese Informationen vom dem nun klagenden Makler erhielt. Das ist deshalb relevant, weil der Interessent demnach auch ohne die vom Makler erteilten Informationen mit dem Eigentümer hätte Kontakt aufnehmen und schließlich in Vertragsverhandlungen eintreten können. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hatte deshalb die Frage zu klären, ob die Maklerleistungen für den Abschluss des Kaufvertrages kausal waren oder nicht.

Spricht zugunsten des Makler: Der Anscheinsbeweis

Bei Provisionsstreitigkeiten vor Gericht ist es Pflicht des Maklers darzulegen, dass seine Aktivitäten – wie die Übermittlung der Exposé und Eigentümer-Daten – für den Abschluss eines Kaufvertrages „mitursächlich“ waren. Jedoch ergibt sich dieser Zusammenhang von selbst, wenn zwischen Abschluss des Kaufvertrags und den Aktivitäten des Maklers nur eine kurze Zeit lag (laut BGH drei bis sechs Monate, maximal aber ein Jahr). Diese zeitliche Nähe gilt als sogenannter „Anscheinsbeweis“. Im verhandelten Fall trifft er zu, da zwischen den beiden Ereignissen nur drei Monate vergingen.

Hat der Kunde Vorkenntnis vom Objekt, ist der Makler-Nachweis nicht erbracht Diesen Anscheinsbeweis will der Käufer jedoch wiederlegen. Er behauptet, wesentlich für den Vertragsschluss seien andere Informationen als die des Maklers gewesen: Er hätte von einem Dritten – nämlich von einem anderen Makler – Exposé und Eigentümer-Daten erhalten, bevor der Kläger ihm diese zukommen ließ.

An einen solchen Gegenbeweis stellt das Gericht jedoch strenge Anforderungen – der Maklerkunde muss den behaupteten Ablauf „substantiiert darlegen und beweisen“. In diesem Fall gelingt ihm nicht. So kann er sich nicht genau erinnern, wann er die E-Mail des anderen Maklers zur Kenntnis genommen hat – ob dies also tatsächlich schon vor dem Besichtigungstermin geschah. Zudem räumt der Kunde selbst ein, dass er den Namen des Eigentümers erstmals während der Besichtigung erfahren hat. Und damit steht nicht mit Gewissheit fest, dass er schon vor dem Besichtigungstermin mit dem Kläger die für den Vertragsschluss entscheidenden Vorkenntnisse gehabt hat.

Die Entscheidung des Gerichts ist deshalb eindeutig: Der klagende Makler hat alle für einen Provisionsanspruch notwendigen Voraussetzungen erfüllt. Sein Immobilieninserat, auf das sich der Interessent meldete, enthielt ein eindeutiges Provisionsverlangen. Auf Anfrage des Kunden arrangierte er einen Besichtigungstermin und übergab dem Kunden das Exposé – damit erbrachte er eine Nachweisleistung. Eine weitere Voraussetzung, dass nämlich der Kaufvertrag „infolge des Nachweises“ zustande kam, ist ebenfalls zutreffend. Folglich muss der Käufer dem Makler die ausstehende Provision zahlen.

Der Kommentar von Ricarda Breiholdt:

"Der Vorkenntniseinwand ist in der Praxis von besonderer Bedeutung, da er auch noch zu einem späteren Zeitpunkt erhoben werden kann. Der Maklerkunde muss den Makler auf diesen Umstand zunächst gar nicht hinweisen. Vorkenntnis bedeutet, vorherige Kenntnis des Kunden von der Vertragsabschlussgelegenheit, also insbesondere von der Belegenheit des Objektes und der Kenntnis von der Person der potenziellen Vertragsgegenseite.

Wichtiger Tipp für die Praxis: Generell gilt, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Verpflichtung zur Offenbarung von Vorkenntnis nicht wirksam geregelt werden kann. Solche Vereinbarungen muss der Makler mit dem Kunden individuell schließen. Unterschreibt der Maklerkunde jedoch einen Objektnachweis, ist der Maklerkunde mit der späteren Geltendmachung einer angeblichen Vorkenntnis in der Regel ausgeschlossen, dies insbesondere dann, wenn er von dem Makler noch weitere wesentliche Maklerleistungen abverlangt hat."

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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