Gewährleistungsanspruch: Zur Durchsetzung von Gewährleistungsrechten

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In einer Grundsatzentscheidung im Bauträgerrecht hatte der BGH über eine Vorschussklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Durchsetzung von Gewährleistungsrechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 236/05 

Sachverhalt:

Der Beklagte veräußerte in den Jahren 1995 und 1996 eine neue errichtete Wohnanlage mit insgesamt 32 Eigentumswohnungen. Nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums traten Mängel am Sonder- sowie am Gemeinschaftseigentum auf. Mit Beschluss vom 22. Oktober 1999 beauftragte die WEG einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung ihrer Mängelansprüche. Dieser klagte im Namen der Gemeinschaft unter Beifügung einer vollständigen Liste ihrer Mitglieder.

Entscheidung:

Der für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Senat des BGH hatte der WEG bereits in einem früheren Grundsatzurteil Teilrechtsfähigkeit zugebilligt (BGH, IBR 2005, 517). Ihre Rechtsfähigkeit soll nach seiner Ansicht jedoch nicht umfassend sein, sondern sich auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränken, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Der für Bausachen zuständige VII. Senat schließt sich in der hier besprochenen Entscheidung dieser Rechtsprechung an und klärt systematisch, für welche Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum der Einzelerwerber und für welche der nunmehr teilrechtsfähige Verband zuständig ist.

Der Bausenat unterstreicht zunächst die Rechts- und Parteifähigkeit der WEG als Verband für die Geltendmachung und gerichtliche Durchsetzung der Rechte der Erwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Die WEG sei zwar nicht Inhaberin dieser Rechte, auch würden diese nicht auf sie übergeleitet. Vielmehr folge aus der Verwaltungskompetenz, welche der WEG aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erwachse, dass diese auch gemeinschaftsbezogene Ansprüche der Erwerber wegen solcher Mängel geltend machen könne.

In diese Zuständigkeit falle auch die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums; letzteren sei auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzuordnen. Nach dieser gerichtlichen Sichtweise ist zwischen den einzelnen Mängelrechten zu differenzieren: Solange der Erwerber durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Gemeinschaft oder schützenswerte Interessen des Bauträgers nicht verletzt, kann er seine Rechte selbstständig im Klagewege verfolgen. Er kann Mängelbeseitigung, Ersatz eigener Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und Vorschuss auf Zahlung an die Gemeinschaft selbstständig verlangen, soweit die Gemeinschaft die Durchsetzung nicht durch Mehrheitsbeschluß an sich zieht.

Die Geltendmachung von Minderung und kleinem Schadensersatz steht ausschließlich der Gemeinschaft zu, solange sie von diesem Recht durch Beschluss Gebrauch macht. Rücktritt und großen Schadensersatz kann ausschließlich der Einzelerwerber geltend machen; dieser ist Vertragspartner des Bauträgers. Dass die Gemeinschaft für ihn nicht entscheiden kann, ob er die Rückabwicklung des Vertrages möchte oder nicht, ist folgerichtig.

Hinweis:

Für das Bauträgerrecht liefert die Entscheidung eine klare Zuordnung von Zuständigkeiten. Die Klagebefugnis der insoweit rechtsfähigen Gemeinschaft gilt nicht nur für die Mängelrechte, sondern auch für die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche. Die Entscheidung ist zu begrüßen, denn die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums und der Schutz des Bauträgers machen eine einheitliche Vorgehensweise der Eigentümer oftmals notwendig. Im Übrigen bleibt der Einzelerwerber für die Rückabwicklung des Vertrages zuständig.

Dazu müssen aber zuvor Mängelbeseitigungsfristen gesetzt und fruchtlos abgelaufen sein. Die Zuständigkeit für die Setzung solcher - gemeinschaftsbezogener - Fristen kann die WEG an sich ziehen. Obwohl Rücktritt und großer Schadensersatz rein individuelle Rechte des Erwerbers sind, kann deren Ausübung also doch insoweit vom Vorgehen der Gemeinschaft abhängig sein, als auch hier die vorherige Fristsetzung Voraussetzung ist. Hat die Gemeinschaft diese Zuständigkeit an sich gezogen, ist das einzelne Mitglied darauf angewiesen, dass die WEG die Fristsetzung in seinem Sinne vornimmt. Rechtsanwalt Dr. Carl Christian Voscherau (Mai 2006)

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