Gewerbeimmobilien-Trends 2020

Büro Vorschriften
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Nach den Rekordjahren 2018 und 2019 rechnen viele Analysten des Marktes für Gewerbeimmobilien auch 2020 mit einem überdurchschnittlichen Handelsvolumen. Dennoch: Ein Büro zu mieten wird 2020 wieder etwas teurer werden. Immonet fasst die wichtigsten Trends bei Gewerbeflächen zusammen.

Transaktionsrekord im vergangenen Jahr

Die Branche hatte im abgelaufenen Jahr allen Grund zur Freude: Unternehmen und Investoren stecken gegenüber 2018 abermals mehr Geld in Gewerbeimmobilien, also Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels und Logistikgebäude. Am Ende stand nach Angaben der Wirtschaftszeitung Handelsblatt und einer Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate Deutschland ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 70 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies einem Plus von etwa 16,5 Prozent.

Besonders in den deutschen Metropolen waren Gewerbeimmobilien begehrt: Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens entfiel laut Handelsblatt auf die sogenannten „Big 7“, also Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Spitzenreiter waren nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate Deutschland Berlin (12,8 Milliarden Euro) und München (10,7 Milliarden Euro). Jan Linsin, Leiter der Analyse bei CBRE Deutschland (Dienstleistungsunternehmen für Gewerbeimmobilien), sprach gegenüber dem Handelsblatt von einem „Jahr der Superlative“.

Experten rechnen mit überdurchschnittlichem Volumen

Dass sich die Kauflaune der Investoren und Unternehmen in diesem Jahr verschlechtert, glauben die meisten Experten nicht. So sieht etwa Piotr Bienkowski, Chef von BNP Paribas Real Estate in Deutschland, weiterhin solide Rahmenbedingungen, auch wenn seiner Meinung nach nicht jedes Jahr ein neues Rekordjahr werden kann.

Führende Unternehmen auf dem Markt wie CBRE, Savills, JLL, Colliers und BNP Real Estate erwarten auch 2020 eine hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Deutschland. Colliers hält ein Investmentvolumen von 60 Milliarden Euro für realistisch, BNP Paribas Real Estate geht davon aus, dass diese Marke geknackt wird.

Bezüglich der Rendite für Investoren sind sich die Experten darin einig, dass der Markt nicht ganz so lukrativ bleiben wird wie in den Vorjahren. Schon im vergangenen Jahr fielen die Spitzenrenditen in den „Big 7“ teils unter drei Prozent. Diese Entwicklung dürfte sich fortschreiben.

Wirtschaft kühlt langsam ab

Die leichte Abschwächung des Immobilien-Booms sehen manche Analysten im Markt selbst begründet. Das Transaktionsgeschehen werde durch das mangelnde Angebot an investmentfähigen Produkten limitiert,  zudem scheint die deutsche Wirtschaft nach Jahren des kräftigen Wachstums nun eine Verschnaufpause einzulegen. Zwar droht allen Prognosen nach keine Rezession, doch das Münchener ifo-Institut sagt für 2020 ein Wirtschaftswachstum von nur noch 1,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr voraus.

Die Beschäftigung in Deutschland wird ebenfalls nicht mehr so deutlich zulegen wie noch im vergangenen Jahr. Diese Rahmenbedingungen haben – wenn auch leicht verzögert – Einfluss auf den Markt für Gewerbeimmobilien.

Gewerbeimmobilien bleiben für Anleger interessant

Die Entwicklung an den Finanzmärkten trägt ihren Teil dazu bei, dass Gewerbeimmobilien weiter gefragt bleiben – zumindest vorerst. Denn das wichtigste Kriterium für Investitionen bleibt die Frage nach dem wahrscheinlichen Zinsanstieg. Timo Tschammler, Deutschlandchef der Immobilien-Investmentgesllschaft Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), rechnet nicht damit, dass sich an der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank etwas ändert. Das Interesse der Investoren bleibe hoch, da Immobilien trotz sinkender Renditen mehr abwürfen als risikoarme Staatsanleihen, äußerte Tschammler gegenüber der Welt.

Deutsche Immobilien im Ausland weitert beliebt

Deutschland ist und bleibt ein attraktiver Markt, gerade für ausländische Anleger. Besonders beliebt sind deutsche Immobilien bei Anlegern aus den USA und aus europäischen Ländern. Aber auch asiatische Investoren haben ihren Bestand an deutschen Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren aufgestockt.

Bemerkenswert: Von jenen Investoren, die im vergangenen Jahr Büros, Läden oder Logistikflächen für mindestens 50 Millionen Euro gekauft haben, traten nach Angaben des Dienstleisters Savills etwa fünfzig zum ersten Mal in den vergangenen zehn Jahren als Käufer in Deutschland auf. „Die große Zahl neuer Investoren verdeutlicht die Attraktivität von Gewerbeimmobilien generell und dem deutschen Markt im Besonderen“, kommentiert Savills‘ Deutschland-Chef Marcus Lemli.

Logistikflächen bleiben lohnendes Anlageobjekt

Der boomende E-Commerce sorgt zudem dafür, dass Logistikimmobilien weiterhin gefragt bleiben. Denn im Internet bestellte Waren müssen gelagert, verpackt und für die Auslieferung vorbereitet werden. Zum einen versprechen sich Investoren nach Einschätzung von JLL größere Wertsteigerungspotenziale als in anderen Bereichen des Industrieimmobilienmarktes. Zum anderen seien große Logistik- und Versand-Unternehmen wie Amazon und Hermes bereit, 20 Jahre laufende Mietverträge abzuschließen. Das sichert Anlegern langfristige Renditen.

Büromieten in den Metropolen werden steigen

Bei den Büroimmobilien erwartet die Mehrzahl der Analysten eine weiterhin hohe Nachfrage – zumindest in den Metropolen. „Falls die Konjunktur sich nicht abschwächt, werden in den ‚Big 7‘ aufgrund des fehlenden Angebots an freien Büroflächen die Mietpreise weiter steigen“, sagt etwa Heiko Senebald vom IVD.

Auch die DG Hyp geht davon aus, dass die Spitzenmieten in den Metropolen klettern werden. Noch nie war zusammenhängender Büroraum so knapp wie derzeit. Davon profitieren werden besonders die Gemeinden in den „Speckgürteln“ der großen Städte: „Das hohe Mietniveau und die teils sehr geringen Leerstandsquoten werden einen Teil der Nutzer- und Investorennachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen auf die umliegenden Orte verschieben“, prognostiziert Senebald. In kleineren Städten hingegen könnten die Büromieten sinken, vor allem wenn sie abseits der Ballungsgebiete liegen.

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