Ein Mann schaut ernst auf seinen Bildschirm und hält dabei Papiere in seiner Hand.

Eigenbedarfskündigung:
Vorlage und Tipps für Vermieter

© Bartek Szewczyk / iStock

Eigenbedarfskündigungen sind nicht so einfach möglich, wie viele Vermieter annehmen. Erfahren Sie hier, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie lange die Kündigungsfristen sind und wie Sie am besten vorgehen. Eine kostenlose Mustervorlage können Sie direkt herunterladen.

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  • Sie können Mietern kündigen, wenn Sie die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige benötigen. Der Eigenbedarf muss begründet und nachvollziehbar sein.
  • Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst darin zu wohnen, muss mit einer Sperrfrist von meist 3 Jahren rechnen. (In Städten mit Wohnungsknappheit sind es sogar bis zu 10 Jahre.)
  • Beim Kauf vermieteter Einfamilienhäuser gibt es keine Kündigungssperrfrist. Hier gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die je nach bisheriger Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten liegt. 
  • Bei Einliegerwohnungen in Zweifamilienhäusern haben Vermieter ein Sonderkündigungsrecht (sofern sie selbst in diesem Haus wohnen) und können Mietern ohne Angabe von Gründen kündigen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelt. Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Räume zu Wohnzwecken für sich oder Ihre Familienangehörige nutzen möchten. Folgende Voraussetzungen müssen gegeben sein:  

1. Sie selbst oder nahestehende Personen benötigen die Wohnung

Zum begünstigten Personenkreis zählen:

  • Kinder (auch Stiefkinder)
  • Eltern
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen 
  • Ehe- und Lebenspartner nach einer Trennung (gilt nicht für Geschiedene)
  • Enkel
  • Großeltern
  • Schwiegereltern und Schwiegerkinder
  • Angehörige des eigenen Haushalts wie Pflegekräfte oder Hauspersonal

Bei weiter entfernten Angehörigen wie Tante oder Onkel, Cousine oder Cousin und Schwägerin oder Schwager kommt es darauf an, ob eine besondere persönliche Verbundenheit besteht. Betroffene müssen glaubhaft machen können, dass ein enger Kontakt besteht.  

2. Es liegt ein berechtigtes Interesse vor

Die Gründe, warum Sie oder Angehörige die Wohnung benötigen, müssen laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Typische Beispiele sind:

  • Ein Paar hat sich getrennt und will nicht mehr in derselben Wohnung leben.
  • Ein Paar will zusammenziehen oder hat einen Kinderwunsch und braucht eine größere Wohnung.
  • Ihre Mutter will aus gesundheitlichen Gründen in die Wohnung ziehen – zum Beispiel, weil sie im Erdgeschoss liegt oder Supermärkte und Ärzte fußläufig erreichbar sind.
  • Sie haben die Immobilie als Alterswohnsitz gekauft und wollen sie nun beanspruchen. 
  • Sie wollen in Ihre Immobilie ziehen, weil Sie dadurch Ihren Arbeitsweg verkürzen.
  • Ihre Nichte zieht für das Studium in die jeweilige Stadt und will in die Wohnung ziehen.

Die Rechtsprechung kennt vor allem zwei Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen: Bei einem rechtsmissbräuchlichen Grund ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht. Sie haben zum Beispiel gar nicht vor, selbst in die Wohnung einzuziehen und wollen lediglich unliebsame Mieter loswerden. Ein vernunftswidriger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn die 90-jährige Großmutter in eine Eigentumswohnung im 4. Stock ohne Aufzug zieht.

Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung ist zulässig

Vermieter:innen können auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung zwar nur vorübergehend, jedoch regelmäßig benötigen – zum Beispiel als beruflich bedingte Zweitwohnung (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 19/17). Das gilt auch dann, wenn Eigentümer die Immobilie als Ferienwohnung nutzen wollen und das Bedürfnis nachvollziehbar begründen können – zum Beispiel, weil Verwandte am Ferienort wohnen oder sie seit vielen Jahren dort Urlaub machen. Lassen Sie sich am besten von Rechtsexpert:innen beraten, ob eine Eigenbedarfskündigung in Ihrem Fall Aussicht auf Erfolg hat.

3. Der Eigenbedarf tritt erst während des Mietverhältnisses ein

Wenn Sie mit Mieter:innen einen unbefristeten Mietvertrag schließen und bereits wissen, dass Sie Eigenbedarf anmelden werden, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden. Schließen Sie hier besser einen Zeitmietvertrag und geben den Eigenbedarf als Grund für die Befristung an.

Bei der Kündigung des Mietvertrages muss der Grund für Ihren Eigenbedarf bereits bestehen und darf nicht erst nach Ablauf der Kündigungsfrist eintreten. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg – zum Beispiel, weil Sie sich doch wieder mit Ihrem Partner versöhnen –, müssen Sie Ihren Mieter darüber informieren.

4. Die Wohnungsgröße passt zum tatsächlichen Bedarf

Ein Eigenbedarfskündigung kann unwirksam werden, wenn ein „überhöhter Wohnbedarf“ vorliegt. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie angeben, für Ihren studierenden Neffen eine mehr als 100 qm große Wohnung zu benötigen.

5. Es steht keine Alternativwohnung zur Verfügung

Besitzen Sie eine weitere freie Wohnung, deren Eckdaten der betreffenden Wohnung entsprechen, müssen Sie Ihren Mieter:innen diese anbieten. Voraussetzung ist, dass diese Wohnung leer steht oder spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.

Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnungen

Vermieter:innen können ein Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn sie zusammen mit den Mieter:innen in einem Haus leben, das aus maximal zwei Wohneinheiten (Zweifamilienhaus) besteht (§ 573a Abs.1 S.1 BGB). In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist allerdings um weitere drei Monate.

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung kaufen und selbst darin wohnen wollen, dürfen Sie wegen Eigenbedarf kündigen – brauchen aber viel Geduld. Sie müssen eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren einhalten. In Städten und Regionen mit Wohnraumknappheit gelten bis zu 10 Jahre. Die Frist beginnt erst mit Zustellung der Eigenbedarfskündigung. Dieses wiederum dürfen Sie erst aussprechen, wenn Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer vermerkt sind. Die Grundbuchänderung kann nach Kaufvertrag-Unterzeichnung bis zu sechs Monate dauern. Diese Sperrklausel gilt nicht für vermietete Einfamilienhäuser.

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie genau. Sind im Mietvertrag Schutzklauseln vereinbart oder gilt ein Härtefall gemäß § 574 BGB (z. B. aufgrund einer Erkrankung oder hohen Alters), ist die Eigenbedarfskündigung kompliziert bis unmöglich.

  1. Fertigen Sie eine schriftliche Kündigung an und stellen Sie sicher, dass Sie die Zustellung und deren Zeitpunkt nachweisen können – zum Beispiel, indem Sie die Kündigung per Einschreiben verschicken oder vor Zeugen übergeben. 
  2. Nennen Sie die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse an der Wohnung. Der Hinweis „wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus. Falls Sie die Immobilie für Angehörige benötigen, geben Sie die nutzungsberechtigte Person samt Verwandtschaftsverhältnis an. Nennen Sie zudem der Grund, warum die Person einen Wohnbedarf hat.
  3. Weisen Sie auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 Abs.1 BGB mit Form- und Fristerfordernis hin. Wenn Sie den Mieter:innen eine Alternativwohnung bieten können, müssen Sie im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, die Mietkonditionen nennen und erklären, warum diese Wohnung nicht für Sie bzw. Ihre Angehörigen in Frage kommt.

Tipp: Laden Sie unsere Muster-Eigenbedarfskündigung kostenlos als PDF herunter. Sie können Ihre Angaben direkt im Formular ergänzen.

Auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen sich Vermieter:innen an eine gesetzlich geregelte Kündigungsfrist halten. Je länger Mieter:innen bereits in der Wohnung leben, desto länger ist die Frist.  

Dauer des Mietverhältnisses

5 Jahre oder weniger

Kündigungsfrist (jeweils zum Monatsende)

3 Monate

Dauer des Mietverhältnisses

5 bis 8 Jahre

Kündigungsfrist (jeweils zum Monatsende)

6 Monate

Dauer des Mietverhältnisses

8 Jahre oder mehr

Kündigungsfrist (jeweils zum Monatsende)

9 Monate

Achten Sie darauf, dass Ihre Mieter:innen das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats erhalten, damit dieser Monat in die Frist hineinzählt. Es zählt der Tag der Zustellung. Mit einem Einschreiben sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite.

Ein Härtefall liegt dann vor, wenn ein Umzug für die Mieter:innen nicht zumutbar ist. In der Regel hängt dies vom Einzelfall ab. Typische Beispiele sind sehr alte oder kranke Menschen. Auch Mütter kurz vor oder nach der Geburt dürfen nicht zu einem Umzug gezwungen werden. Ein Härtefall liegt auch dann vor, wenn Schüler:innen, Auszubildende oder Studierende kurz vor der Abschlussprüfung stehen und ein Umzug den Abschluss gefährden würde. Betroffene müssen ihren Härtefall nachweisen, zum Beispiel durch ein Attest.

Mieter:innen können bis zu zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen und sich auf einen Härtefall berufen. Kommt es zu keiner Einigung, gehen solche Fälle meist vor Gericht und es kommt ggf. zu einer Räumungsklage.

Wenn der Eigenbedarfsanspruch nicht wirksam ist, dürfen Mieter:innen in der Wohnung bleiben. Erfahren diese erst nach ihrem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, können sie laut Urteil des Bundesgerichtshofs sogar Schadensersatz fordern (Az.: VIII ZR 99/14).

Nein, § 573 BGB gilt nur für Mietverhältnisse im Bereich privates Wohnen. Gewerbemietverträge können hingegen meist ohnehin ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Lesen Sie mehr zu den Unterschieden zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Ja, Sie können sich mit Ihren Mieter:innen auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen. Bei diesem „freiwilligen“ Auszug ist eine sogenannte Auszugsvergütung üblich. Falls Sie von vornherein wissen, dass Sie oder Familienmitglieder die Immobilie irgendwann selbst nutzen wollen, sollten Sie einen Zeitmietvertrag schließen und den Eigenbedarf als Grund für die Befristung angeben.

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