Immobilien als Geldanlage

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Geldanlage - Was ist das überhaupt?

Als Geldanlage bezeichnet man die Investition von Vermögen in Anlageprodukte. Solche Produkte gibt es viele - zum Beispiel Aktien, Fonds, Festgeldkonten oder Sparbücher. Aber auch die direkte Geldanlage in Immobilien oder Unternehmen ist möglich.
Das Ziel: Das angelegte Kapital soll sich vermehren, also einen Ertrag erwirtschaften - aber mindestens die Inflation ausgleichen. Das heißt, die Geldanlage - auch Kapitalanlage genannt- soll den Wert des investierten Geldes erhalten.

Das Magische Dreieck der Vermögensanlage

Bei den meisten Formen der Geldanlage, etwa in Aktien oder Fonds, besteht allerdings immer das Risiko von Verlusten. Welches Risiko man zu tragen bereit ist, ist eine sehr individuelle Sache. Um eine Geldanlage beurteilen zu können, lohnt sich ein Blick auf die Kriterien Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit.
Alle drei beeinflussen sich gegenseitig. Man bezeichnet dieses Verhältnis auch als magisches Dreieck der Vermögensanlage.

Bei jeder Form der Geldanlage muss man sich zunächst fragen, was man damit erreichen will: Soll etwa Vermögen schnell wachsen oder will man langfristig fürs Alter vorsorgen? Je nach Antwort kommen Anlageformen mit unterschiedlich hohem Risiko in Betracht. Weitere Überlegungen beziehen sich auf die Höhe des Anlagebetrags. Experten empfehlen, nur das Geld zu investieren, auf das man im täglichen Leben vorübergehend oder ganz verzichten kann. Auch über die Anlagedauer, den sogenannten Anlagehorizont, sollte man sich im Klaren sein: Aktien zum Beispiel eignen sich wegen ihrer Anfälligkeit für Kursschwankungen eher für einen langen Anlagehorizont.

Klumpenrisiko: Verteilen Sie das Risiko beim Geld anlegen!

Die meisten Einsteiger, die in Immobilien investieren, stecken ihr gesamtes Geld in ein Objekt. So zwangsläufig sich diese Vorgehensweise in den meisten Fällen ergibt, birgt sie dennoch das sogenannte Klumpenrisiko:

Wenn das Kapital nicht diversifiziert ist, also auf verschiedene Anlageformen verteilt, treffen Fehlkalkulationen oder unvorhergesehene Ereignisse den Anleger umso härter. Ein Totalverlust ist bei Anlageimmobilien zwar so gut wie ausgeschlossen, mit deutlichen Abstrichen muss man aber im schlimmsten Fall rechnen.

"Wer eine vernünftige Strategie in seiner Geldanlage fahren will, investiert einen Teil in sicherheitsorientierte Bausteinen und einen Teil in eher renditeorientierte Bausteinen", rät Dirk Eilinghoff von Finanztip. Sprich: Man sollte sich nicht auf ein einziges Anlageprodukt verlassen und das Risiko breit streuen. So vermeidet man, im Fall des Falles sein angelegtes Vermögen komplett zu verlieren.

Immobilien als Geldanlage: Anlageimmobilien

Da durch die anhaltende Niedrigzins-Phase der letzten Jahre das klassische Sparbuch derzeit kaum noch Erträge in Form vor Zinsen abwirft, suchen sich viele Anleger eine Alternative und investieren in Immobilien. Man spricht hier von Kapitalanlagen oder auch Anlageimmobilien.

Wie man am besten dabei vorgeht, unterscheidet sich im Wesentlichen nicht von der generellen Strategie, Geld anzulegen. "Ich muss mir die gleichen Fragen stellen, wie bei jedem anderen Investment auch", sagt der Experte*. "Anlagebetrag, die Dauer und der Zweck sollten feststehen. Auch welche Risikobereitschaft ich habe, sollte klar sein."

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Immobilien Geldanlage - Anlageformen

Wer sein Geld in Immobilien investieren möchte, hat je nach Risikobereitschaft und Gewinnorientierung die Wahl zwischen verschiedenen Anlageformen. Wie sicher ihr Geld angelegt ist und wie viel Rendite Immobilien einbringen, hängt von der Anlageform ab.

Man spricht hier von Immobilien-Investment und unterscheidet folgende Anlagearten:

  • Immobilien Aktien
  • Immobilienfonds
  • Imobilien-ETF (Exchange Trades Funds, dt. Börsengehandelte Fonds)
  • Crowdsourcing-Plattformen in Häuser, Wohnungen etc.
  • Direktinvestition (kaufen und vermieten)

Immobilien Aktien: Vor- und Nachteile

Mit Immobilien-Aktien erwirbt man Anteile an Unternehmen, die in der Branche tätig sind – etwa indem sie Immobilien planen, bauen, verkaufen oder vermieten. Diese Anlageform eignet sich für jene, die nicht das nötige Kapital haben, um direkt in Immobilen zu investieren. Da Immobilien-Anteilsscheine an den Börsen gehandelt werden, unterliegen sie teilweise heftigen Kursschwankungen – nach oben wie unten. Sie kommen deshalb eher für Sparer infrage, die ein gewisses Risiko einzugehen bereit sind. Damit fallende Kurse wieder aufgefangen werden können, empfiehlt es sich, Immobilien-Aktien über einen längeren Zeitraum zu halten.

» Diese Anlageform kommt daher Anlegern mit einem großen Anlagehorizont zugute

Eine Unterart der Immobilien-Aktien sind die sogenannten REITs (Real Estate Investment Trusts). Hierbei handelt es sich ebenfalls um Anteile an börsennotierten Immobilien-Unternehmen. Der Unterschied: Diese Firmen sind von der Körperschafts- und Unternehmenssteuer befreit. Dafür unterliegen sie strengeren gesetzlichen Regeln als vergleichbare Betriebe. So müssen sie zum Beispiel den überwiegenden Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten und dürfen nur in Gewerbeimmobilen investieren. Ein Vorteil für Anleger liegt in der höheren Rendite. Ein Nachteil ist die Komplexität von REITs.

» REITs eignen sich daher eher für erfahrene Anleger

Immobilienfonds: Eine risikoarme Alternative

Eine Alternative zu Aktien bietet der Immobilienfonds. Anders als bei Aktion investiert man direkt in Gebäude oder Grundstücke, die mit dem Kapital der einzelnen Anleger gekauft werden. Renditen ergeben sich über die Vermietung beziehungsweise den Verkauf der Objekte. "Für den sicherheitsorientierten Anleger ist der offene Immobilienfonds das sicherlich risikoärmste Investment innerhalb der verschiedenen Anlageklassen", sagt der Finanz-Experte*.

Die Gründe: Das Kapital muss auf mindestens zehn verschiedene Objekte verteilt werden, damit sinkt das Risiko von großen Verlusten. Außerdem kommt der Anleger im Bedarfsfall schnell an sein Geld, denn die Fondsanteile können bis zu einer gewissen Höhe börsentäglich zurückgegeben werden. Dafür liegt die Rendite-Erwartung im unteren einstelligen Bereich. "Diese Anlageform dient eher dem Vermögenserhalt", erklärt der Experte*. Darüber hinaus fallen Management-Gebühren an, sogenannte Ausgabeaufschläge.

» Immobilienfonds eignen sich für sicherheitsorientierte Anleger

Immobilien-ETF: Nischenprodukt für Geldanlage Profis

Der Immobilien-ETF ist ein börsengehandelter Immobilienfonds, der im Unterschied zum klassischen Fonds nicht von Fondmanagern betreut wird, sondern die Entwicklung eines Index abbildet. Dieser setzt sich aus Aktien von Immobilien-Unternehmen zusammen und kann nach unterschiedlichen Kriterien wie der Branche (Gewerbe- oder Wohnimmobilien) oder der Region (zum Beispiel Global, USA oder Eurozone) gewichtet sein.
ETF sind im Vergleich zu aktiv gemanagten Fonds günstig, da weniger Gebühren anfallen. Da aber Aktien zugrundeliegen, sind sie anfällig für Kursschwankungen. „Diese Anlageform ist ein Nischenprodukt“, meint der Finanz-Experte.

» Immobilien-ETF eignet sich nach Ansicht des Finanz-Experten nicht für Einsteiger bei Immobilien-Investment, da diese Form bezüglich des Risikos schwer einzuschätzen ist

Crowdinvesting: Hohe Rendite bei hohem Risiko

Seit einiger Zeit gibt es eine weitere Investment-Form im Bereich Immobilien: das sogenannte Crowdinvesting, was soviel heißt wie Schwarmfinanzierung. Eine Vielzahl von Anlegern schließt sich über eine Internetplattform zusammen und legt Geld in ausgewählte Projekte an. Es gibt feste Laufzeiten und höhere Renditen als bei anderen Anlageformen – man wirbt mit bis zu sechs Prozent pro Jahr oder mehr.

Im Jahr 2017 haben die großen Crowdinvesting-Plattformen über 100 Millionen Euro von Privatanlegern eingesammelt. Doch der hohe Ertrag hat seinen Preis: "Bei Crowdinvesting gehe ich substanzielle Risiken ein – bis zum Totalverlust meines Investments", gibt der Experte* zu bedenken. Denn das Geld gebe man oft in Form von Nachrangdarlehen an beispielsweise Projektentwickler von Immobilien. "Erfüllt das Objekt aus welchen Gründen auch immer die Rendite-Erwartungen nicht oder geht der Entwickler insolvent, ist die Rückzahlung des Darlehens am Ende nicht gesichert, weil es eben nur nachrangig behandelt wird und etwa Banken zuerst ihr Geld zurückbekommen."

» Diese Form der Geldanlage in Immobilien ist für den risikoaffinen Sparer zu empfehlen

Klassisch: Anlageimmobilie kaufen und vermieten

Abseits des Kapitalmarkts beschreiten viele Anleger den klassischen Weg, wenn sie in Immobilien investieren wollen: Sie kaufen ein Haus oder eine Wohnung und vermieten sie weiter. Das sogenannte "Betongold" steht für Wertbeständigkeit und Sicherheit. Dennoch gilt es hier einige Dinge zu beachten, denn "Geld in eine Immobilie zu stecken, ist eine langfristige Sache", sagt die Verbraucherschützerin*. "Man kann viele Entwicklungen genauso wenig vorhersehen wie etwa bei Aktien."

Auch bei dieser Anlageform muss man sich im Vorfeld klar werden, welchem Zweck das Investment dient. Soll die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden? Die Antwort auf diese Frage hat Einfluss auf eine mögliche Finanzierung. Zudem bedeutet ein vermietetes Objekt einen hohen zeitlichen Aufwand: Einerseits bei der späteren Verwaltung, andererseits schon zu Beginn bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie.

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Immobilien als Geldanlage - Welche Renditen sind zu erwarten?

Lange Zeit galten Immobilien als renditestarke Anlageobjekte: Ihr Wert legte kontinuierlich zu und lag oftmals über der Inflationsrate. Man kaufte ein Objekt und verkaufte es einige Zeit später mit sattem Aufschlag. Doch die enorme Nachfrage der letzten Jahre nach Wohnraum, gerade in den Ballungszentren, hat die Preise stark steigen lassen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kletterten sie für bestehende Wohnimmobilien zwischen 2000 und 2016 um 24 Prozent, bei Neubauten sogar um 37 Prozent.

Ob die Steigerungen in Zukunft ähnlich hoch sind, kann niemand seriös einschätzen. Die Rendite einer Immobilie, so der Experte*, entscheide sich immer erst mit dem Verkauf: "Wer sich jetzt eine Anlageimmobilie in einer Großstadt zulegen will, ist schon spät dran." Hohe Renditen ließen sich wahrscheinlich nicht mehr erzielen. Der gemeinnützige Verbraucher-Ratgeber Finanztip hat im vergangenen Jahr den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Mittelzentrum durchgerechnet und kam auf eine Rendite von rund 3,5 Prozent, wenn die Wohnung nach 15 Jahren weiterverkauft wird.

Immobilie kaufen: Welche Kosten sind zu erwarten?

Abgesehen vom Preis, den der Anleger beim Kauf einer Immobilie zahlen muss, kommen weitere Kosten auf ihn zu – die Kaufnebenkosten. So sind beispielsweise Maklerkosten und Notargebühren zu entrichten. Dazu kommt die Grunderwerbssteuer mit durchschnittlich sechs Prozent des Kaufpreises. Diese Posten müssen aufgebracht, möglicherweise finanziert werden.

Gegebenenfalls ist bei einem späteren Verkauf auch Spekulationssteuer zu zahlen: Wer eine Immobilie, die er nicht selbst bewohnt hat, nach weniger als zehn Jahren im Besitz wieder veräußert, muss den Gewinn versteuern. Das schmälert die Rendite zusätzlich.

Wie Sie mit Anlageimmobilien Steuern sparen

Durch den Immobilienerwerb kommen nicht nur Kosten auf Sie zu, sondern auch Steuerersparnisse. Wer Immobilien als Geldanlage besitzt, profitiert von der Absetzung für Abnutzung (AfA), sofern die Immobilie nicht selbst bewohnt wird. (Ausnahme: Denkmalgeschütze Gebäude). Bei Neubauten gilt eine lineare Abschreibung von zwei Prozent des Kaufpreises (abzüglich Grundstückspreis) pro Jahr für 50 Jahre. Gleiches gilt für Altbauten und denkmalgeschützte Objekte, die ab 1925 gebaut wurden. Ältere Häuser (mit und ohne Denkmalschutz) erhalten 2,5 Prozent jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren.

Neben dem Kaufpreis und Baukosten sind bei vermieteten Objekten auch Abstandszahlungen für die Einrichtung, Reparaturen/ Modernisierungen und Instandhaltungskosten für den Garten, Nebenkosten des Erwerbs und Verpflegung für Handwerker absetzungsfähig unter den Werbungkosten. Vermieten Sie eine neu gebaute Immobilie? Dann können Sie auch die Zinsen der Baufinanzierung steuerlich absetzen.

Bewohnen Sie Ihre Anlageimmobilie selbst, dann haben Sie Anspruch auf eine staatlich geförderte Altersvorsorge, von der Sie maximal 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer absetzen können. Reparaturen am Eigenheim können Sie als haushaltsnahe Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen.

Ist die Finanzierung einer Anlageimmobilie sinnvoll?

Oft werden Immobilien, die vermietet werden sollen, mit Krediten gekauft. Wer eine Immobilienfinanzierung erwägt, sollte nach Ansicht der Verbraucherzentrale Hessen im Vorfeld sehr genau rechnen. "Die Tilgungsrate sollte durch die Mieteinnahmen mindestens gedeckt sein", rät Verbraucherschützerin Kienitz**. Dennoch bliebe unter Umständen ein gewisses Risiko: "Was passiert, wenn Sie Mietausfälle haben, weil die Wohnung längere Zeit leer steht? Was ist, wenn hohe Erhaltungskosten für Instandsetzungen anfallen?" Für diese Fälle brauchen Anleger Reserven. Einfach die Miete zu erhöhen, ist in vielen Fällen nicht ohne Weiteres möglich – Stichwort Mietpreisbremse. "Wenn man bei der Finanzierung alles knapp kalkuliert und nichts in der Hinterhand hat, kann der Schuss nach hinten losgehen", meint die Verbraucherschützerin**.

Historisch niedrige Zinsen sind des Sparers Leid, aber des Kreditnehmers Freud. Immobilienkredite gibt es derzeit zu vergleichsweise günstigen Konditionen. Doch wer die monatliche Tilgung zu niedrig ansetzt, sieht sich – je nach Eigenkapital - mit Kreditlaufzeiten von 20 oder noch mehr Jahren konfrontiert. Problematisch werde es, wenn die Zinsen während der Rückzahlung steigen, so die Verbraucherschützerin**. "Man hat noch nicht viel getilgt und muss eine relativ große Restschuld weiter finanzieren. Das muss man sich dann leisten können."

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Welche Immobilienarten eignen sich für Einsteiger?

Wer alles bedacht und durchgerechnet hat, muss sich entscheiden, welche Art von Immobilie man kaufen will. "Für den Einsteiger sind Eigentumswohnungen interessant. Wer Geld hat, kann auch über ein Mietshaus nachdenken", so die Verbraucherschützerin**.

Experte Eilinghoff* meint, man solle klein anfangen und hält ebenfalls Wohnungen für eine gute Wahl – insbesondere solche mit kleinerem Grundriss: "Mit Blick auf den demografischen Wandel und die Tendenz zu mehr Single-Haushalten ist es später sicher einfacher, eine Wohnung von 60 bis 80 Quadratmetern zu vermieten als größere."

Gewerbeimmobilien, da sind sich beide Experten einig, sind eher etwas für erfahrene Anleger. Das Geschäft mit Läden oder Lagerhallen erfordert zum einen viel Branchen-Know-How, zum anderen sind meist hohe Anfangs- und Erhaltungsinvestitionen notwendig, die ein Kleinanleger in der Regel kaum stemmen kann.

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So finden Sie die richtige Anlageimmobilie

Wer eine geeignete Immobile finden will, muss sich genau auf dem Markt umschauen. Ein Anlaufpunkt ist das Internet. "Wer eine schnellen Überblick bekommen und eine Preisvorstellung entwickeln will, wird die einschlägigen Portale aufsuchen" sagt der Experte*. Wer hier nicht fündig wird, wirft einen Blick in die Immobilien-Inserate der Tageszeitung und hört sich im Familien-, Freundes- und Kollegenkreis nach einem Tipp um. Verbraucherschützerin Kienitz** empfiehlt, auch Makler zu konsultieren.

Kapitalanlage Immobilien finden 

Das wichtigste Auswahlkriterium: Die Objektlage

Damit der Anleger das optimale Objekt für seine Bedürfnisse findet, sollte er eine Reihe von Kriterien bei der Auswahl der Anlageimmobilie beachten. Wie viel Rendite Immobilien erwirtschaften, sei von der Lage des Objekts abhängig, heißt es oft.

Wichtigster Faktor ist deren Lage mit Blick auf die öffentliche Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten oder das allgemeine Umfeld. Auch hier kommt es darauf an, von wem die Immobilie einmal genutzt werden soll. Mieter mit Familie legen vielleicht Wert auf eine verkehrsberuhigte Lage oder weiterführende Schulen, Singles schätzen möglicherweise eine gute Verkehrsanbindung.

Die Besichtigung des Anlageobjektes

"Eine ausführliche Objektbesichtigung darf in jedem Fall nicht fehlen", sagt die Verbraucherschützerin**. So lernt man den Zustand der Immobilie kennen und kann mögliche Kosten für Renovierung oder Sanierung besser einschätzen.
Wichtig ist bei bereits vermieteten Immobilien die Bewohnerstruktur oder generell die Vermietbarkeit. "Ein guter Indikator ist das eigene Empfinden: Würde ich hier selbst einziehen wollen? Wenn ja, werden es andere wahrscheinlich auch tun wollen", so die Expertin**.


Nicht zuletzt ist auch der Preis der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. Hier hilft ein Blick auf das Verhältnis des Kaufpreises zur Jahreskaltmiete: Ein Faktor von 20 gilt als günstig. Üblich sei mittlerweile ein Faktor von 25. Beträgt der Kaufpreis das 30-Fache der Jahreskaltmiete, ist die Immobilie auf jeden Fall zu teuer.

* Dirk Eilinghoff, Experte für den Bereich Bank & Geldanlage beim unabhängigen Verbraucher-Portal Finanztip.de.
** Christiane Kienitz, Verbraucherschützerin von der Verbraucherzentrale Hessen.