Immonet informiert über die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Informationen zur Energieeinsparverordnung (EnEV)

Seit dem 1. Mai gilt in Deutschland die neue Energieeinsparverordnung EnEV 2014. Die Verordnung gehört zum Energiekonzept der Bundesregierung und schreibt den Energiebedarf von Wohn- und Gewerbebauten vor. Ziel ist, bis zum Jahr 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.

Worauf müssen Immobilienabieter achten?

Mit der EnEV 2014 werden Immobilienanbieter zur Angabe von energetischen Kennwerten des Objektes in kommerziellen Immobilienanzeigen verpflichtet. Seit dem 01.05.2014 gelten aus diesem Grund für Sie als Immobilienanbieter die folgenden Pflichtangaben in Immobilieninseraten kommerzieller Medien:

  • Art des Energieausweises
    (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
    (bezogen auf die Wohnfläche, nicht auf die Gebäudenutzfläche)
  • Befeuerungsart
    (wesentliche Energieträger für die Heizung)
  • Baujahr

  • Energieeffizienzklasse
    (A+ bis H; nur für ab 01. Mai 2014 neu ausgestellte Ausweise, Pflichtangabe für Wohngebäude)

Zudem muss der Energieausweis bzw. eine Kopie spätestens zum Besichtigungstermin dem potenziellem Mieter oder Käufer vorgelegt werden. Bei Fehlverhalten droht eine Abmahnung oder ein Bußgeld.

Aufgepasst:
"Auch wenn sich die EnEV nur in Sachen Handling bei der Anzeigenveröffentlichung an den Makler richtet und er selbst kein Bußgeld fürchten muss, trifft ihn aus dem Maklervertrag eine Nebenleistungspflicht, den Eigentümer auf diese Verpflichtung nach der EnEV hinzuweisen. Klärt der Makler den Eigentümer nicht auf, könnte dies zum Schadenersatz führen, wenn der Eigentümer das Bußgeld zahlen muss." Sun Jensch, Geschäftsführerin IVD

Immobilienverband Deutschland (IVD)

FAQ – Die wichtigsten Fragen und Antworten zur EnEV 2014

Was ist die EnEV?

Mit der zum 1.05.2014 in Kraft getretenen EnEV 2014 (Energieeinsparverordnung BGBL I v. 21.11.2013, 3951) ist die Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zwingend mit Energiekennzahlen zu versehen. Durch die EnEV 2014 wurden zudem die energetischen Anforderungen an Neubauten erneut verschärft. Die Pflichtmaßnahmen im Bestand wurden präzisiert.

Immonet gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten zur Einführung der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und zum Umgang mit dem Energieausweis. Diese FAQ wurde erstellt mit freundlicher Unterstützung des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Wozu dient ein Energieausweis?

In privaten Haushalten stellen die Heizkosten den größten Anteil der Betriebskosten dar. So wird in Deutschland ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs für die Raumheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet. Dennoch ist, anders als bei vielen Haushaltsgeräten und Autos, der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch von Gebäuden für deren Nutzer meist eine unbekannte Größe. Hier soll der Energieausweis ansetzen: Er soll ein Informationspapier für den potentiellen Käufer und Mieter einer Immobilie sein und über die zu erwartenden Energiekosten Auskunft geben.

Ist der Energieausweis nun Pflicht?

Ja – die schrittweise Einführung des Energieausweises begann bereits am 1. Juli 2008. Alle Übergangsfristen, auch für Nichtwohngebäude, sind zum 1. Juli 2009 ausgelaufen.

Wer ist von der EnEV betroffen?

Nach § 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien betroffen. Unter kommerziellen Medien sind nach der Begründung des Verordnungstextes insbesondere Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet zu verstehen. Nicht erfasst werden private, kostenfreie Kleinanzeigen, z. B. kostenfreie Aushänge an „schwarzen Brettern“ in Supermärkten o. ä.

Gilt die EnEV also auch für private Immobilienanbieter?

Ja, auch private Anbieter sind von der EnEV betroffen. Da alle Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien betroffen sind, kommt es allerdings auf die Frage, ob der Verkäufer oder Vermieter gewerblich handelt, nicht an.

Was sind kommerzielle Medien?

Aus der Begründung zur EnEV 2014 ergibt sich, dass unter kommerziellen Medien insbesondere Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet zu verstehen sind. Sicherlich sind auch Anpreisungen auf der Homepage eines Maklers oder des Verkäufers oder Vermieters als kommerzielle Medien zu verstehen. In der Einzelfallbetrachtung dürfte es darauf ankommen, ob die Angaben mit einer privaten (kostenlosen?) Kleinanzeige oder mit einer professionellen Werbebotschaft vergleichbar ist.
Private kostenlose Kleinanzeigen, Aushänge an „Schwarzen Brettern“ oder ähnliches sind von der Verpflichtung zu energetischen Angaben nicht erfasst.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?


Es gibt zwei Ausweisvarianten – den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis.
Unter dem Energiebedarf versteht man sämtliche auf Grundlage von theoretischen Berechnungen benötigte Energie eines Gebäudes. Heizung und Warmwasser haben daran den größten Anteil. Berücksichtigung finden bei der Berechnung auch Lüftung, Kühlung, Aufzüge auf der Verbrauchsseite wie auch Energiegewinne durch Sonneneinstrahlung in Fenster und Solaranlagen.  

Der Energieverbrauch stellt einen Wert dar, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie auf Basis der letzten drei Heizkostenabrechungen ermittelt wird. Leerstand und Klimazonen werden rechnerisch berücksichtigt. Beide Ausweisvarianten sind zehn Jahre gültig und sollen nach dem amtlichen Muster nebeneinander stehen.

Wer muss welchen Energieausweis vorlegen?

Eigentümer von Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten können völlig frei zwischen dem verbrauchs- und bedarfsbasierten Energieausweis wählen. Eigentümer von Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sind grundsätzlich auf den Bedarfsausweis angewiesen. (§ 17 Abs. II EnEV 2014)

Allerdings gibt es von diesem Grundsatz auch Ausnahmen:
•    das Gebäude hat schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht, oder
•    das Gebäude ist durch spätere Änderungen (z.B. Einbau neuer Wärmeschutzfenster) energetisch auf das Anforderungsniveau der ersten o.g. Wärmeschutzverordnung gebracht worden, dann besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Wer Mittel aus den staatlichen KfW-Förderprogrammen für die Gebäudesanierung in Anspruch nehmen möchte, muss zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen – unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten und dem Alter des Gebäudes.

Wem muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Anders als in der Vergangenheit muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung, sei es zur Neuvermietung oder zum Verkauf einer Immobilie, dem jeweiligen Miet- oder Kaufinteressenten „vorgelegt werden“. (§ 16 Abs. II S.1 EnEV 14) Die Vorlagepflicht bei der Besichtigung kann auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang erfüllt werden. Findet keine Besichtigung statt, muss dem potentiellen Vertragspartner unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) der Energieausweis oder eine Kopie desselben vorgelegt werden.
Ansonsten gilt, dass der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich vorzulegen ist sobald der Interessent danach fragt. Nach Vertragsschluss ist der Energieausweis oder eine Kopie davon unverzüglich auszuhändigen. Die Möglichkeit, beim Vertragsschluss Einsicht in den Energieausweis zu nehmen, genügt dem Verordnungsgeber nicht mehr. Bestandsmieter haben allerdings weiterhin keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis.

Was muss ich als Makler tun, wenn kein Energieausweis vorliegt?

Sie als Makler müssen die Werte in der Werbung aufführen, wenn Sie einen Ausweis haben. § 16 a Abs. 2 verlangt die Pflichtangaben in Anzeigen nur bei Vorliegen eines Energieausweises. Wörtlich: „und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor“. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass fehlende Angaben in der Anzeige nicht abmahnbar sind. Hilfreich ist die Werbung mit dem Zusatz, dass der Ausweis "nicht vorliegt".

Warum besteht geringe Abmahngefahr, wenn der Energieausweis bei der Insertion nicht vorhanden ist?

Liegt kein Energieausweis vor, können die Pflichtangaben unterbleiben. In diesem Fall empfiehlt sich in der Anzeige der Hinweis „kein Energieausweis vorhanden/in Vorbereitung“. Liegt ein Energieausweis vor und werden die Angaben unterlassen, kann es zu einer Abmahnung kommen. Spätestens bei der Besichtigung muss ein Energieausweis jedoch vorhanden sein. Ein Bußgeld droht den Maklern oder Verwaltern indes nicht, da sich die Vorschrift nur an den Eigentümer richtet.
Der Makler ist aber grundsätzlich aus dem Maklervertrag verpflichtet, den Eigentümer auf die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises hinzuweisen.  

Was ist bei der Besichtigung zu beachten?

Neben den Insertionspflichten ist spätestens bei der Besichtigung der Immobilie ein Energieausweis oder eine Kopie des Energieausweises vorzulegen oder deutlich sichtbar auszuhängen oder während der Besichtigung auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen, allerspätestens wenn der Interessent danach fragt. Ohne Vorlage in der Besichtigung begeht der Eigentümer eine Ordnungswidrigkeit.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Bei Neubauten wird der Ausweis vom Architekten oder Bauingenieur ausgestellt, der Eigentümer muss ihn auf Verlangen der Bauaufsichtsbehörde vorlegen können. Bei Bestandsbauten können sowohl Handwerker wie auch Architekten oder Bauingenieure Aussteller sein. Energieausweise auf Basis des Verbrauchs können kostengünstig von den Heizkostenabrechnungsunternehmen erstellt oder direkt hier online bestellt werden.

Auch die Fortbildung zum Energieberater berechtigt zur Ausstellung von Energieausweisen. Eine Datenbank der zugelassenen Energieausweisersteller findet sich z.B. unter www.dena.de. Mit der EnEV 2014 werden die Anforderungen an die Aussteller von Energieausweisen verschärft. Eine Registrierung jedes einzelnen Energieausweises wird erfolgen und es werden Stichprobenkontrollen der Energieausweise durchgeführt werden.

Wie teuer sind die Energieausweise und wer zahlt die Kosten?

Wegen des großen Berechnungsaufwands ist für den Bedarfsausweis mit Kosten nicht unter 300 EUR pro Gebäude zu rechnen, der Verbrauchausweis hingegen wird nicht mehr als 100 EUR pro Gebäude kosten. Im Internet finden sich zahlreiche Angebote, die vom Eigentümer die Eingabe der Gebäude- bzw. Verbrauchsdaten abfordern und damit den Energieausweis auch zu weit geringeren Kosten anbieten.
Die Kosten der Ausweiserstellung treffen den Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist nicht möglich, diese Kosten als Teil der Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Steuerlich können die Kosten durch den Eigentümer bei Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Welche Pflichtangaben sind bei neuen Energieausweisen (nach dem 1.5.2014 erstellt) in Inseraten anzugeben?

1. Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
2. der dort genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
3. der wesentliche Energieträger für die Heizung für Wohngebäude
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
5. und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse für Nichtwohngebäude
6. ist die Endenergie für Wärme und Strom getrennt auszuweisen

Was sind die Pflichtangaben bei Energieausweisen, die zwischen dem 1.10.2007 und 1.5.2014 (der derzeit häufigste Fall) erstellt worden sind?

Für Wohngebäude 10/2007 bis 04/14
1. bei Energiebedarfsausweisen der Wert des Endenergiebedarfs
2. bei Energieverbrauchsausweisen der Energieverbrauchskennwert
2. a) ist im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten, so ist der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche zu erhöhen

Für Nichtwohngebäude 10/2007 bis 04/14
3. bei Energiebedarfsausweisen der Gesamtwert des Endenergiebedarfs
4. bei Energieverbrauchsausweisen sowohl der Heizenergieverbrauchs- als auch der Stromverbrauchskennwert

Was sind die Pflichtangaben bei Energieausweisen, die vor dem 1.10.2007 erstellt worden sind?

1. Endenergiebedarf aus der Addition der Werte der einzelnen Energieträger
2. die Art der Beheizung

Bei diesen alten Energieausweisen sind nach der Entscheidung des Verordnungsgebers nur noch Bedarfsausweise für die Dauer von zehn Jahren ab Ausstellung weiterverwendbar.

Was ist bei älteren Verbrauchsausausweisen (vor 1.10.2007) zu beachten?

Vor dem 1.10.2007 erstellte Verbrauchsausweise verlieren sechs Monate nach dem 30.4.2014, also am 30.10.2014, ihre Fortgeltung.

Wo finden sich die Energieeffizienzklassen?

Die Effizienzklassen für Wohngebäude werden in neuen Energieausweisen (nach dem 1.5.2014) im Bandtacho ausgewiesen. 

GRAFIK AUS DER BR DS 113/13 S. 15 und 17

Können für ältere Energieausweise die Energiekennwerte berechnet werden?

Bei bereits erstellten Energieausweisen kann eine Umrechnung der Energiekennwerte in Energieeffizienzklassen vorgenommen werden. Dies ist aber rein freiwillig und sollte, um unnötige Rückfragen, Verunsicherung und Fehler zu vermeiden, nicht erfolgen. Die Umrechnung der Endenergiewerte erscheint entsprechend der in der EnEV 2014 veröffentlichten Tabelle recht einfach. Leicht übersehen wird dabei jedoch der unterschiedliche Flächenbezug der jeweiligen Energieausweise.

So ist der Bezug der Energieeffizienzklassen der EnEV 2014 die sogenannte Gebäudenutzfläche. Dies ist eine Fläche, die sich aus dem Bruttovolumen des Gebäudes ableitet. Umgerechnet auf die in früheren Energieausweisen zugrunde gelegte Wohnfläche ergibt sich dann für Klasse A+ ein Endenergiewert von < 36 kwh/(m²a), da für die Berechnung der Gebäudenutzfläche pauschalierend die 1,2 fache Wohnfläche angesetzt wird. Die Umrechnung muss jedoch die jeweiligen Flächenbezüge zwingend beachten. Das zuständige Bundesministerium wird hierzu eine Arbeitshilfe zur Verfügung stellen. Da die Umrechnung freiwillig ist und nur eine unnütze Fehlerquelle darstellt, sollte darauf verzichtet werden.

Gibt es auch Energieeffizenzklassen für Nichtwohngebäude?

Bei Nichtwohngebäuden sind keine Energieeffizienzklassen anzugeben.
Die Endenergiewerte sind bei Nichtwohngebäuden für Wärme und Strom getrennt auszuweisen.

Muss für denkmalgeschützte Gebäude ein Energieausweis erstellt und übergeben werden?

Nein, EnEV § 16, Absatz 5 S. 2 stellt Baudenkmäler ausdrücklich von der Verpflichtung zur Vorlage/Übergabe eines Energieausweises bei Verkauf und Vermietung frei. In § 2 Abs. 1 Nr. 3a EnEV wird definiert, das Baudenkmäler alle nach Landesrecht geschützten Gebäude oder Gebäudemehrheiten sind.
Im Falle einer Modernisierung, Sanierung eines Denkmals oder sonstiger erhaltenswerter Bausubstanz kann auf Antrag von der EnEV 2014 abgewichen werden. (§ 24 EnEV 2014)

Sind weitere Gebäude von den Pflichten nach EnEV befreit?

Von den Verpflichtungen der EnEV sind gemäß § 16 Abs. 5 EnEV 2014 kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche befreit. Gleiches gilt für Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizte oder gekühlt werden (also wohl auch ungenutzte, als Abriss zu bewertende Gebäude) und zahlreiche Betriebsgebäude, Traglufthallen, zu religiösen Zwecken genutzte Gebäude etc. Details der Befreiungen regelt § 1 Abs. 2 und 3 EnEV 2014.

Was gilt für gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser?

Der Energieausweis wird für Gebäude (nicht für einzelne Wohnungen) ausgestellt. Auch gemischt genutzte Gebäude sind entsprechend in einem Ausweis zu erfassen. (§ 17 Abs. 3 EnEV 2014)
Energieausweise sind für Teile von Gebäuden zu erstellen, wenn sich Teile des Wohngebäudes hinsichtlich ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und diese Teile einen nicht unwesentlichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen. Diese Flächen sind getrennt als Nichtwohngebäude im Ausweis zu erfassen. (§ 17 Abs. 3 i. V. m. § 22 Abs. 1 EnEV 2014)

Wenn der Sachverständige also für ein Gebäude einen Wohn- und einen Nichtwohngebäudeausweis erstellt hat, nutzen Sie bei der Insertion bitte jeweils den Ausweis, der die Angaben für den von Ihnen beworbenen Gebäudeteil enthält. Wurde ein Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellt, ist dieser maßgeblich.

Muss bei im Bau befindlichen Gebäuden auch mit den Pflichtangaben geworben werden?

Bei einem im Bau befindlichen Objekt brauchen Sie den Ausweis vermutlich erst ab der Bauabnahme des Gebäudes, da wohl erst dann die Pflicht zur Erstellung besteht.
§ 16 Abs. I verlangt die Ausstellung und Übergabe eines Energieausweises unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes. Vor Fertigstellung können Sie daher keinen Energieausweis vorlegen und nicht mit energetischen Kennzahlen inserieren.

Wer ist für die energetischen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen verantwortlich?

Verantwortlich für die Aufnahme der Pflichtangaben in die Immobilienanzeige ist der Verkäufer bzw. Vermieter oder Verpächter.
§ 16 a Abs. I ENEV 2014 wörtlich: „so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält: (…)“.

Wie wirkt sich die EnEV auf das Wohnungseigentum aus?

Die Energieeinsparverordnung gilt voll umfänglich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Dabei muss auch hier der Energieausweis für das gesamte Gebäude und nicht für die einzelne Wohnung erstellt werden.

Wer überprüft die Einhaltung der EnEV 2014 im Bestand?

Lange Jahre wurden die Festlegungen der ENEV im Wesentlichen in der Bauphase und deren Überwachung durch die Behörden geprüft. Die Änderungen im Bestand waren bisher ohne Prüforgan. Das ändert § 26a der ENEV 2009. Er ernennt den Bezirksschornsteinfegermeister zum beliehenen Überwachungsgehilfen für die Anlagentechnik und Dämmung der Wärmeverteilleitungen. Mängel hat der Schornsteinfeger dem Eigentümer schriftlich anzuzeigen und bei Nichtabstellung an die nach Landesrecht zuständige Aufsichtsbehörde weiterzumelden. Diese wird dann voraussichtlich Bußgeldbescheide aus § 27 EnEV aussprechen.

Wer verfolgt die Ordnungswidrigkeiten aus der EnEV 2014?

Die Bundesländer sind berechtigt, Behörden für die Ahndung von Verstößen gegen die EnEV festzulegen. Entsprechend können die regionalen Zuständigkeiten abweichen. In der Regel wird die untere Baubehörde zuständig sein.

Welche Bußgelder wurden mit der EnEV 2014 neu eingeführt?

In § 27 ENEV 2014 sind recht viele Bußgeldtatbestände neu erfasst. Darunter werden insbesondere alle denkbaren Tatbestände, die die Pflicht zur Angabe bei Neuverträgen betreffen, unter die Ahndung als Ordnungswidrigkeit gestellt.

Bußgelder können verhängt werden, wenn
- keine Übergabe des Energieausweises nach Neubau erfolgt
- kein Energieausweises bei einer Besichtigung zu Verkauf oder Vermietung vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt wird
- keine Übergabe des Energieausweises nach Kauf- oder Mietvertragsabschluss erfolgt

Als Ausnahme regelt Art. 3 Abs. 2 der Zweiten Änderungsverordnung zur EnEV 2009 die Bußgeldpflicht nach einer Übergangszeit von einem Jahr, also ab dem 1.5.2015, wenn keine Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen gemacht werden. Für den Immobilienmakler kann aber wohl Entwarnung gegeben werden. Die Verpflichtung ist wie oben beschrieben an den Verkäufer und Vermieter gerichtet. Der Immobilienmakler ist auf dessen Auskünfte und Zuarbeit angewiesen und dürfte daher nicht bußgeldpflichtig sein.