Anleitung für die Immonet Wertauskunft

Allgemeine Angaben

Anschrift

Ohne die Eingabe der Adresse des Bewertungsobjekts ist keine Bewertung möglich. Sollten ausnahmsweise für die von Ihnen eingegebene Adresse keine Daten (z.B. lagebezogene Bodenwerte) bereitstehen, ermittelt die Immonet Wertauskunft den Marktwert der Immobilie auf der Grundlage durchschnittlicher Werte (z.B. Durchschnittsdaten für den Ortsteil). Bei der Aktualisierung Ihrer Wertauskunft können sie alle Daten bis auf die Adressdaten und die Objektart ändern. Bitte achten Sie daher besonders genau auf die korrekte Schreibweise. In Zweifelsfällen kann die Online-PLZ-Suche der Deutschen Post hilfreich sein.

Objektart

Sie haben die Wahl zwischen den Objektarten Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus und unbebautes Grundstück. Ein Dreifamilienhaus ist ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten.

Unter der Objektart „Mehrfamilienwohnhaus“ können auch teilweise gewerblich genutzte Objekte bewertet werden, deren Ertragsanteil ein Drittel des Rohertrags nicht überschreiten darf. Es handelt sich hierbei um Wohnhäuser, die zwar nicht in typischen Geschäftslagen liegen, aber dennoch im Erdgeschoss ganz oder teilweise gewerblich (Geschäft, Gastronomie etc.) genutzt werden.

In der Immonet Wertauskunft können nur Objekte im Volleigentum bewertet werden. Sie können keine Erbbaurechte bewerten.

Ist das Grundstück mit mehreren Gebäuden bebaut, wählen Sie bitte die Objektart des Hauptgebäudes aus. Die übrigen Gebäude bleiben, mit Ausnahme der Garagen, bei der Wertermittlung unberücksichtigt. Beachten Sie bitte, dass dies nur dann sachgemäß ist, wenn der Wert der nicht berücksichtigten Gebäude für den Gesamtwert des Grundstücks von untergeordneter Bedeutung ist. Insbesondere die Werte von Schuppen, ehemaligen Scheunen und Stallungen können im Hinblick auf die Objektart, den Bewertungszweck und die zu erzielende Genauigkeit oft vernachlässigt werden.

Nutzungsart (nicht bei Mehrfamilienwohnhaus und bei unbebautes Grundstück)

Die Immonet Wertauskunft benötigt u.a. für die korrekte Verfahrenswahl Informationen über die Nutzungsart. Unterscheiden Sie bitte bei der Erfassung der Nutzungsart zwischen vermietet und eigengenutzt. Die Eingabe hängt von der gewählten Objektart ab.

Die Immonet Wertauskunft geht davon aus, dass eine vermietete Eigentumswohnung nicht eigennutzungsfähig ist. Mit der Folge, dass der Marktwert am Ertragswert zu orientieren ist. Erscheint jedoch die Wohnung nach Lage, Zuschnitt, Ausstattung und der Größe der Wohnanlage jederzeit an Eigennutzer verkäuflich, so handelt es sich um eine eigennutzungsfähige Wohnung. In diesem Fall sollte als Nutzungsart „eigengenutzt“ gewählt werden. Der Marktwert orientiert sich dann am Vergleichswert.

Bei vermieteten eigennutzungsfähigen Eigentumswohnungen wird üblicherweise am Markt ein geringerer Verkaufserlös erzielt als bei mietfreien Einheiten. Aus diesem Grund sind je nach Region bei der Festsetzung des Marktwerts marktübliche Abschläge für vermietete eigennutzungsfähige Eigentumswohnungen an dem von der Immonet Wertauskunft ermittelten Marktwert vorzunehmen.

Baujahr

Erfassen Sie das Baujahr des Gebäudes. Sollten Sie das Baujahr nicht kennen, ist es zu schätzen. Wurde das Gebäude in mehreren Bauabschnitten errichtet, erfassen Sie bitte das Baujahr, in dem der Hauptteil des Gebäudes errichtet wurde. Sind die unterschiedlichen Bauabschnitte in etwa gleich groß, geben Sie bitte ein mittleres Baujahr ein.

Bei vollständig entkernten und sanierten Gebäuden (Kernsanierung) sollte als Baujahr, das Jahr der Kernsanierung abzüglich 8 Jahre eingegeben werden. Wurde z.B. das Gebäude 1870 erstmalig errichtet und 1969 vollständig entkernt und saniert, so ist als Baujahr (1969 – 8) einzugeben.

Flächenangaben

Objektgröße

Bitte erfassen Sie die Wohnfläche in m². Die Wohnfläche sollte nach der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR), der Wohnflächenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden sein.

Grundstücksgröße

Ohne die Eingabe der Grundstücksgröße ist eine Bewertung eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses oder eines unbebauten Grundstücks nicht möglich. Geben Sie die Größe des Grundstücks in m² ein. Sollten Sie diese nicht kennen, ist sie zu schätzen. Bei Eigentumswohnungen ist die Eingabe der Grundstücksgröße nicht erforderlich und auch nicht möglich.

Verfügt das Grundstück über eine sogenannte „Baulandreserve“, sollte diese gesondert berücksichtigt werden. Geben Sie in diesem Fall in der Immonet Wertauskunft nur die Grundstücksgröße ein, die der Bebauung zuzuordnen ist. Die übrige Fläche des Grundstücks, die separat bebaut werden kann, ist gesondert als unbebautes Grundstück zu bewerten. Der Wert des Gesamtgrundstücks setzt sich dann aus den Einzelwerten des bebauten und des unbebauten Grundstücksteils zusammen.

Objektbeschreibung Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Gebäudeart

Sie haben die Wahl zwischen den vier Gebäudearten freistehendes Haus, Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus und Reihenendhaus. Ihre Auswahl hat Auswirkungen u.a. auf die Ermittlung des Herstellungswerts, die Marktanpassungsfaktoren sowie die Bodenwertermittlung, da diese gebäudeartspezifisch (Zuordnung durchschnittlicher Grundstücksgrößen, Bodenwerte etc.) erfolgt.


Anzahl der Geschosse

Geben Sie die Anzahl der Geschosse (ohne Dachgeschoss und Kellergeschoss) ein. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Anzahl der Geschosse auf maximal 3 beschränkt.

Garagenstellplätze

Erfassen Sie die Anzahl der Garagenstellplätze. Bitte beachten Sie, dass an dieser Stelle die Anzahl der Garagenstellplätze und nicht die Anzahl der Garagen erfasst werden soll. Bei einer Doppelgarage sind somit zwei Stellplätze einzugeben. Nicht überdachte Stellplätze und Stellplätze in Carports können nicht eingegeben werden, sie werden pauschal als Teil der Außenanlagen berücksichtigt.

Dach

Die Immonet Wertauskunft bietet Ihnen die Möglichkeit, zwischen zwei Dachformen, dem Giebeldach und dem Flachdach, zu unterscheiden. Andere Dachformen ordnen Sie bitte sinngemäß ein. So ist bspw. ein flach geneigtes Pultdach dem Flachdach oder ein Walmdach dem Giebeldach zuzuordnen. Bei den Giebeldächern unterscheiden Sie bitte hinsichtlich des Ausbaus. Diese Auswahl wirkt sich vorrangig auf die Höhe der Herstellungskosten aus. Nicht ausbaufähige Giebeldächer sind unter "nicht ausgebaut" zu subsumieren.

Keller

Wählen Sie zwischen voll unterkellert, teilweise unterkellert oder nicht unterkellert. Bei „teilweise unterkellert“ geht die Immonet Wertauskunft von einer hälftigen Unterkellerung aus.

Objektbeschreibung Eigentumswohnung

Baujahr

Erfassen Sie das Baujahr des Gebäudes. Sollten Sie das Baujahr nicht kennen, ist es zu schätzen. Wurde das Gebäude in mehreren Bauabschnitten errichtet, erfassen Sie bitte das Baujahr, in dem der Hauptteil des Gebäudes errichtet wurde. Sind die unterschiedlichen Bauabschnitte in etwa gleich groß, geben Sie bitte ein mittleres Baujahr ein.

Bei vollständig entkernten und sanierten Gebäuden (Kernsanierung) sollte als Baujahr das Jahr der Kernsanierung abzüglich 8 Jahre eingegeben werden. Wurde z.B. das Gebäude 1870 erstmalig errichtet und 1969 vollständig entkernt und saniert, so ist als Baujahr 1961 (1969 – 8) einzugeben.


Wohnfläche

Bitte erfassen Sie die Wohnfläche in m². Die Wohnfläche sollte nach der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR), der Wohnflächenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden sein.

Geschosslage

Wählen Sie bitte, in welchem Geschoss sich die Eigentumswohnung befindet.

Anzahl der Wohneinheiten

Geben Sie an, wie viele Wohneinheiten sich schätzungsweise in dem gesamten Objekt befinden. Die genaue Anzahl ist hierbei nicht erforderlich, ein Schätzwert reicht aus.

Aufzug

Wählen Sie aus, ob ein Aufzug vorhanden ist.

Sondernutzungsrecht Garten

Wählen Sie aus, ob dem Wohnungseigentum ein alleiniges Sondernutzungsrecht für den gesamten Garten oder für Teile des Gartens zugeordnet ist.

Garagenstellplätze

Erfassen Sie die Anzahl der Garagenstellplätze, die der zu bewertenden Wohnung fest zugeordnet sind. Bitte beachten Sie, dass an dieser Stelle die Anzahl der Garagenstellplätze und nicht die Anzahl der Garagen erfasst werden soll. Es sind sowohl Stellplätze in Tiefgaragen als auch Stellplätze in oberirdischen konventionellen Garagen einzugeben. Bei einer Doppelgarage sind zwei Stellplätze zu berücksichtigen.

Außenstellplätze

Geben Sie die Anzahl der Außenstellplätze ein, die der zu bewertenden Wohnung fest zugeordnet sind. Hier sind nicht überdachte Stellplätze oder auch Stellplätze in Carports zu berücksichtigen.

Objektbeschreibung Mehrfamilienhaus

Baujahr

Erfassen Sie das Baujahr des Gebäudes. Sollten Sie das Baujahr nicht kennen, ist es zu schätzen. Wurde das Gebäude in mehreren Bauabschnitten errichtet, erfassen Sie bitte das Baujahr, in dem der Hauptteil des Gebäudes errichtet wurde. Sind die unterschiedlichen Bauabschnitte in etwa gleich groß, geben Sie bitte ein mittleres Baujahr ein.

Bei vollständig entkernten und sanierten Gebäuden (Kernsanierung) sollte als Baujahr, das Jahr der Kernsanierung abzüglich 8 Jahre eingegeben werden. Wurde z.B. das Gebäude 1870 erstmalig errichtet und 1969 vollständig entkernt und saniert, so ist als Baujahr 1961 (1969 – 8) einzugeben.


gesamte Wohnfläche (im Objekt)

Bitte erfassen Sie die Summe der Wohnflächen aller Wohneinheiten im Objekt. Die Wohnflächen sind nach der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR), der Wohnflächenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln.

gesamte gewerbliche Nutzfläche (im EG)

Bitte erfassen Sie die Summe der gewerblichen Mietflächen im Erdgeschoss des Objektes. Gegebenenfalls vorhandene Lagerräume im Kellergeschoss sind nicht zusätzlich zu berücksichtigen.

Grundstücksgröße

Ohne die Eingabe der Grundstücksgröße ist eine Bewertung eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses oder eines unbebauten Grundstücks nicht möglich. Geben Sie die Größe des Grundstücks in m² ein. Sollten Sie diese nicht kennen, ist sie zu schätzen. Bei Eigentumswohnungen ist die Eingabe der Grundstücksgröße nicht erforderlich und auch nicht möglich.

Verfügt das Grundstück über eine sogenannte „Baulandreserve“, sollte diese gesondert berücksichtigt werden. Geben Sie in diesem Fall in der Immonet Wertexpertise nur die Grundstücksgröße ein, die der Bebauung zuzuordnen ist. Die übrige Fläche des Grundstücks, die separat bebaut werden kann, ist gesondert als unbebautes Grundstück zu bewerten. Der Wert des Gesamtgrundstücks setzt sich dann aus den Einzelwerten des bebauten und des unbebauten Grundstücksteils zusammen.

Aufzug

Sie haben die Möglichkeit anzugeben, ob das Objekt über einen Aufzug verfügt.

Anzahl der Geschosse

Je nach Konfiguration des Programms ist die Anzahl der Geschosse anzugeben. Keller- und Dachgeschoss sind nicht mitzurechnen. Die Anzahl der Geschosse muss zwischen 2 und 10 liegen.

Anzahl Wohn-/Gewerbeeinheiten (im Objekt)

Geben Sie an, wie viele Einheiten (bei gemischt genutzten Objekten die Summe der Wohn- und Gewerbeeinheiten) sich in dem Mehrfamilienwohnhaus befinden.

Garagenstellplätze

Erfassen Sie die Anzahl der Garagenstellplätze. Bitte beachten Sie, dass an dieser Stelle die Anzahl der Garagenstellplätze und nicht die Anzahl der Garagen erfasst werden soll. Es sind sowohl Stellplätze in Tiefgaragen als auch Stellplätze in oberirdischen konventionellen Garagen einzugeben. Bei einer Doppelgarage sind zwei Stellplätze zu berücksichtigen.

Außenstellplätze

Geben Sie die Anzahl der Außenstellplätze ein. Hier sind nicht überdachte Stellplätze oder auch Stellplätze in Carports zu berücksichtigen.

Bestimmung der Ausstattung

Die Immonet Wertauskunft fragt Sie nach dem durchschnittlichen Ausstattungsstandard. Dieser wird für die Bemessung der Gesamtnutzungsdauer und die Ermittlung der Herstellungskosten benötigt. Die Einordnung einer Eigentumswohnung in eine bestimmte Baujahresgruppe, für die Vergleichswerte vorliegen, ist ebenfalls vom Ausstattungsstandard abhängig. Gleiches gilt für die Bestimmung der Miete z.B. anhand eines Mietspiegels.

Zusätzlich zur Eingabe des Ausstattungsstandards sind auch die Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen, die Sie bei Objekten, welche älter als 10 Jahre alt sind als Modernisierungsstandard auswählen können.

Modernisierungsdetails

Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen die Restnutzungsdauer und den Ausstattungsstandard. Vom Ausstattungsstandard hängen wiederum die Gesamtnutzungsdauer, die Höhe der Herstellungskosten, der Miete und des Objektwerts (z.B. der Eigentumswohnung) ab.

In der Immonet Wertauskunft können Sie Modernisierungsmaßnahmen nur erfassen, wenn das Gebäude älter als 10 Jahre ist.

Modernisierungsmaßnahmen, die vor mehr als 15 Jahren durchgeführt wurden, werden i.d.R. durch den Ausstattungsstandard im ausreichenden Umfang berücksichtigt und deshalb nicht gesondert abgefragt.

Im Falle einer vollständigen Entkernung sind nur die Modernisierungsmaßnahmen anzugeben, die mit einigem zeitlichen Abstand nach der Entkernung zusätzlich erfolgt sind. Die Entkernung selbst wird bei der Eingabe des Baujahres in der Objektbeschreibung berücksichtigt.

Bodenwert

Die Immonet Wertauskunft passt den im Internet abgerufenen Wert automatisch an die spezifischen Eigenschaften Ihres Bewertungsobjekts an. Dabei werden insbesondere Anpassungen bzgl. eines von der Bodenrichtwertdefinition abweichenden abgabenrechtlichen Zustands und bzgl. einer abweichenden Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl vorgenommen.