Hohe Preisabweichungen können die Provision gefährden

Maklerprovision: Abweichender Kaufpreis in Maklervertrag und Kaufvertrag
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Gefährdet es den Provisionsanspruch eines Maklers, wenn der notariell beurkundete Kaufpreis von dem im Maklervertrag vereinbarten Kaufpreis abweicht? Es kommt auf die Höhe der Abweichung an, erläutert Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt anhand eines Falles – und gibt Tipps, wie sich Immobilienprofis vor dem Provisionsverlust schützen können.

Was war geschehen?

Eine Maklerin verklagt ihre Auftraggeberin auf Zahlung von Provision. Einer ihrer Mitarbeiter hatte mit der Kundin eine Gewerbeimmobilie besichtigt und dabei eine Objektnachweisbestätigung unterzeichnet. Darin bestätigt die Kundin, dass  ihr die Objektlage sowie der Kaufpreis von 600.000 Euro mitgeteilt wurden und die Maklerin ihren Provisionsanspruch geltend gemacht hat.
Der später vertraglich vereinbarte Kaufpreis betrug nur noch 450.000 Euro und lag damit 25 Prozent unter dem im Maklervertrag vereinbarten Preis. Die Gerichte hatten deshalb zu klären, ob Maklervertrag und Kaufvertrag wirtschaftlich identisch sind und ein Provisionsanspruch besteht.

Die Entscheidung:

Der Fall durchläuft mehrere Instanzen: Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden und anschließend auch der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigen zunächst, dass die Maklerin die Nachweisleistung erbracht hat – ihr Mitarbeiter hatte die Verkaufsgelegenheit herbeigeführt und eine Besichtigung durchgeführt.

In einem anderen Punkt weicht das BGH jedoch von der Auffassung des OLG ab: Bei Grundstücksgeschäften komme es zwar häufig vor, dass der Kaufpreis niedriger ausfalle als ursprünglich angesetzt. Würden sich die Abweichungen jedoch im Rahmen dessen halten, womit der Kunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, schlössen Preisveränderungen auch nicht den Provisionsanspruch aus. Bei einem geringen Preisnachlass von ca. 15 Prozent sei die Identität von Makler- und Hauptvertrag nicht in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 13.12.2007. III ZR 163/07). Weiche der Kaufpreis hingegen um mehr als 50 Prozent ab, seien Makler- und Kaufvertrag grundsätzlich nicht mehr identisch.

Der im verhandelten Fall vorliegende Preisnachlass von 25 Prozent liegt zwischen diesen Vorgaben. Das BGH weist deshalb das Verfahren an das Oberlandesgericht zurück, damit es erneut entscheiden kann: Sind nach Maßgabe der BGH-Ausführungen und unter Berücksichtigung der Einzelfall-Umstände der Kaufvertrag und der Maklervertrag als wirtschaftlich identisch einzustufen und steht der Maklerin somit weiterhin Provision zu?

Wichtiger Praxishinweis:

Als Vermittler wirken Makler nicht selten an den Preisverhandlungen mit und sollten sich daher des Risikos bewusst sein: Eine zu hohe Verkäuferforderung, die auf dem Grundstücksmarkt nicht durchzusetzen ist, kann die Provision gefährden. Eine Lösung bietet der Abschluss eines neuen abgeänderten Maklervertrags, bevor der Kaufvertrag mit der Preisänderung notariell beurkundet wird.

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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