Gewerbeimmobilien-Trends 2018

Büro Vorschriften
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Die deutsche Wirtschaft läuft rund, Investoren sind in Kauflaune: Der Markt für Gewerbeimmobilien wird sich auch in 2018 positiv entwickeln. Immonet fasst die wichtigsten Trends zusammen.

Transaktionsrekord im vergangenen Jahr

Das abgelaufene Jahr hat die Branche jubeln lassen – noch nie floss in Deutschland mehr Geld in den Handel mit Gewerbeimmobilien, also mit Büros, Läden und Logistikflächen. Am Ende stand nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 56,8 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies einem Plus von etwa sechs Prozent.

Besonders in den deutschen Metropolen waren Gewerbeimmobilien begehrt: Rund 31 Milliarden Euro entfielen auf die sogenannten „Big 7“ – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Spitzenreiter war dabei die Hauptstadt mit mehr als sieben Milliarden Euro. Treiber der Entwicklung waren wie auch in den vergangenen Jahren die Büroimmobilien. Sie hatten laut JLL mit diesmal knapp 25 Milliarden Euro den größten Anteil am Gesamtvolumen.

Verkäufe werden sich 2018 ähnlich gut entwickeln

Dass das Transaktionsvolumen in 2018 stagniert oder fällt, ist nach Ansicht von Branchenexperten nicht wahrscheinlich. „Der Run auf deutsche Immobilien ist anhaltend stark und wir sehen für 2018 keine Anzeichen für ein Nachlassen der Nachfrage nach Immobilien“, sagte Yvo Postleb, Deutschland-Chef des Gewerbeimmobilien-Maklers Cushman & Wakefield, der Immobilien-Zeitung. Alexander von Erdély, Chef von CBRE Deutschland (Coldwell, Baker, Richard Ellis), bestätigte dem Branchenblatt zufolge diese Einschätzung: „Das Interesse von Investoren ist ungebrochen.“

Wachsende Wirtschaft erzeugt hohe Nachfrage

Der Grund für den anhaltenden Aufwärtstrend liegt unter anderem in der positiven wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands. Die Konjunktur brummt, das Münchener ifo-Institut prognostiziert für 2018 ein Wirtschaftswachstum von 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Bundesagentur für Arbeit rechnet für dieses Jahr mit einer ähnlich niedrigen Arbeitslosenquote wie im Durchschnitt des Jahres 2017 (5,7 Prozent). Aus diesen Gegebenheiten bildet eine solide Basis für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

Gewerbeimmobilien bleiben interessant für Anleger

Doch auch die Entwicklung an den Finanzmärkten trägt ihren Teil dazu bei, dass Gewerbeimmobilien in Deutschland weiter gefragt bleiben – zumindest vorerst. Denn wichtigstes Kriterium für Investitionen bleibt die Frage nach dem wahrscheinlichen Zinsanstieg. Experten wie JLL-Deutschland-Chef Timo Tschammler rechnen nicht damit, dass sich an der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank in 2018 gravierend etwas ändern wird. „Ein echter Zinsschritt ist vor Mitte, Ende 2019 nicht zu erwarten“, sagte er laut Unternehmensangaben.

Sind die Zinsen an den Anleihemärkten niedrig, werden Immobilien für Anleger attraktiver. Und noch sind mit Investments in das „Betongold“ höhere Renditen zu erzielen als beispielsweise mit Staatsanleihen. Tschammler geht allerdings davon aus, dass der Abstand zunehmend kleiner wird.

Deutsche Immobilien im Ausland sehr beliebt

Die Investoren schreckt das nicht ab. Deutschland ist und bleibt ein attraktiver Markt – gerade für ausländische und institutionelle Anleger. In den ersten drei Quartalen 2017 übernahmen sie Gewerbeimmobilien für insgesamt fast 19 Milliarden Euro. Internationale Investoren schätzten Deutschland „in Zeiten steigender geopolitischer Unsicherheiten als Hort der Stabilität und Sicherheit“, meint der Immobilienmakler CBRE. Angloamerikanische Anleger bilden die stärkste Fraktion. Doch zunehmend mischen auch Investoren aus Asien mit, allen voran solche aus China.

Der Markt der Einzelhandelsflächen stagniert

Betrachtet man die verschiedenen Kategorien innerhalb des Marktes der Gewerbeimmobilien, zeichnet sich bei den Einzelhandelsflächen ein Ende des Booms ab. Die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank (DG Hyp) geht in ihrem jüngsten Bericht zum deutschen Immobilienmarkt davon aus, dass Verkaufsflächen in guten Lagen zwar weiter nachgefragt werden. Die Spitzenmieten – Indikator für die Stärke der Nachfrage – würden aber bei durchschnittlich knapp 300 Euro pro Quadratmeter in den Metropolen auf Vorjahresniveau stagnieren.

Abseits der „Big 7“ dagegen sind die Mieten für Läden rückläufig. In Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern bzw. mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern seien die Mieten in den Top-Lagen um 0,5 bzw. 1,0 Prozent zurückgegangen, teilt der Immobilienverband Deutschland (IVD) in seinem aktuellen Gewerbe-Preisspiegel mit. Die Analyse basiert auf Preisdatensammlungen von rund 350 Städten und Gemeinden. Ein Grund für die Entwicklung ist der stetig wachsende Online-Handel, der den stationären Einzelhandel immer mehr unter Druck setzt.

Besonders urbane Logistikflächen sehr gefragt

Der boomende E-Commerce sorgt zudem dafür, dass Logistikimmobilien in 2018 weiter gefragt bleiben. CBRE rechnet damit, dass das Interesse institutioneller Anleger zunehmen wird – trotz mitunter stark gestiegener Preise. Branchenexperten gehen zudem von steigenden Mieten für citynahe Immobilien aus. Denn um Dienstleistungen wie etwa die 24-Stunden-Lieferung bei wachsendem Paketvolumen anbieten zu können, benötigt die Logistikbranche urbane und flexible Fläche für Verteilzentren – und die ist knapp.

Büromieten werden moderat steigen

Bei den Büroimmobilien erwartet die Mehrzahl der Analysten eine stabile Nachfrage bei gleichzeitiger Verknappung des Angebots. „Die Preise werden noch leicht steigen, da der Leerstand immer niedriger wird und bei weiterhin guter Konjunktur die Nachfrage sicher nicht einbrechen dürfte“, sagt etwa Heiko Senebald vom IVD. Die DG Hyp geht davon aus, dass die Spitzenmieten in den Metropolen um etwa 2,6 Prozent auf durchschnittlich 29,50 Euro/Quadratmeter klettern werden.

Frankfurts Büromarkt könnte profitieren

Unter den Großstädten könnte Frankfurt am Main der große Gewinner sein. Möglicherweise schaffe man es dort, den vergleichsweise hohen Leerstand bei Büroimmobilien noch etwas kräftiger zu senken, so IVD-Sprecher Senebald. „Es kursiert ja immer wieder die Aussage, dass Frankfurt möglicher großer Profiteur des Brexit sei. Je näher dieser kommt und die Verhandlungen voranschreiten, desto eher lässt sich diese These nun vielleicht bestätigen oder auch nicht.“

Für kleinere Städte könne man wegen der unterschiedlichen Ausgangslagen keine konkrete Einschätzung geben, betont Senebald. Laut IVD-Preisspiegel legten die Mieten 2017 für Büros mit gutem Nutzungswert in allen Städteklassen um mehr als zwei Prozent zu. Es ist nicht ausgeschlossen, dass mittlere und kleine Städte weiter von der wirtschaftlichen Entwicklung und dem schrumpfenden Büro-Angebot in den Großstädten profitieren.

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