Gewerbeimmobilien-Trends 2019

Büro Vorschriften
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Nach einem Rekordjahr 2018 blicken viele Analysten des Marktes für Gewerbeimmobilien etwas verhaltener in die Zukunft. Dennoch: Ein Büro zu mieten wird 2019 wieder etwas teurer werden. Immonet fasst die wichtigsten Trends bei Gewerbeflächen zusammen.

Transaktionsrekord im vergangenen Jahr

Die Branche hatte im abgelaufenen Jahr allen Grund zur Freude: Unternehmen und Investoren stecken gegenüber 2017 abermals mehr Geld in Gewerbeimmobilien, also Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels und Logistikgebäude. Am Ende stand nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) ein Transaktionsvolumen in Höhe von 60 Milliarden Euro. Der Immobiliendienstleister CBRE Deutschland (Coldwell, Baker, Richard Ellis) meldete gar ein Transaktionsvolumen von 60,6 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies einem Plus von etwa sechs Prozent.

Besonders in den deutschen Metropolen waren Gewerbeimmobilien begehrt: Rund 33,3 Milliarden Euro entfielen nach CBRE-Angaben auf die sogenannten „Big 7“, also Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Spitzenreiter war nach Berechnungen des Immobilienberaters Colliers die Bankenstadt Frankfurt, wo für rund 9,7 Milliarden Euro gewerbliche Immobilien gehandelt wurden. Treiber der Entwicklung waren wie auch in den vergangenen Jahren die Büroimmobilien: Sie hatten laut CBRE mit diesmal knapp 31,9 Milliarden Euro den größten Anteil am Gesamtvolumen.

Experten: Kein neuer Rekord in 2019

Dass sich die Kauflaune der Investoren und Unternehmen in diesem Jahr verschlechtert, glauben einige Experten nicht. Der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate prognostiziert einem Bericht der Immobilien Zeitung zufolge, dass bis Jahresende wieder rund 60 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert werden. Colliers erwartet ein Gesamtvolumen von etwa 58 Milliarden Euro.

Andere Marktbeobachter sind etwas skeptischer. „Ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Milliarden Euro erscheint erreichbar“, so der JLL Deutschland-Chef Timo Tschammler. Das Dienstleistungsunternehmen Savills geht davon aus, dass „die Marke von 50 Milliarden Euro übertroffen wird.“ Die Rekordjagd würde also vorerst ein Ende finden.

Wirtschaft kühlt langsam ab

Die leichte Abschwächung des Immobilien-Booms sehen manche Analysten im Markt selbst begründet. Das Transaktionsgeschehen werde durch das mangelnde Angebot an investmentfähigen Produkten limitiert, sagt zum Beispiel Fabian Klein, bei CBRE zuständig für das Investmentgeschäft.

Zudem scheint die deutsche Wirtschaft nach Jahren des kräftigen Wachstums nun eine Verschnaufpause einzulegen. Zwar droht allen Prognosen nach keine Rezession. Doch das Münchener ifo-Institut beispielsweise sagt für 2019 ein Wirtschaftswachstum von nur noch etwas mehr als einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr voraus.

Die Beschäftigung in Deutschland wird ebenfalls nicht mehr so deutlich zulegen wie noch im vergangenen Jahr. All diese Rahmendaten haben, wenn auch leicht verzögert, Einfluss auf den Gewerbeimmobilienmarkt.

Gewerbeimmobilien bleiben für Anleger interessant

Die Entwicklung an den Finanzmärkten trägt ihren Teil dazu bei, dass Gewerbeimmobilien in Deutschland weiter gefragt bleiben – zumindest vorerst. Denn das wichtigste Kriterium für Investitionen bleibt die Frage nach dem wahrscheinlichen Zinsanstieg. Timo Tschammler von JLL rechnet nicht damit, dass sich an der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank bereits in 2019 etwas ändert, sondern erst im kommenden Jahr. „Eine Zinserhöhung erscheint 2020 nicht unwahrscheinlich zu sein und wird von vielen Marktteilnehmern auch erwartet“, sagte er laut Unternehmensangaben.

Sind die Zinsen an den Anleihemärkten niedrig, werden Immobilien für Anleger attraktiver. Und noch lassen sich mit Investments ins sogenannte Betongold höhere Renditen erzielen als beispielsweise mit Staatsanleihen. Tschammler geht allerdings davon aus, dass sich das spätestens mit einer Zinserhöhung ändert, da dadurch Kredite teurer werden und sich institutionelle Investoren wieder verstärkt dem Anleihemarkt zuwenden.

Deutsche Immobilien im Ausland weitert beliebt

Deutschland ist und bleibt ein attraktiver Markt, gerade für ausländische Anleger. Im vergangenen Jahr kauften Investoren außerhalb von Deutschland Gewerbeimmobilien für insgesamt fast 23,7 Milliarden Euro. Laut Colliers stammt somit mehr als jeder dritte investierte Euro aus dem Ausland. Besonders beliebt sind deutsche Immobilien bei Anlegern aus den USA und aus europäischen Ländern. Auch asiatische Investoren haben ihren Bestand an deutschen Gewerbeimmobilien aufgestockt.

Bemerkenswert: Von jenen Investoren, die im vergangenen Jahr Büros, Läden oder Logistikflächen für mindestens 50 Millionen Euro gekauft haben, traten nach Angaben des Dienstleisters Savills etwa fünfzig zum ersten Mal in den vergangenen zehn Jahren als Käufer in Deutschland auf. „Die große Zahl neuer Investoren verdeutlicht die Attraktivität von Gewerbeimmobilien generell und dem deutschen Markt im Besonderen“, kommentiert Savills‘ Deutschland-Chef Marcus Lemli.

Keine Bewegung im Markt der Einzelhandelsflächen

Betrachtet man die verschiedenen Kategorien innerhalb des Marktes der Gewerbeimmobilien, fällt insbesondere die Stagnation bei den Einzelhandelsflächen auf. Die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank (DG Hyp) geht in ihrem jüngsten Bericht zum deutschen Immobilienmarkt davon aus, dass Verkaufsflächen in guten Lagen zwar weiter nachgefragt werden. Die Spitzenmieten – Indikator für die Stärke der Nachfrage – verharren aber bei durchschnittlich knapp 300 Euro pro Quadratmeter in den Metropolen auf Vorjahresniveau.

Abseits der „Big 7“ dagegen sind die Mieten für Läden rückläufig. In Städten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern bzw. mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern sind die Mieten in den Top-Lagen um 0,8 bzw. 1,9 Prozent zurückgegangen, teilt der Immobilienverband Deutschland (IVD) in seinem aktuellen Gewerbe-Preisspiegel mit. Die Analyse basiert auf Preisdatensammlungen von rund 350 Städten und Gemeinden. Ein Grund für die Entwicklung ist der weiterwachsende Online-Handel, der den stationären Einzelhandel immer stärker unter Druck setzt.

Logistikflächen bleiben lohnendes Anlageobjekt

Der boomende E-Commerce sorgt zudem dafür, dass Logistikimmobilien weiterhin gefragt bleiben. Denn im Internet bestellte Waren müssen gelagert, verpackt und für die Auslieferung vorbereitet werden. Zum einen versprechen sich Investoren nach Einschätzung von JLL größere Wertsteigerungspotenziale als in anderen Bereichen des Industrieimmobilienmarktes. Zum anderen seien große Logistik- und Versand-Unternehmen wie Amazon und Hermes bereit, 20 Jahre laufende Mietverträge abzuschließen. Das sichert Anlegern langfristige Renditen.

Büromieten werden in den Metropolen steigen

Bei den Büroimmobilien erwartet die Mehrzahl der Analysten eine weiterhin hohe Nachfrage – zumindest in den Metropolen. „Falls die Konjunktur sich nicht abschwächt, werden in den ‚Big 7‘ aufgrund des fehlenden Angebots an freien Büroflächen die Mietpreise weiter steigen“, sagt etwa Heiko Senebald vom IVD.

Die DG Hyp geht davon aus, dass die Spitzenmieten in den Metropolen auf durchschnittlich knapp 31 Euro pro Quadratmeter klettern werden. Noch nie war zusammenhängender Büroraum so knapp wie derzeit. Profitieren werden davon Gemeinden in den „Speckgürteln“ der großen Städte: „Das hohe Mietniveau und die teils sehr geringen Leerstandquoten werden einen Teil der Nutzer- und Investorennachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen auf die umliegenden Orte verschieben“, prognostiziert Senebald. In kleineren Städten hingegen könnten die Büromieten sinken, vor allem wenn sie abseits der Ballungsgebiete liegen.

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