Makler haften für unrichtige Angaben des Verkäufers nur bei grober Verletzung der Sorgfaltspflicht

Sorgfaltspflicht: Makler haften für unrichtige Angaben
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Makler unterliegen einer beruflichen Sorgfaltspflicht. Das bedeutet, dass sie Informationen vom Verkäufer mittels ihrer beruflichen Expertise auf Plausibilität prüfen müssen. Allerdings ziehen die Gerichte bezüglich der Unterrichtungs- und Aufklärungspflichten der Makler klare Grenzen: Makler dürfen die vom Verkäufer erhaltenen Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wenn sie nicht offensichtlich falsch sind.

BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06

Der Sachverhalt

Nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung stellte sich heraus, dass der Dachboden ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Die Käufer verklagten daraufhin den Verkäufer auf Schadensersatz. Der Prozess endete mit einem Vergleich. Die Restsumme des entstandenen Schadens wollten sich die Käufer beim Makler holen, da dieser aus ihrer Sicht seine Sorgfaltspflicht verletzt hatte.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte den Anspruch der Käufer in letzter Instanz. Grundsätzlich sei der Makler verpflichtet, den Kunden über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für die Kaufentscheidung bedeutend sein könnten. Behauptet er folglich Eigenschaften der Immobilie, ohne sich die erforderlichen Grundlagen dafür verschafft zu haben, verletzt er seine Sorgfaltspflicht. Allerdings darf er aus Sicht des BGH Informationen, die er vom Verkäufer erhält, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Diese Regelung gelte nur dann nicht, wenn die Informationen für einen Makler kraft seiner Expertise erkennbar falsch oder nicht plausibel sind.

Makler dürfen den Verkäuferangaben vertrauen

Für den Fall, dass der Verkäufer keine Informatonen erteilt und sich der Makler diese selbst besorgt, muss er in jedem Fall deutlich machen, woher die Informationen stammen und dass er für die Richtigkeit keine Haftung übernimmt. Hiervon abgesehen schuldet der Makler seinem Auftraggeber dem BGH zufolge jedoch grundsätzlich keine Ermittlungsarbeit. Er darf im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

Fazit der Entscheidung

Mit diesem Urteil hat der BGH Maklern bei Falschangaben seitens der Verkäufer den Rücken gestärkt. Für Käufer gilt umgekehrt: Sie dürfen bei den Angaben in einem Exposé zunächst nur davon ausgehen, dass es sich hierbei um Angaben des Verkäufers handelt, die der Makler weitergibt, ohne sie im Einzelnen überprüft zu haben. Wünschen Käufer eine Prüfung, dürfen und werden Makler diesen Service zusätzlich berechnen, da diese Dienstleistung im Rahmen des Maklervertrags standardmäßig nicht enthalten ist.

Andere Gerichte folgen dem BGH-Urteil

OLG Oldenburg, Urteil vom 15.05.2009, Az. III ZR 146/06

Ähnlich wie der BGH hat auch das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem vergleichbaren Fall entschieden. Ein Grundstückskäufer hatte vom Makler die Rückerstattung der Provision verlangt. Seiner Ansicht nach hätte der Makler aufgrund eigener Sachkunde erkennen müssen, dass die im Exposé beschriebene Nutzung des Kellers und Nebengebäudes zweifelhaft ist. Somit liege eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Das OLG folgte dieser Ansicht jedoch nicht. Die Richter haben – wie im BGH-Urteil – entschieden, dass der Makler die vom Verkäufer übermittelten Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, so lange sie seinem Sachverstand nach plausibel erscheinen.

Makler sollten Haftungsauschluss vermerken

Mit diesem Urteil setzt auch das OLG klare Grenzen für die Unterrichtungs- und Aufklärungspflicht der Makler. Allerdings sollte im Exposé des Maklers ein entsprechender Hinweis auftauchen, dass er keine Haftung für die Richtigkeit der Informationen übernimmt. Empfehlenswert ist aus Maklersicht zudem, sich das Exposé vom Verkäufer gegenzeichnen zu lassen, damit dieser später nichts Gegenteiliges behaupten kann. Mit dieser Vorgehensweise befinden sich Makler rechtlich auf der sicheren Seite.

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