Hausverkauf und Steuer - Das müssen Sie beachten

Verkaufen Sie Ihr Haus mit immonet.de und immowelt.de und profitieren Sie von der doppelten Reichweite beider Portale.*

*immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Ihre Anzeige buchen und verwalten Sie zentral auf immowelt.de. Nach Buchung erscheint Ihre Anzeige auf immonet.de und immowelt.de sowie auf über 100 weiteren Partnerportalen. Mehr...

immonet.de und immowelt.de als starke Partner beim Hausverkauf

immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de. Deshalb werden Sie zur Anzeigenaufgabe zur immowelt.de weitergeleitet. Dort erfassen und verwalten Sie zentral alle wichtigen Informationen und Bilder Ihres Hauses. Nach Buchung erscheint Ihr Hausangebot online auf beiden Portalen immonet.de und immowelt.de.

Vorteile für ein Immobilienangebot auf beiden Portalen:

  • Noch mehr Anfragen - Ihre Anzeige erscheint nach Buchung Ihrer Anzeige online auf immonet.de und immowelt.de

  • 48 Millionen Visits pro Monat auf beiden Portalen (Messung Google Analytics, 01/2018)

  • Enorme Reichweite - Ihr Hausangebot wird automatisch auf über 100 weiteren Top-Portalen wie Zeit Online, Spiegel Online, meinestadt.de uvm. veröffentlicht

  • Einfache Anzeigenerstellung - In wenigen Schritten ist Ihr Angebot zum Hausverkauf sofort online

  • Sichere Bezahlung - Bezahlen Sie per Rechnung, Lastschrift, Kreditkarte oder Paypal

  • Individuelle Laufzeit ab 14 Tagen - Die Laufzeit verlängert sich automatisch und ist bis 24 Stunden vor Ablauf kündbar

Welche Steuer kann beim Hausverkauf anfallen?

Planen Sie  einen Hausverkauf, sind bezüglich der Steuer drei Aspekte von entscheidender Bedeutung:

  • Wie groß ist die Zeitspanne, die zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie liegt?
  • Wurde die Immobilie privat vom Verkäufer genutzt oder von einer dritten Partei bewohnt?
  • Wie viele Objekte hat der Verkäufer bereits veräußert?

Ausgehend von den Antworten auf diese Fragen berechnet sich die Höhe der zu entrichtenden Steuer. Zunächst muss also geklärt werden, wie lange sich das Objekt im Besitz des Verkäufers befand. Hierbei kann unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden, sofern zwischen Hauskauf und Hausverkauf weniger als zwei Jahre liegen.

Wurde diese Frist eingehalten, muss der Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuert werden. Dies gilt jedoch nur für den Fall, dass die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Wurde sie hingegen an Dritte vermietet, beträgt die Frist ganze zehn Jahre, bevor der Gewinn steuerfrei wird.

Ebenfalls entscheidend für die Steuer ist die Anzahl der Immobilien, die vom Verkäufer innerhalb der vergangenen fünf Jahre veräußert wurde. Handelt es sich hier um mehr als drei Objekte, wird bereits von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen und der Gewinn muss abermals versteuert werden.

 

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Private Personen müssen, wie bei anderen Gewinnen aus persönlichen Veräußerungen oder etwaigen Geldanlagen, auch beim Hausverkauf Steuern entrichten. Diese sogenannte Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn eine selbstgenutzte Immobilie vor dem Ablauf zweier Kalenderjahren bzw. eine fremdgenutzte Immobilie binnen einer Frist von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird.

 

Achtung:

Die Spekulationsfrist beginnt nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch, sondern mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Hatten die beiden Vertragsparteien bereits im Vorfeld einen bindenden Vertrag geschlossen, so gilt dieser Zeitpunkt als Beginn des Fristlaufs. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in den §§ 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Die Höhe der Steuer berechnet sich demnach anhand der Höhe des Wertzuwachses und des Einkommensteuersatzes des Verkäufers. Es werden also zunächst die einstigen Anschaffungskosten dem erzielten Verkaufserlös gegenübergestellt. Abschließend wird zur Ermittlung der Höhe der Steuer der persönliche Steuersatz des Veräußernden in die Berechnung mit einbezogen. Mögliche Szenarien für die Steuer auf Spekulation finden sich in den folgenden Beispielen: 

 

Beispiel 1:

Sie haben im Januar 2016 ein Haus gekauft und sind direkt eingezogen. Nun haben Sie bis April 2018 dort gewohnt und wollen es wieder veräußern. In diesem Fall ist der etwaige Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, denn Sie haben die Immobilie privat genutzt und die Zwei-Jahres-Frist gewahrt.

 

Beispiel 2:

Sie haben im Februar 2010 eine Immobilie erworben und diese bis zum Hausverkauf im Februar 2018 an eine dritte Partei vermietet. Hier wird der Gewinn steuerpflichtig, denn die fremdgenutzte Immobilie befand sich weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz.

 

Beispiel 3:

Sie haben im Februar 2014 eine Wohnung erworben und diese bis März 2015 an eine dritte Partei vermietet. Seither wohnen Sie selbst dort und wollen sie nun im April 2018 veräußern. Der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Steuerpflicht, da auch hier die Spekulationsfrist gewahrt wurde.

 

 

 

Die Gewerbe- und Umsatzsteuer

Sind aus Sicht des Fiskus die Kriterien eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, muss der Verkäufer zusätzlich und unabhängig von der Haltedauer eine Gewerbesteuer abführen. Dies ist dann der Fall, wenn der Verkäufer innerhalb der vergangenen fünf Jahre mehr als drei Objekte verkauft hat.

Stuft das Finanzamt den Verkäufer als gewerblichen Grundstückshändler ein, gilt ebenfalls bereits das erste veräußerte Grundstück als gewerblich verkauft und wird rückwirkend mit einer entsprechenden Steuer versehen. Die gemeinhin als Drei-Objekt-Grenze titulierte Limitierung bildet somit das wichtigste Kriterium in der Unterscheidung zwischen privatem und unternehmerischem Immobilienverkauf.

Wird ein Wohnobjekt privat verkauft, so entfällt die Umsatzsteuer. Wurde aber, wie im Vorfeld beschrieben, seitens der Finanzbehörde ein gewerblicher Grundstückshandel festgestellt, so ist der Verkäufer dazu verpflichtet, eine Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % zu entrichten.

Die Gestaltungsmöglichkeiten beim Hausverkauf

Der wohl sicherste Weg, um bei einem beabsichtigten Hausverkauf an der Steuer zu sparen, ist die Einhaltung der oben beschriebenen Zwei- bzw. Zehn-Jahres-Frist. Zudem sollte man, um etwaige Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen zu vermeiden, darauf verzichten, mehr als drei Immobilien in fünf Jahren zu veräußern.

Diese Zahlungen können unter Umständen ebenfalls verhindert werden, indem das Objekt vor dem Verkauf auf den Ehepartner oder den Nachwuchs übertragen wird. Hierbei kann es jedoch zur Fälligkeit einer anderen Steuer kommen: der Schenkungssteuer. Beim anstehenden Hausverkauf muss somit immer aufgrund der individuellen Situation abgewogen werden, welches Szenario am meisten Sinn macht.

 

Tipp: Der Veräußerungsgewinn kann auch reduziert werden, indem nicht zum Objekt gehörende Gegenstände (bspw. die Einrichtung, Einbauküche etc.) separat veräußert werden. Eine weitere Möglichkeit, steuerliche Einsparungen zu generieren, ist die Vereinbarung über eine mehrjährige Kaufpreis-Ratenzahlung zwischen Verkäufer und Käufer. So kann der Veräußerungsgewinn aus dem Hausverkauf auf einen längeren Zeitraum verteilt werden und unterliegt gegebenenfalls den geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgeschäfte, die sich in § 23 EStG finden.Eventuell führt eine solche Ratenzahlung ebenfalls zu einer Verschiebung des Veräußerungsgewinns in ein Kalenderjahr mit geringerem Gesamteinkommen. Dies hätte unter Umständen zur Folge, dass sich die Steuerlast des Gewinns deutlich mindert.

 

Das Wichtigste zusammengefasst: So gelingt der Hausverkauf mit minimaler Steuer

Wer mit einem Hausverkauf oder der Veräußerung einer Wohnung liebäugelt, sollte einen genauen Blick auf die eigene Situation werfen: Wann wurde das Objekt gekauft? Werden beim Verkauf sämtliche Jahres-Fristen eingehalten? Ist es von Vorteil, die Kaufsumme in Raten zu teilen oder möglicherweise Gegenstände wie Einbauküche oder Einrichtung separat zu veräußern? Wer diese Fragen im Blick behält, profitiert vom Gestaltungsspielraum und kann beim Hausverkauf Steuern sparen.

Haben wir Sie überzeugt?

... oder haben Sie noch Fragen?

Tel:+49 40 347 282 82