Branchenübliche Leistungen: Noch Makler oder schon Verwalter?

Branchenübliche Leistungen: Noch Makler oder schon Verwalter?
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Welche Aufgaben bei einer Wohnungsübergabe kann ein Makler übernehmen, ohne damit eine Verwaltertätigkeit auszuüben? Eine gleichzeitige Tätigkeit als Verwalter bedroht den Provisionsanspruch von Maklern. Ricarda Breiholdt, Anwältin für Immobilienrecht, kommentiert einen aktuellen Fall.

Der Fall:

Die Mieterin einer Wohnung verlangt die bereits gezahlte Provision für die Vermittlung der Wohnung zurück. Sie vermutet eine wirtschaftliche Verbindung zwischen der Maklerin und der Hausverwaltung. Verdächtig erscheint ihr, dass die Maklerin ihre Geschäftsräume im selben Gebäude wie die Hausverwaltung hat. Zudem habe die Maklerin Aufgaben übernommen, die eigentlich der  Hausverwaltung zufielen. Und schließlich habe sie ihre Tätigkeiten als „Aufwandsentschädigung für Abnahme der Wohnung" ausgewiesen – und damit nicht als Maklertätigkeit.

Die Mieterin vertritt die Auffassung, die Maklerin sei faktisch als Verwalterin aufgetreten und klagt auf Rückzahlung der Provision.

Die Gesetzesgrundlage:

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 bzw. 3 WoVermittG hat ein Makler keinen Anspruch auf Provision, wenn er eine Wohnung vermittelt, deren Eigentümer, Vermieter oder Verwalter er ist. Gleiches gilt, wenn sich ein Eigentümer, Vermieter oder Verwalter einer Wohnung als Vermittler betätigt. Die Regelung soll den Mieter davor schützen, Maklerleistungen bezahlen zu müssen, wenn der Makler eigentlich eine Akquisitionstätigkeit für den Vermieter ausführt (AG Wedding, Urteil vom 28.07.2006, Az. 16 C 82/06).

Das Urteil:

Das Amtsgericht Frankfurt (Oder) bewertet die Situation indes anders.
Zwar habe die Maklerin Aufgaben der Hausverwaltung übernommen – darunter die Wohnungsübergabe, das Festhalten von Ausstattung, Zählerständen und Mängeln sowie die Wohnungsbeschreibung und das Übergabeprotokoll. Jedoch rechtfertige dies noch nicht die Annahme, die beklagte Maklerin habe eine "erhebliche" Verwaltungstätigkeit ausgeübt und dadurch ihren Provisionsanspruch verloren.

Voraussetzung für eine Verflechtung zwischen Makler und Verwalter

Erforderlich für eine Verwaltereigenschaft gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist, dass der Makler im Auftrag des Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungsleistungen über längere Zeit erbringt, so dass er den Eigentümer repräsentiert.
Serviceleistungen wie die Schlüsselübergabe, Entgegennahme der ersten Monatsmiete und Weiterleitung der Mietkaution seien jedoch für Makler branchenübliche Serviceleistungen – und stellten deshalb keine solche Verwaltungstätigkeit dar. Gleiches gelte für das Ausfüllen des Formularmietvertrages und des Übergabeprotokolls, das Organisieren von Renovierungsarbeiten sowie Vertragsverhandlungen.
Auch die Wohnungsübergabe zähle zu den branchenüblichen Serviceleistungen. Deshalb ändere auch der Umstand nichts an der Einschätzung des Gerichts, dass die Beklagte ihre eigene Tätigkeit in der Rechnung nicht als Vermittlungsprovision, sondern als „Aufwandsentschädigung für Abnahme der Wohnung“ bezeichnet hat.

Der Umstand, dass Hausverwaltung und Makler ihre Büros im selben Gebäude und damit auch den selben Vermieter haben, kann Indiz für eine provisionsschädliche Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Makler sein. Dies trifft jedoch nicht zu, wenn der Makler – wie im Streitfall – an den Vermieter regulär Miete entrichtet.
Die Klage ist deshalb unbegründet und die Klägerin hat gegen die Maklerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der Provision.

Fazit von Ricarda Breiholdt:

"Der Begriff des Wohnungsvermittlers nach dem WoVermG ist bewusst an die Tätigkeitsmerkmale des § 652 Abs. 1 BGB geknüpft und entspricht damit dem sich aus dieser Norm ergebenden gesetzlichen Leitbild des Nachweis- und Vermittlungsmaklers, wenngleich er sich nur auf Mietverträge über Wohnraum beschränkt. Die Regelung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG meint diejenigen Fälle, in denen der Makler mit der Anbieterseite identisch oder wirtschaftlich verflochten ist. Identität und Verflechtung sind allgemeine Rechtstatbestände, die den Anspruch auf Provision allgemein gefährden können. Das Wohnungsvermittlungs-gesetz enthält insofern nur eine ausdrückliche Normierung.
Die Provision wird in diesen Fällen vom Gesetzgeber ausdrücklich abgelehnt, weil zu befürchten ist, dass der Makler, der auf Seiten des Vermieters rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist, regelmäßig gleiche wirtschaftliche Interessen beim Mieter verfolgt und so die Interessen des Vermieters und damit mittelbar oder unmittelbar seine eigenen in den Vordergrund stellt
."

AG Frankfurt (Oder), Urteil vom 24. Februar 2016 – Az. 25 C 639/15

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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