Häufige Irrtümer im Baurecht – So gehen Sie mit Mängeln um

Irrtümer Baurecht
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Wer ein Haus baut, braucht in der Regel Ausdauer und gute Nerven. Wenn das Eigenheim endlich steht, atmet der Bauherr in dem Glauben auf, das Gröbste hinter sich zu haben. Doch was ist, wenn nach dem Einzug Mängel festgestellt werden oder sich Jahre später Schäden offenbaren? Immonet informiert über häufige Irrtümer im Baurecht. 

Anspruch auf Mangelbeseitigung

Nach einiger Bauzeit wird das fertig gestellte Haus vom Bauunternehmen übergeben. Gemeinsam fertigen Sie mit allen Beteiligten ein Abnahmeprotokoll an, in dem kein einziger Mangel festgehalten wird. Ein paar Wochen später folgt dann eine unschöne Entdeckung: Ein Fenster ist nicht richtig abgedichtet, Feuchte dringt ein. Sie denken nun, die Schadensbeseitigung aus eigener Tasche zahlen zu müssen, weil das Bauwerk ohne Vermerk abgenommen wurde? Mitnichten.

Die Ansprüche auf Mangelbeseitigung verjähren nach dem geltenden Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) erst nach fünf Jahren – unabhängig vom erstellten Abnahmeprotokoll. Was Sie aber wissen sollten: Schlägt Ihnen die zur Nachbesserung aufgeforderte Baufirma ein bestimmtes Sanierungsverfahren vor, so müssen Sie dieses akzeptieren, auch wenn Sie nicht damit einverstanden sind. Die Art der Mängelbeseitigung liegt im Ermessen des Bauunternehmens. Sie dürfen den Mitarbeitern nur dann den Zutritt zum Haus verwehren, wenn die geplanten Arbeiten erwiesenermaßen völlig ungeeignet sind. Informieren Sie sich vorher bei unabhängigen Bauexperten, zum Beispiel über die Verbraucherschutzzentrale.  

Auch nicht sichtbare Baufehler sind zu beseitigen

Wurde ein Neubau übergeben, versuchen Bauunternehmen mitunter, Nachbesserungen zu entgehen. Ein oft gehörtes Argument lautet, dass ein Mangel in ungenutzten Räumen nicht behoben werden muss. Das ist allerdings falsch. Tritt beispielsweise Schimmel im nicht ausgebauten Dach auf, muss der Bauunternehmer diesen auch dann behandeln, wenn keine Gesundheitsfährdung von den befallenen Stellen ausgeht. Die Firma hat sämtliche Geschosse in einem einwandfreien Zustand zu übergeben.

Doch wie ist die Rechtslage, wenn der Hauseigentümer einen Baufehler moniert, dessen Folge noch gar nicht sichtbar ist? Ein Beispiel: Durch Zufall stellt ein Gutachter fest, dass ein Sperrlager im Keller unsachgemäß eingebaut wurde und dadurch beim nächsten Starkregen Wasser hineinlaufen wird. In diesem Fall ist die Baufirma verpflichtet, nachzubessern, auch wenn der Raum noch trocken ist.   

Vorsicht bei optischen Mängeln

Ein weiterer Hinweis, den Sie beachten sollten: Geht es bei Ihrem Eigenheim um einen optischen Mangel, ziehen Sie am besten einen unabhängigen Sachverständigen zur Rate. So kann eine unsauber gesetzte Fliese im Badezimmer für Sie als Hauseigentümer ein gravierender optischer Baufehler sein, während eine außenstehende Person diese Unstimmigkeit als kaum auffallend bewertet. Das mit dem Hausbau beauftragte Unternehmen ist zwar in jedem Fall zur Nachbesserung verpflichtet, doch der Arbeitsaufwand muss verhältnismäßig sein. Fordern Sie im genannten Beispiel, die Wände komplett neu zu fliesen, kann die Firma dies ablehnen, wenn ihr dadurch ein zu großer Mehraufwand entsteht. 

Übrigens: Bemerken Sie erst acht Jahre nach dem Einzug, dass es zum Beispiel durch ihr Dach regnet, weil die Oberfläche nicht ordnungsgemäß abgedichtet wurde, handelt es sich nicht um einen "verstecken" Mangel, auch wenn Sie diesen gerade erst bemerkt haben. Nicht der Tag, an dem er entdeckt wurde zählt, sondern das Datum des Abnahmeprotokolls. Somit ist der Schaden bereits verjährt und die Baufirma nicht mehr verpflichtet, ihn kostenlos zu beheben. Nur wenn Fehler bewusst und mit Arglist verschwiegen wurden, haftet das Bauunternehmen später noch.

Vertragskündigung vorher androhen

Treten im Laufe des Bauprozesses immer mehr Baumängel auf, fordern Sie die Baufirma mit einer gesetzten Frist auf, diese zu beseitigen. Reagiert der Auftragnehmer darauf nicht, dürfen Sie ihm jedoch keineswegs fristlos kündigen, wenn Sie mit ihm einen Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) abgeschlossen haben. Dieser Vertrag sieht nämlich vor, dass zusätzlich zur Fristsetzung auch eine Kündigung schriftlich angedroht werden muss. Unterlässt der Bauherr dies und hat sogar schon eine andere Firma mit den Bauarbeiten beauftragt, muss er die entstehenden Mehrkosten tragen.

Achtung: Für Sie als Hauseigentümer ist es wichtig zu wissen, ob Sie einen Hausbauvertrag nach VOB/B oder nach dem BGB abgeschlossen haben. In einzelnen Klauseln – zum Beispiel bei der Mängelverjährung – weichen die Regeln etwas voneinander ab. Mal zugunsten, mal zuungunsten des Bauherrn. Im Zweifelsfall sollten Sie sich juristischen Rat von auf Baurecht spezialisierte Anwälten einholen.

Baurecht beim Hausbau auf einen Blick

  • Ansprüche auf Mängelbeseitigung können trotz erfolgter Abnahme geltend gemacht werden
  • Das Bauunternehmen entscheidet, wie ein Schaden behoben wird
  • Mängel verjähren nach fünf Jahren
  • Auch Baufehler ohne sichtbare Folgen und in ungenutzten Räumen müssen beseitigt werden
  • Geforderte Nachbesserungen müssen verhältnismäßig sein
  • Eine Vertragskündigung ist schriftlich anzukündigen

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