FAQ für die Immonet Wertauskunft

Ausstattungsstandard

Wie ermittelt die Immonet Wertauskunft den Ausstattungsstandard?

Bei der Immonet Wertauskunft haben Sie die Möglichkeit den Ausstattungsstandard zu wählen. Als Anhaltspunkt kann ihnen das NHK 2000-System dienen, bei dem der Ausstattungsstandard aus dem Baujahr abgeleitet wird. So wird z.B. davon ausgegangen, dass Gebäude ab 1985 grundsätzlich über einen gehobenen Ausstattungsstandard verfügen.

Baujahr

Wie erfolgt die Ermittlung des bewertungsrelevanten Baujahrs bei kernsanierten Objekten?

Beispiel:
Ein 1953 errichtetes EFH wurde in den 70er Jahren kernsaniert. Im Jahr 2011 erfolgt ein Anbau mit dem die Wohnfläche verdoppelt wird. Wie ist das bewertungsrelevante Baujahr zu ermitteln?

Die Ermittlung des bewertungsrelevanten Baujahrs erfolgt in zwei Schritten. Zunächst ist das aus der Kernsanierung resultierende Baujahr zu bestimmen. Als Baujahr sollte, das Jahr der Kernsanierung abzüglich 8 Jahre berücksichtigt werden. Dieses Baujahr repräsentiert somit das Baujahr des ersten Bauabschnitts. Das Baujahr des zweiten Bauabschnitts ist das Jahr des Anbaus, hier 2011. Da die beiden unterschiedlichen Bauabschnitte in etwa gleich groß sind, ergibt sich das bewertungsrelevante Baujahr aus dem Mittel der beiden.

Die Verminderung um 8 Jahre ist ein Erfahrungswert aus der gutachterlichen Praxis von Sprengnetter Immobilienbewertung, mit der man bei entkernten Objekten zu überzeugenden Marktwerten gelangt. Diese Methode ist (jedoch differenzierter) in den Sprengnetter-Büchern beschrieben (z.B.Sprengnetter H.O., Immobilienbewertung - Marktdaten & Praxishilfen, Kapitel 3.02.4, Abschnitt 2.1). Auch die Gutachterausschüsse in NRW verfahren entsprechend. Dort heißt es z.B.: „Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen.“

Die 8 Jahre entsprechen 10 % einer angenommenen durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Wie werden die Restnutzungsdauer (RND) und das fiktive Baujahr bestimmt?

Das fiktive Baujahr wird in der Immonet Wertauskunft wie folgt ermittelt:

fiktives Baujahr = WS - (GND - RND)
WS = Jahr des Wertermittlungsstichtags
RND = Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) wird bei der Ermittlung des fiktiven Baujahres bewusst auf 100 Jahre gesetzt. Dies auch dann, wenn bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von einer anderen GND ausgegangen wird.

Das fiktive Baujahr wird in der Immonet Wertauskunft zur Ermittlung des NHK-Baujahresabschlags benötigt. Um zu sachgemäßen Ergebnissen zu gelangen, ist es erforderlich, das fiktive Baujahr im Modell GND = 100 Jahre zu ermitteln. Die Hintergründe sind in immobilien & bewerten 02 / 2009, S. 59, Abschnitt 10 nachzulesen (siehe Exkurs unten).

Exkurs: (immobilien & bewerten 02 / 2009)

"Modifizierte Punktrastermethode und neues Restwertmodell" von Jochem Kierig

Abschnitt 10 "Zur Ermittlung des fiktiven Baujahrs"

Bislang werden Vergleichsfaktoren oft in Abhängigkeit vom fiktiven Baujahr abgeleitet und tabelliert.

Das fiktive Baujahr wird wie folgt berechnet:

fiktives BJ = WS – (GND – RND)

Hierin bedeuten:

RND = wirtschaftliche Restnutzungsdauer
GND = übliche Gesamtnutzungsdauer
WS = Jahr des Wertermittlungsstichtags

Bei älteren modernisierten Gebäuden weicht somit das fiktive Baujahr deutlich vom tatsächlichen Baujahr ab. Für ein 1900 erbautes und mehrfach modernisiertes Wohnhaus mit einer relativen Restnutzungsdauer von 41 % beträgt bei einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren das fiktive Baujahr demnach (2009 – (100 – 41) =) 1950. Würde das gleiche Wohnhaus aufgrund eines einfacheren Ausstattungsstandards nur eine übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren besitzen, so ergäbe sich nach der gleichen Formel ein fiktives Baujahr von (2009 – (60 – 60 x 41%) =) 1974. Das heißt: Je niedriger die übliche Gesamtnutzungsdauer, desto jünger ist bei ansonsten gleicher relativer Restnutzungsdauer das fiktive Baujahr.

Dies ist – wie leicht einzusehen ist – nicht sachgemäß. Es wird deshalb vorgeschlagen, das fiktive Baujahr grundsätzlich im Modell GND = 100 Jahre abzuleiten. Demnach berechnet sich das fiktive Baujahr wie folgt:

fiktives BJ = WS – (100 – 100 x rRND)

Hierin bedeuten:

rRND = RND / GND RND = wirtschaftliche Restnutzungsdauer GND = übliche Gesamtnutzungsdauer WS = Jahr des Wertermittlungsstichtags

Bodenwertermittlung

In welchen Fällen und auf welcher Grundlage wird in der Immonet Wertauskunft der Bodenwert an die Grundstücksgröße des Bewertungsobjekts angepasst?

Die Bodenwertanpassung erfolgt in der Immonet Wertauskunft grundsätzlich anhand der zur Verfügung stehenden Informationen. Sofern bei der Bewertung von EFH der durchschnittliche Bodenrichtwert keine Angaben zu der Grundstücksgröße enthält, werden in der vollautomatisierten Immonet Wertauskunft Standardgrößen zu Grunde gelegt. Auf Basis dieser Standardgrößen, die von Sprengnetter Immobilienbewertung in bundesweiten Marktstudien ermittelt wurden, erfolgt eine Flächenanpassung des Bodenwerts an die Grundstücksgröße des Bewertungsobjekts mittels Umrechnungskoeffizienten. Dieses Verfahren ist ausführlich in Sprengnetter (Hrsg.), Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Kapitel 3.10.2 Abschnitt 1.2 bzw. in Sprengnetter (Hrsg.), Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Teil 3, Kapitel 16 beschrieben.


Wie werden in der Immonet Wertauskunft übergroße Grundstücke bewertet?

Es ist üblich ein übertiefes Grundstück in mehrere Zonen mit unterschiedlicher Wertigkeit aufzuteilen (Vorderland 100 %, Hinterland 50 %, Gartenland 25 %). Hierzu muss man zwischen Vorderland und Hinterland eine fiktive Grenze ziehen. Dies ist i.d.R. nicht eindeutig möglich. Aus diesem Grund wurden Kaufpreise analysiert und die Abhängigkeit der Kaufpreise von der Grundstücksgröße analysiert. Mit den daraus gewonnenen Umrechnungskoeffizienten können die durchschnittlichen Bodenwerte übertiefer bzw. übergroßer Grundstücke ermittelt werden, ohne diese in Vorderland und Hinterland aufzuteilen.

In Abhängigkeit vom Bodenwertniveau wird eine maximale Grundstücksgröße definiert, die der Bebauung als baureifes Land zugeordnet werden kann. Die darüber hinaus gehende Fläche wird als hausnahes Gartenland mit 25 % des Wertes für baureifes Land berücksichtigt. In ländlichen Regionen beträgt die maximale Grundstücksgröße, die der Bebauung als baureifes Land zugeordnet werden kann, 2.000 m², in städtischen Regionen 1.000 m².

Auch die Fläche des hausnahen Gartenlandes ist begrenzt. Die Größe beträgt in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau zwischen 1.000 und 2.000 m². Die Fläche, die darüber hinaus geht wird in ländlichen Regionen mit 2 €/m² und in städtischen Regionen mit 4 €/m² angesetzt.

Ist es richtig, dass sich unter dem Klammerzusatz "(abgabenfrei)" beim "Markt-/Verkehrswert" ausschließlich dieselben Faktoren verbergen wie auch beim "Bodenwert abgabenfrei"? D.h. an dieser Stelle wird die Abgabenfreiheit des Bodenwertes lediglich wiederholt?

Nein. Auch wenn der Bodenrichtwert abgabenpflichtig definiert ist, ermittelt die Immonet Wertauskunft dennoch den abgabenfreien Marktwert des bebauten Grundstücks. Ist der Bodenrichtwert abgabenpflichtig definiert, so erhöht die Immonet Wertauskunft den Bodenrichtwert um die geschätzten Erschließungsbeiträge und weist diese auch im Ausdruck aus. Ob das Grundstück tatsächlich abgabenpflichtig ist, entzieht sich unserer Kenntnis. Ist der Bodenrichtwert abgabenpflichtig definiert, so liegt jedoch die Vermutung nahe, dass auch das Bewertungsobjekt noch abgabenpflichtig ist. Sie sind so in der Lage, die noch ausstehenden Erschließungsbeiträge als Wertminderung zusätzlich zu berücksichtigen.


In der Wertermittlung wird beim Bodenwert ein Zusatz wie "straßengenau" angezeigt. Was bedeutet dieses?

Die Immonet Wertauskunft versucht immer einen Wert zu liefern, auch wenn eine Adresse nicht bekannt ist. Die Immonet Wertauskunft ermittelt einen Durchschnittswert und führt die Wertermittlung mit diesem Durchschnittswert durch. Dabei kann es sich um einen Durchschnittswert auf Straßen-, Stadtteil-, PLZ- oder Gemeindeebene handeln. In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass der Datenlieferant einen Richtwert für eine existierende Adresse nicht liefern kann.

Flächenermittlung

Was kann der Grund sein, dass bei einem voll unterkellerten (voll ausgebauten) Einfamilienhaus der Verkehrswert um 8.000 € niedriger ist als bei Eingabe "tlw. ausgebaut" (selbes Objekt / unveränderte Ausstattungsmerkmale)?

Wenn Sie die Wohnfläche beibehalten und nur den Ausbaugrad des Kellers verändern bedeutet dies, dass das Gebäude mit tlw. ausgebautem Keller größer ist als das Gebäude mit voll ausgebautem Keller. Denn bei dem Gebäude mit voll ausgebautem Keller verteilt sich die Wohnfläche mehr auf die Obergeschosse und ein nicht ausgebauter Kellerteil kommt quasi noch hinzu. Da dieses Gebäude größer ist, kostet es mehr und dürfte auch wertvoller sein.


Kann die ausgebaute Nutzfläche im Keller einfach zur Wohnfläche addiert werden (Konformität mit WoFIV bzw. WMR)?

Ja. Die Wohnfläche ist ganz normal nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu ermitteln. Wichtig ist, dass die angesetzte Fläche zu Wohnzwecken (und nicht als Lagerfläche) genutzt wird. Hobbyräume können wie in der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) beschrieben angerechnet werden.

Welche Kriterien sind maßgeblich für eine Addition der Nutzfläche im Keller zur Wohnfläche (z.B. Fenster, Heizkörper, mind. Deckenhöhe ca. 2 m, Abzug von Abstellräumen, Heizungskeller, Werkstatt, Sonstige)?

Es muss sich um Aufenthaltsräume in Sinne der Bauordnung handeln. Aufenthaltsräume müssen z.B. gemäß § 48 der Berliner Bauordnung eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,50 m haben. Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.

Natürlich müssen Aufenthaltsräume auch beheizt sein.

Die Flächen normaler Kellerräume (Abstellräume, Heizungskeller, Werkstatt etc.) sind nicht auf die Wohnfläche anzurechnen.

Zu Wohnzwecken ausgebaute Räume im Keller, die nicht die Anforderungen der Bauordnung erfüllen, sind gemäß den Regelungen der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) maximal als Hobbyräume zu bewerten. D.h. mit deutlich reduzierter Wohnfläche.


Ist ein voll ausgebauter Keller in der Immonet Wertauskunft als Vollgeschoss zu werten, d.h. EG und voll ausgebauter Keller = 2 Vollgeschosse?

Die Immonet Wertauskunft unterscheidet bewusst nicht zwischen einem Geschoss und einem Vollgeschoss i.S. der Bauordnung. Es werden deshalb ausschließlich Geschosse abgefragt, die kein Keller- und kein Dachgeschoss sind. Keller und Dach sowie deren Ausbau werden gesondert abgefragt. Ein ausgebautes Kellergeschoss ist demzufolge bei der Anzahl der Geschosse nicht mitzuzählen. Alternativ kann das Kellergeschoss auch als Geschoss mitgezählt werden. Dann ist das Gebäude jedoch nicht unterkellert. Das kann Sinn machen, wenn das Kellergeschoss bei Hangbebauung aus der Erde schaut und komplett ausgebaut ist.


Wie ist die Wohnfläche im ausgebauten Dachgeschoss zu ermitteln?

Gemäß § 4 WoFlV sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll auf die Wohnfläche anzurechnen. Die Grundflächen unterhalb der Dachschrägen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. Die übrigen Flächen (mit einer lichten Höhe unter einem Meter) bleiben bei der Berechnung der Wohnfläche unberücksichtigt.


Wie sind Grundflächen von Balkonen auf die Wohnfläche anzurechnen?

Gemäß § 4 sind die Grundflächen von Balkonen i.d.R. zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. Gemäß der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) hängt die Anrechnung vom Wohnwert des Balkons ab.

Wie sind die Grundflächen von Terrassen auf die Wohnfläche anzurechnen?

Bei Einfamilienhäusern zählen die Terrassen zu den Außenanlagen und werden in der Immonet Wertauskunft auch als solche pauschal berücksichtigt. Demzufolge werden die Grundflächen von Terrassen bei Einfamilienhäusern nicht auf die Wohnfläche angerechnet. Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienwohnhäusern ist entsprechend den Regelungen der WoFlV und der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) zu verfahren. D.h., die Grundflächen von Terrassen sind i.d.R. zu einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen. Die WMR gibt Hinweise, wie sehr große Terrassen oder Terrassen mit geringem Wohnwert auf die Wohnfläche anzurechnen sind.

Gewerbliche Nutzung

Für welche Arten von gewerblicher Nutzung sind die Sprengnetter-Gewerbemieten als treffsicher verwendbar (Gaststätte, Supermarkt, Einzelhandel, Arztpraxis, Büro, Bäckerei, produzierendes Gewerbe usw.)? Sind die Bewertungen tatsächlich ausschließlich bei Gewerbenutzungen nur im EG als treffsicher verwendbar?

Die in der Immonet Wertauskunft angegebenen Gewerbemieten können für gemischt genutzte Grundstücke verwendet werden, bei denen die gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung ist. Die auf die gewerbliche Nutzung entfallende Fläche darf 50% der Wohnfläche nicht überschreiten. Bei diesem Teilmarkt handelt es sich daher i.d.R. um Objekte, die nicht in klassischen Kerngebieten liegen sondern in Gebieten, deren Art der baulichen Nutzung z.B. mit "allgemeines Wohngebiet" (WA) beschrieben werden kann. Kennzeichnend für solche Gebiete ist, dass dort die Gewerbemieten nicht wesentlich von der tatsächlich ausgeübten Art des Gewerbes abhängen. Aus diesen Gründen ist die Gewerbemiete in der Immonet Wertauskunft nicht auf eine bestimmte Gewerbeart beschränkt sondern kann grundsätzlich bei solchen Objekten angehalten werden. Folgende Nutzungsarten sind deshalb in diesen Lagen abgedeckt: Einzelhandel, Arztpraxis, Büro, Bäckerei etc., ggf. auch Gaststätten. Nicht hingegen produzierendes Gewerbe, wie z.B. eine Autowerkstatt, eine Schlosserei etc..


In der Immonet Wertauskunft wird bei gemischt genutzten Grundstücken derzeit lediglich auf eine Gewerbenutzung im Erdgeschoss abgestellt. Diese Einschränkung wurde vor dem Hintergrund getroffen, dass die gewerbliche Nutzung auf maximal 1/3 des Rohertrags beschränkt ist. Innerhalb dieser Grenzen dürfte eine gewerbliche Nutzung in weiteren Geschossen eines Gebäudes praktisch nur selten vorkommen. Grundsätzlich ist es allerdings durchaus zutreffend, die Gewerbemiete der Immonet Wertauskunft auch bei gewerblichen Nutzungen im 1. Obergeschoss anzusetzen, solange der die Grenze von 1/3 Rohertragsanteil nicht überschritten wird (wird von der Immonet Wertauskunft automatisch geprüft).


In den oben genannten Lagen dürften gewerbliche Nutzungen in den Obergeschossen als "Wohnen" sachgemäß bewertet werden dürfen. Vorstellbar sind hier freiberufliche Tätigkeiten von kleinen Ein-Mann-Firmen (SV, Architekt etc.), die keine/kaum Kundenfrequenz haben und auch keine besonderen technischen Anforderungen stellen. Hier dürften keine von der üblichen Wohnraummiete abweichenden Mieten zu erzielen sein. Anders sieht es bei (höherwertigen) Büro-, Praxisnutzungen o.ä. aus. Solche Gebäude müssten allerdings aus dem 1/3 Rahmen herausfallen, wenn diese Nutzungen in Obergeschossen liegen (unterstellt: Gewerbenutzung im EG).

Sollten Büro-, Praxisnutzungen in Obergeschossen von Gebäuden sein, die im EG keine Gewerbe- sondern Wohnnutzung aufweisen, halten wir auch hier den Ansatz von Wohnraummieten für angemessen. Es dürfte sich hinsichtlich der Nachhaltigkeit / Drittverwendung um MFH und nicht um klassische gemischt genutzte Objekte handeln. Die aktuelle Gewerbenutzung erscheint eher "zufällig".

Modernisierungen

Wie sind Modernisierungen zu behandeln, welche außerhalb des 15 Jahresrahmens liegen.

Bei der Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen greift die Immonet Wertauskunft auf die sogenannte Punktrastermethode zurück. In diese fließen nur bestimmte Maßnahmen ein, die nicht länger als 15 Jahre zurückliegen. Modernisierungsmaßnahmen, die vor mehr als 15 Jahren durchgeführt wurden, werden i.d.R. durch den Ausstattungsstandard im ausreichenden Umfang berücksichtigt.


Wie kommt es bei recht umfassenden diversen Komplettmodernisierungen zu einem nur um TEUR 10 höheren Verkehrswert?

Die durch eine Komplettmodernisierung bewirkte Werterhöhung hängt u.a. vom Wert der Immobilie und dem Alter der Immobilie ab.

D.h., die 10 TEUR müssen in Relation zum Gesamtwert der Immobilie betrachtet werden. Insofern kann 10 TEUR viel oder wenig sein.

Eine Komplettmodernisierung bewirkt bei älteren Objekten eine höhere Wertsteigerung als bei relativ jungen Objekten. So bewirken die gleichen Modernisierungspunkte bei einem EFH von 1900 eine Werterhöhung von 170 TEUR nach 246 TEUR, also um 76 TEUR bzw. 45 %. Beim Baujahr 1980 bewirken die gleichen Modernisierungsmaßnahmen jedoch nur eine Werterhöhung von 264 TEUR nach 285 TEUR, also um nur 21 TEUR bzw. 8 %.

Neubauten

Wieso liefert die Immonet Wertauskunft für Neubauten zu „niedrige Werte“?

Die Bewertung mit der Immonet Wertauskunft kann Erstbezugspreise nicht darstellen. Die Immonet Wertauskunft stellt grundsätzlich auf den Wiederverkauf ab, da nur für den Teilmarkt „Wiederverkauf“ geeignete und gesicherte Marktdaten zur Verfügung stehen. Der Kaufpreis beim Ersterwerb (also beim Erwerb vom Bauträger) übersteigt den Zweitverkaufserlös in der Regel deutlich. Die Abweichungen betragen erfahrungsgemäß 10 bis 40 %.

Passivhäuser

Wie sind Passivhäuser mit der Immonet Wertauskunft zu bewerten?

Derzeit kann innerhalb der Immonet Wertauskunft der Passivhausstandard nur durch die Auswahl des stark gehobenen Ausstattungsstandards berücksichtigt werden. In einer zukünftigen Version werden Passivhäuser gesondert berücksichtig. Die Werte werden dann um 5 bis 10 % angehoben. Derzeit wird die genaue Wertauswirkung noch von Sprengnetter Marktforschung analysiert. Vorübergehend empfehlen wir, die von der Immonet Wertauskunft für Passivhäuser ermittelten Markt- und Beleihungswerte mit einem Zuschlag von 10 % zu erhöhen.


Wie werden Niedrigenergiehäuser (z.B. KfW Effizienzhaus 55, 70, 100) bewertet?

Wir rechnen damit, dass es zu Beginn des Jahres 2012 neue Normalherstellungskosten (NHK 2010) geben wird, in denen diese Standards noch besser berücksichtigt werden. Diese werden dann im Laufe des Jahres 2012 in die Immonet Wertauskunft übernommen. Das dauert leider etwas, da für diese neuen NHK neue Sachwertfaktoren aus Kaufpreisen abgeleitet werden müssen.

Sachwertfaktoren

Wie werden die in der Immonet Wertauskunft hinterlegten Sachwertfaktoren abgeleitet?

Die Sachwertfaktoren sind aus deutschlandweiten Analysen aus tausenden von Kaufpreisen abgeleitet worden. In jedem Einzelfall wurde der von einem Sachverständigen für das jeweilige Objekt ermittelte vorläufige Sachwert (Substanzwert = Summe aus Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen) dem Kaufpreis gegenübergestellt und ein Anpassungsfaktor ermittelt. Aus diesen einzelnen Faktoren wurde in Kovarianz- und Regressionsanalysen ein Referenzsystem ermittelt, das es ermöglicht in ganz Deutschland für nahezu jedes Einfamilienhausgrundstück einen Sachwertfaktor in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und dem Bodenwertniveau zu ermitteln.

Hiernach gilt grundsätzlich, je höher der vorläufige Sachwert, desto niedriger ist der Sachwertfaktor bzw. desto höher ist der Marktanpassungsabschlag. Dies leuchtet ohne weiteres ein. Denn die Nachfrage nach Immobilien mit einem Substanzwert von z.B. 200.000 € ist deutlich höher als die Nachfrage nach Immobilien in der gleichen Region mit einem Substanzwert von 500.000 €. Oder anders ausgedrückt: "Nach oben wird die Luft dünn".

Darüber hinaus hat Sprengnetter Immobilienbewertung festgestellt, dass die Marktanpassungsabschläge in ländlichen Regionen höher sind als in städtischen Regionen. Dies leuchtet auch ohne weiteres ein, da in ländlichen Regionen die Wirtschaftskraft und die Nachfrage geringer ist als in städtischen Bereichen. Die Analysen haben gezeigt, dass der Bodenwert der beste verfügbare Indikator für diesen Einfluss bildet. Dort, wo die Wirtschaftskraft und die Nachfrage gering ist, sind die Bodenwerte auch gering. Umgekehrt findet man dort, wo die Wirtschaftskraft und die Nachfrage hoch ist auch relativ hohe Bodenwerte. Indem die Sachwertfaktoren in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau abgeleitet wurden, erfassen die Faktoren demzufolge zugleich die Wirtschaftskraft und die Nachfrage in der Lage des Bewertungsobjekts.

Dieses von Sprengnetter etwickelte System wurde in unzähligen Kaufpreisanalysen durch die Gutachterausschüsse bestätigt.

Wendet man diese so abgeleiteten Sachwertfaktoren deutschlandweit an, so stellt man fest, dass in bestimmten Regionen Deutschlands die so ermittelten Marktwerte systematisch von den durchschnittlichen Kaufpreisen abweichen. Um diese systematischen Abweichungen aufzudecken, wurden von Sprengnetter Immobilienbewertung rund 60 Expertengremien in Deutschland gebildet, die jeweils mit 9 von der Sprengnetter Akademie ausgebildeten und qualifizierten örtlichen Sachverständigen besetzt sind. Diese vergleichen in ihrer täglichen gutachterlichen Tätigkeit die mit dem o.g. Referenzsystem ermittelten Marktwerte mit den ihnen vorliegenden tatsächlichen Kaufpreisen und teilen die Ergebnisse dieser Einzelvergleiche mit. Sprengnetter Marktforschung leitet daraus auf PLZ-Ebene Korrekturglieder zu den Sachwertfaktoren des Referenzsystems ab.

Der in der Immonet Wertauskunft sich im Einzelfall ergebende Sachwertfaktor ergibt sich somit in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert des zu bewertenden Objekts und dem Bodenwert in der Lage des Objekts aus dem Referenzsystem und wird dann mittels der v.g. PLZ-bezogenen Korrekturgrößen noch an die regionalen Besonderheiten angepasst.

  • Sauerborn u.a., Neues Gesamtsystem für Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, WFA 3/2006, S. 112 ff.
  • Sprengnetter, Örtliche Marktkompetenz – bundesweite Regionalisierung der Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren, immobilien & bewerten 1/2008, S. 22 ff.
  • Richtlinien für die Sprengnetter Expertengremien, Stand: 31. Mai 2008