Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage
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Eine vermietete Immobilie kann eine sinnvolle Investition sein, wenn man genügend Zeit hat, das richtige Objekt zu finden und zu verwalten. Als alleinige Form der Altersvorsorge ist eine vermietete Immobilie dagegen meist nicht geeignet. Vor der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage sollte man sich bewusst machen, dass diese Form der Investition nur auf lange Sicht sinnvoll ist.

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Viele Faktoren sind für den Erfolg und eine gute Rendite entscheidend – Langfristige Anlage

Ob sich eine vermietete Immobilie lohnt, hängt vor allem von deren Lage ab. Insbesondere in Großstädten und Ballungszentren mit hoher Wirtschaftskraft und auch künftig zu erwartendem Bevölkerungswachstum sind gute Ertragschancen zu erwarten. Dazu kommen steuerliche Vorteile: Die Anschaffungskosten können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, zusätzlich sind erhöhte Abschreibungen möglich.

Vermietete Immobilien können als Sachwerte empfehlenswert sein, wenn deren Lage stimmt und die zu vermietende Wohnung nicht zu teuer eingekauft wird. Mit Blick auf die Altersversorgung ist es günstig, wenn spätestens zum Berufsausstieg die Kredite zurückgezahlt sind. Wer sein Kapital in Immobilien investiert, kann womöglich von den Mieteinnahmen gut leben. Allerdings kostet die Verwaltung des Hauses Zeit und Geld.

Den aktuellen Verkehrswert zu kennen, ist für jeden Käufer unerlässlich. Außerdem muss er vor dem Kauf so viel wie möglich über die Immobilie in Erfahrung bringen. Um keinen Reinfall zu erleben, sollte man sich ohnehin  intensiver mit dem Objekt befassen, als etwa beim Kauf von festverzinslichen Wertpapieren oder Versicherungen.

Bei der Immobilie hofft der Anleger auf einen zahlungskräftigen und langfristigen Mieter, er spekuliert auf Wertsteigerung und kalkuliert mit den Steuervorteilen. Wenn ein Teil davon ausfällt, gerät die Anlage aus den Fugen und die Rendite sinkt.

Vielfach kaufen Anleger noch kurz vor dem Ruhestand eine Eigentumswohnung zur Vermietung, um ihre Altersvorsorge abzurunden und gegebenenfalls die Wohnung später selbst zu nutzen. Doch die Rendite-Aussichten sind überschaubar: Wenn der persönliche Einkommensteuersatz 37 Prozent beträgt, ist eine jährliche Wertsteigerung von zwei Prozent nötig, um eine Rendite von mehr als fünf Prozent zu übertreffen.

Einen Hinweis darauf, ob sich eine Immobilie lohnt, gibt die Brutto-Mietrendite. Sie berechnet sich durch folgende Formel: Monats-Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche mal zwölf Monate multipliziert mit 100, geteilt durch den Kaufpreis pro Quadratmeter. Kommen dabei vier bis sechs Prozent Brutto-Mietrendite zusammen, könnte die Investition lohnend sein. Zusätzliche Steuervorteile durch anfänglich hohe Investitions- und Finanzierungskosten wären dann eine angenehme Begleiterscheinung. Nicht vergessen sollte man, dass zum Kaufpreis mindestens fünf Prozent des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchamt sowie Makler-Courtage hinzukommen. Diese Kaufnebenkosten verringern die Netto-Rendite zusätzlich.

Wer die Immobilie auf Kredit kauft, muss die Zinskosten für Fremdkapital noch abrechnen. Lediglich Besserverdiener ab 5.000 Euro Monatseinkommen können durch den Steuervorteil noch auf eine nennenswerte Rendite kommen. Um das zu schaffen, muss die Wohnung ohne Unterbrechung vermietet sein und der Wert wie genannt um mindestens zwei Prozent pro Jahr wachsen. Zugleich darf das Gehalt nicht sinken und das Objekt muss sich nach frühestens zehn Jahren mit Gewinn verkaufen lassen.

Der Gewinn beim Immobilienverkauf muss nicht versteuert werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen.

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