Baufinanzierung für die eigenen vier Wände

Baufinanzierung für die eigenen vier Wände
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Wer von den eigenen vier Wänden träumt, stellt sich schnell die Frage: Wie soll ich das Haus oder die Wohnung finanzieren? Grundsätzlich besteht eine Baufinanzierung aus zwei Teilen: dem Eigenkapital und dem Fremdkapital, manchmal noch unterstützt durch Fördermittel.

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Eigenkapital

Ohne Eigenkapital geht es meist nicht. Normalerweise erwarten Geldgeber einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent, nur bei einer sehr guten Bonität des Kunden verzichten sie womöglich darauf. Das Eigenkapital kann der Bauherr auf zwei Arten einbringen – als Geldmittel oder als Eigenleistungen, auch Eigenkapitalersatz genannt.

Zum Eigenkapital zählen alle Geldmittel, die der Häuslebauer selbst für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung hat. Hierzu gehören Gelder von Konten, Lebensversicherungen, Wertpapiere, Bausparguthaben sowie Guthaben aus dem Verkauf von Edelmetallen, Schmuck oder Sammlungen und Schenkungen.

Auch Eigenleistungen fallen unter das Eigenkapital, also alle Arbeiten, die der Kostenreduktion dienen und die der Bauherr normalerweise einkaufen müsste. So zum Beispiel Elektro- oder Sanitärinstallationen beim Hausbau oder die Anlage eines Gartenteichs.

Außerdem gehören in diese Kategorie Darlehen, die durch das Grundbuch nicht oder im letzten Rang besichert sind, beispielsweise Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen. Im Idealfall ist der Bauherr durch diese Maßnahmen zur Erhöhung des Eigenkapitals in der Lage, seinen Fremdkapitalbedarf problemlos über die gesamte Laufzeit zu finanzieren.

Fremdkapital

Ohne fremde Kapitalgeber lässt sich der Erwerb oder Bau einer Immobilie in der Regel nicht realisieren. Meist geben Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Versicherungsunternehmen das Geld fürs Eigenheim.

Doch bevor man tatsächlich ein Darlehen bekommt, müssen die Rahmenbedingungen stimmen. So wird das Darlehen im Grundbuch eingetragen, damit im Falle des Kreditausfalls für den Geldgeber die Sicherheit besteht, notfalls durch den Verkauf der Immobilie die verliehene Summe zurück zu erhalten.

Basis der Wertermittlung ist der Kaufpreis des Gebäudes, der sogenannte Beleihungswert. Dementsprechend legt das Kreditinstitut eine Beleihungsgrenze für das Objekt fest. Diese beträgt meistens 60 Prozent des Beleihungswertes, auf diese 60 Prozent gewährt die Bank also eine Hypothek. Das Darlehen wird dann im ersten Rang des Grundbuches eingetragen.

Benötigt der Bauherr noch weitere Geldmittel, sind diese im zweiten Rang des Grundbuches besichert. Allerdings geben sich nicht viele Kapitalgeber mit dem zweiten Rang zufrieden, meist lassen sich jedoch Bausparkassen dafür gewinnen.

Annuitätendarlehen

Normalerweise wird der Großteil der Baufinanzierung durch ein Annuitätendarlehen gestemmt, einem langfristigen Kredit mit einer Laufzeit zwischen fünf und 20 Jahren. In Ausnahmefällen besteht er auch über die gesamte Laufzeit von etwa 25 Jahren.

Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen – der Tilgung für den aufgenommen Kredit und dem Zinssatz, den der Kreditnehmer für das Darlehen über die Laufzeit zahlt. Das Entscheidende dabei: Das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen ändert sich während der Laufzeit.
Zunächst ist der Zinsanteil größer als der Tilgungsanteil, doch je länger der Kredit abgebaut wird, desto höher steigt der Tilgungsanteil. Ziel für den Kreditkunden sollte es deshalb sein, den Tilgungssatz möglichst hoch zu wählen, um auf diese Weise die Restschuld möglichst schnell zu verringern. Dies ist wichtig, da ein Annuitätendarlehen meist nicht für die gesamte Laufzeit der Finanzierung abgeschlossen wird.

Läuft die Zinsbindungszeit aus, ist eine Anschlussfinanzierung fällig. Ereignet sich dieser Übergang während einer Hochzinsphase, kann dies die Immobilienfinanzierung in Gefahr bringen, da der Kreditnehmer dann wesentlich höhere Raten zu leisten hat, als noch in der Laufzeit mit dem niedrigeren Zinssatz.

Spezielle Fördermittel

Zusätzlich zur Fremdfinanzierung bieten der Bund über die KfW, Bundesländer über ihre Förderbanken oder sogar Kommunen und Energieversorger spezielle Förderdarlehen, Zuschüsse oder Bürgschaften an, die Bauherren und Immobilienerwerber in die Finanzierung einbeziehen können. Meistens werden Gelder zu günstigen Konditionen für einen umweltgerechten Hausbau, Sanierungen oder altersgerechte Modernisierungen gewährt.

Allerdings ersetzen die Fördermittel die Fremdfinanzierung über Banken und Bausparkassen in der Regel nicht komplett. Einen Anspruch auf die Mittel haben Interessenten nicht, Anträge werden über die Hausbank gestellt.

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