Homestaging – Hübschen Sie vor dem Verkauf die Immobilie auf

Homestaging
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Eine ansprechende Lage, gute Baumasse, eine kürzlich erneuerte Heizung – ein Haus, das eigentlich gut in Schuss ist. Dennoch suchen die Besitzer seit Monaten nach einem Kaufinteressenten. Trotz einiger Besichtigungen will der Funken bei keinem der Interessenten überspringen. Denn was viele unterschätzen: Bei Kaufentscheidungen spielt der erste Eindruck eine große Rolle. Die gute Nachricht: Man kann viel für einen positiven Eindruck tun. Immonet hat die wichtigsten Tipps zusammengefasst. 

Homestaging

Ein ganzer Berufsstand befasst sich damit, Immobilien für den Verkauf so herzurichten, dass sie einen möglichst großen Kundenkreis ansprechen. Homestaging nennt sich das. Der Ursprung liegt in den USA, wo Immobilienbesitzer schon lange um die Bedeutung des ersten Eindrucks wissen. In Deutschland gewinnt Homestaging seit einigen Jahren an Popularität.

„Die meisten Kunden, die uns hierzulange engagieren, tun das, um ihre Immobilie schneller verkaufen zu können“, sagt Ute Kirchhof, Homestagerin aus Essen. Denn laufende Kosten für Grundsteuer, Müllgebühren, Anschlüsse und Gartenpflege gehen ins Geld. Mit Homestaging könne man aber auch einen bis zu 15 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen. „Auf jeden Fall kann man die obere realistische Preisgrenze gut erreichen“, sagt Kirchhof. 

Ulrike Krasemann, Homestagerin und im Vorstand des Berufsverbandes der deutschen Homestager DGHR, weiß worauf es ankommt: „Wenn sich jemand für eine Immobilie interessiert, ist der Ablauf meistens der gleiche: Nachdem sich der Interessent im Internet informiert hat, fährt er oft an der Immobilie vorbei, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Wenn Vorgarten und Haustür in keinem guten Zustand erscheinen, verzichten viele bereits auf eine nähere Besichtigung“, erklärt Krasemann. Deshalb sei es auch wichtig, dass der Garten eines zum Verkauf stehenden Hauses weiter gepflegt werde, selbst wenn es schon leer stünde. „Zu schnell wirkt er sonst verwahrlost“, sagt sie.

Die Stärken betonen

Während alle Geschäftsbesitzer auf eine hübsche Auslage und die entsprechende Präsentation ihrer Waren achten, legen Hausbesitzer hierzulande noch selten darauf Wert. Krasemanns Aufgabe: Sie rückt die Stärken einer Immobilie ins rechte Licht. Dabei kann es hilfreich sein, die vorhandene Raumgestaltung zu verändern. „Dafür reicht es manchmal schon, ein Sofa so zu verrücken, dass der bisher verstellte Blick in den Garten wieder frei ist!“, erklärt sie.

„80 Prozent der Menschen fällt es schwer, sich ein Haus leer oder mit den eigenen Möbeln eingerichtet vorzustellen“, weiß die Homestagerin. „Mit einer entsprechenden Gestaltung des Objektes macht man es den Kaufinteressenten einfacher, sich darin zu sehen. Das erleichtert die Arbeit der Makler und hilft letztlich, eine Immobilie schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen.“

Neutralität statt Individualität

„Zu viel Individualität kann von der Immobilie ablenken“, erklärt Krasemann. Deshalb rät sie auch, allzu Persönliches für die Zeit des Verkaufes aus dem Blick zu verbannen und die Immobilie möglichst neutral erscheinen zu lassen. Persönliche Dinge, Fotos, bunte Wandfarben und Bilder und Einrichtungsgegenstände, die von einem speziellen Geschmack zeugen, werden für die Besichtigungen weggenommen oder durch neutrale Farben und Möbel ersetzt.

Leer stehende Häuser werden hingegen mit Leihmöbeln eingerichtet. Sie erleichtern dem Interessenten das Vorstellungsvermögen. Zudem erhält dadurch jeder Raum eine Funktion und bleibt länger in Erinnerung.

Wer seine Immobilie verkaufen und sich bei der Vorbereitung helfen lassen möchte, kann diese Arbeiten komplett in die Hände von Profis geben oder auch nur einen Tag mit einem Homestager buchen: Dann kommt dieser ins Haus, begutachtet es, gibt Verbesserungstipps und plant gemeinsam mit dem Besitzer, welche Arbeiten er selbst mit wenig finanziellem und zeitlichem Aufwand übernehmen kann.

Schönheitsfehler beheben

Aber auch ohne die professionelle Hilfe eines Homestagers können Immobilienbesitzer viel tun: Es lohnt sich, mit einem kritischen Blick durch die Immobilie zu gehen und Ausschau nach Schönheitsfehlern zu halten. Dabei sollte man versuchen, das Haus mit neuen Augen zu sehen. „Kabel, die aus der Wand schauen, werden abgedeckt, kaputte Fußleisten durch neue ersetzt“, zählt Kirchhof einige leicht umzusetzende Reparaturen auf. Auch defekte Türgriffe oder beschädigte Armaturen sollten ausgetauscht werden. Wände werden gestrichen. „Spuren des Abwohnens – und sei es auch ein einzelner Fleck –  vermitteln dem Interessenten den Eindruck: Hier muss ich viel in Renovierungsarbeiten investieren“, sagt Krasemann.

Aber es gibt auch Grenzen. „Das Kaschieren von echten Mängeln lehnen wir ab.“ Krasemann rät Immobilienbesitzern, diese nicht zu verbergen. „Es ist besser, mit offenen Karten zu spielen.“ Das vermeidet späteren Ärger bei den Verkaufsverhandlungen.

Sie weiß: Nicht jede Modernisierung lohnt sich. „Ein 50er-Jahre-Bad ist vielleicht nicht zeitgemäß und ansprechend für Käufer. Aber auch in einem solchen Fall kann man mit ein paar gekonnten Handgriffen viel Wirkung erzielen,“ erläutert die Heimgestalterin: „Eine neutrale Ablage, ein neuer Toilettendeckel und ein moderner Papierhalter kosten nicht so viel, kombiniert mit farblich passenden Handtüchern, vermitteln sie dem Interessenten aber den Eindruck von Gepflegtheit. Er weiß natürlich: Das ist ein Bad aus den 50er Jahren. Aber es wirkt viel ansprechender und nicht so, als müsste es sofort renoviert werden.“

Unterschätzt, aber unerlässlich: Ordnung

Ein Tipp, den alle Hausbesitzer auch ohne die individuelle Beratung eines Homestagers umsetzen können: „Ausmisten: Das zieht sich vom Dachboden bis in den Keller“, sagt Krasemann. Denn vor allem diese Räume würden sehr gerne mit Kram vollgestellt. Das vermittele aber das Gefühl von Enge und lasse den Raum kleiner erscheinen als er ist.

Ihre Frage an Hausbesitzer lautet bei den Beratungen deshalb regelmäßig: „Wollen sie die Sachen alle in Ihr neues Zuhause mitnehmen?“ Das sei jedoch in den seltensten Fällen so. Daher rate sie allen, die eine Immobilie veräußern oder vermieten möchten, auszusortieren. Und das frühzeitig: „Gemacht werden muss es ja ohnehin. Außerdem kann eine Menge Geld auf der Strecke bleiben, wenn man das verpasst.“

Wer in seinem Haus trotzdem zu viele Dinge hat, die er zwar nicht in Schränken verschwinden lassen kann, die er aber auf jeden Fall behalten möchte, lagert seine Sachen ein. „Manchmal kann man kurzfristig einige Teile in der Garage eines netten Nachbarn unterstellen. Aber alle professionellen Homestager kennen auch Möglichkeiten, wo man für eine gewisse Zeit ein Lager oder einen Raum mieten kann“, erklärt Krasemann.

Doch nicht nur alte, unnütze Dinge sollten verschwinden: „Auch Toaster und  Kaffeemaschine gehören zu Besichtigung in den Schrank, herumfliegende Schuhe sollte man besser wegräumen“, sagt Krasemann.

Zur Besichtigung

Ihre Kollegin stimmt ihr zu: „Der größte Fehler, der gemacht wird: Die Interessenten werden in Häuser geführt, in denen es an Ordnung und Sauberkeit mangelt“, hat sie beobachtet. Deshalb rät sie eindringlich: „Bäder müssen zur Besichtigung bis in die kleinste Ecke sauber und alle Räume aufgeräumt sein. Vor allem der Eingangsbereich muss tipptopp aussehen.“

Wer eine Immobilie präsentiert, sollte zudem kurz vor der Besichtigung einiges beachten: „Aufs Kochen oder Rauchen kurz vor einem Termin verzichtet man besser, den Müll bringt man zuvor raus“, sagt Kirchhof. „Außerdem sollten alle Jalousien hochgezogen und alle Lampen angeschaltet sein. Licht ist ein sehr wichtiges Element für den ersten Eindruck.“ Ein hübscher Blumenstrauß auf dem Tisch kann auch für eine angenehme Atmosphäre sorgen.   

Unterbewusst aber ausschlaggebend: der Geruch

Noch wichtiger ist aber der Geruch eines Hauses. Von künstlichen Beduftungsanlagen wie in manchen Supermärkten hält Kirchhof aber nicht viel. „Das überdeckt nur und riecht oft künstlich. Es sollte vor allem frisch und sauber duften.“ Deshalb ist das gründliche Lüften vor jeder Besichtigung sehr wichtig. Außerdem könnte man dezente Duftkerzen oder -öle einsetzen. „Zu einer tollen Atmosphäre trägt auch bei, Kaffee frisch aufzusetzen. Wenn man dann noch ein paar Waffeln backt und diese den Interessenten anbietet, werden alle seine Sinne angesprochen. Das bleibt positiv hängen“, erklärt Kirchhof. Denn auch wenn der Geruch eines Hauses oft nur unbewusst wahrgenommen wird: „Der Eindruck der Nase bleibt am längsten haften.“     

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