In nur drei Schritten zu Ihrer Baufinanzierung
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Vor dem Start in die vielleicht größte Investition Ihres Lebens sollten Sie sich über Ihre finanziellen Möglichkeiten informieren und mit dem Baufinanzierungsrechner die angebotenen Konditionen für Ihre Baufinanzierung vergleichen. Welche Finanzierungsarten gibt es überhaupt und welche staatlichen Fördermaßnahmen kann man in Anspruch nehmen? Immonet beantwortet diese und weitere Fragen und liefert einen umfassenden Überblick zum Thema Baufinanzierung.
Seiteninhalt:
- Der Baufinanzierungsrechner
- Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
- Welche Finanzierungsarten gibt es?
- Welche staatlichen Förderungen gibt es?
- Wie läuft eine Baufinanzierung ab?
- Die Auszahlung des Immobiliendarlehens
- Welche Unterlagen sind für eine Baufinanzierung notwendig?
- Wie kann ich meine Baufinanzierung absichern?
- Die Anschlussfinanzierung
- Die wichtigsten Tipps auf einen Blick
Der Baufinanzierungsrechner
Der Schritt in Richtung eigene Immobilie ist in der Regel nicht nur aus monetärer Sicht rentabel, auch die Lebensqualität profitiert von dem Entschluss zum Eigenheim. Die entsprechende Finanzierung sollte jedoch ideal auf die Möglichkeiten und Bedürfnisse des Bauherrn, beziehungsweise des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers zugeschnitten sein. Mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner von Immonet vermeiden Sie böse Überraschungen und ermitteln bereits im Vorfeld eine erste Größenordnung Ihrer Baufinanzierung.
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(Durchschnittliche Marktdaten)Welche Daten sind hierzu nötig?
Als Grundlage der Berechnung Ihrer persönlichen Darlehenssumme dienen zunächst der Kaufpreis der Immobilie sowie das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Anschließend geben Sie einfach noch die Art der beabsichtigten Finanzierung (Immobilienkauf oder Anschlussfinanzierung), Ihren persönlichen Beschäftigungsstatus und Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen an und bereits mit wenigen Klicks können Sie die monatliche Belastung Ihrer Baufinanzierung online berechnen.
Neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie wirken sich auch die Nebenkosten auf den finalen Preis des Hauses oder der Wohnung aus. Daher müssen in einem weiteren Schritt auch diese zusätzlichen Aufwendungen in die Kalkulation mit einbezogen werden. Wichtige Eckdaten hierbei sind:
- Maklerprovision
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbucheintrag
Sollten diese anfallenden Kosten zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht genau bekannt sein, genügen für einen ersten Überblick auch Schätzungen. Abschließend werden die Angaben noch durch die gewünschte Tilgungsrate, also wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr getilgt werden sollen, sowie die Sollzinsbindung ergänzt. Direkt im Anschluss können Sie sich Angebote von verlässlichen Finanzpartnern zuschicken lassen.
Anschaulich dargestellt: Eine Beispielrechnung
Familie Schmitt hat den Entschluss gefasst, im beschaulichen Raibach nahe Groß-Umstadt ein Eigenheim zu finanzieren. Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 250.000 Euro, das verfügbare Eigenkapital umfasst 50.000 Euro. Weitere Aufwendungen, die zur Berechnung der monatlichen Raten der Baufinanzierung herangezogen werden, sind:
- Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 Prozent (Hessen): 15.000 Euro
- Notarkosten in Höhe von 1,5 Prozent: 3.750 Euro
- Grundbucheintrag in Höhe von 0,5 Prozent: 1.250 Euro
- Maklerprovision in Höhe von 5 Prozent: 12.500 Euro
Abschließend werden eine Tilgungsrate in Höhe von 2 Prozent sowie eine Sollzinsbindung von 10 Jahren festgelegt. Hieraus ergibt sich für Familie Schmitt eine Monatsrate in Höhe von 656,81 Euro, um das Immobiliendarlehen zu tilgen. Mit Hilfe des Baufinanzierungsrechners erhält man einen genauen Überblick über den gesamten Tilgungsverlauf und die Familie ist in der Lage, sich ein präzises Bild der Finanzierbarkeit des Eigenheims zu machen.
Mit unseren Partnern sind Sie gut beraten!
Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Für die perfekt passende Baufinanzierung ist es unerlässlich, sich bereits im Vorfeld detailliert über die eigenen Möglichkeiten zu informieren. Hierbei ist eine Frage von entscheidender Bedeutung: Wie viel Geld steht Ihnen monatlich für die Rückzahlung Ihrer Finanzierung zur Verfügung?
Budgetrechner als Hilfestellung
Einen schnellen Weg zu einer realitätsnahen Einschätzung Ihres persönlichen Finanzierungsspielraums bieten sogenannte Budgetrechner. Auch hier müssen Sie einige wenige Daten eintragen und im Handumdrehen erfahren Sie den maximal finanzierbaren Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie sowie die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten.
Bevor Sie Ihren persönlichen Finanzierungsbedarf berechnen, sollten Sie allerdings einen detaillierten Kassensturz durchführen. Ein möglichst hoher Einsatz von Eigenkapital sowie eine realistische Berechnung des Budgets sind die Voraussetzungen für das bestmögliche Zinsniveau der Baufinanzierung.
Wie hoch ist die optimale Eigenkapitalquote?
Es ist zwar grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu stemmen, jedoch wird dies in der Regel nicht empfohlen. Für eine Baufinanzierung mit Eigenkapital sprechen hingegen einige gute Gründe, denn es senkt nicht nur das Finanzierungsrisiko, sondern verhilft Ihnen auch zu niedrigeren Zinsen beim Kreditgeber und ermöglicht Ihnen somit eine schnellere Tilgung des Darlehens.
Doch wie viel Eigenkapital sollte für den Hausbau oder -kauf mindestens aufgebracht werden können? Prinzipiell gilt natürlich: Je mehr desto besser. Denn je höher das Eigenkapital, desto geringer die Gefahr, sich zu überschulden. Experten raten erst dann zum Kauf, wenn mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Nebenkosten aus eigenen Ressourcen finanziert werden können.
Kann vom Käufer lediglich der Nebenkostenanteil getragen werden, so hat dies in der Regel relativ hohe Zinsen beim Kreditinstitut zur Folge. Daher sollten immer die Nebenkosten plus eine möglichst hohe Summe X zur Verfügung stehen, bevor eine Immobilie finanziert wird. Zudem sollte auch ein finanzieller Puffer gewahrt bleiben, um etwaige Instandhaltungskosten abzudecken. Unser Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, Ihren persönlichen Finanzierungsbedarf schnell und zuverlässig zu ermitteln.
Welche Finanzierungsarten für eine Baufinanzierung gibt es?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Baufinanzierung, jedoch ist nicht jede Variante auch für jedes Bauvorhaben geeignet. Individuell passende und maßgeschneiderte Lösungen sind daher ein "Muss", wenn es um langfristige Verlässlichkeit und Zufriedenheit geht. Um einen ersten Überblick über die Eigenheiten der unterschiedlichen Formen der Finanzierung zu liefern, erklären wir Ihnen hier die gängigsten.
Die Vollfinanzierung
Bei der Vollfinanzierung handelt es sich um eine Finanzierung ohne, beziehungsweise mit sehr geringem Eigenkapital. Das Kreditinstitut übernimmt den fehlenden Teil und finanziert bei Bedarf auch die Baunebenkosten – es lässt sich dies jedoch durch entsprechend hohe Zinsen zurückzahlen. In den meisten Fällen ist von dieser Variante abzuraten.
Das Annuitätendarlehen
Diese Darlehensform ist bei Baufinanzierungen am häufigsten. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Bauherr über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende, auf zwölf Monate verteilte Jahresrate – die sogenannte Annuität. Diese berechnet sich aus dem Kreditzins sowie dem Tilgungsanteil.
Zu Beginn der Rückzahlung machen zunächst die Zinsen einen erheblichen Teil aus. Mit jeder weiteren Rate allerdings wird die Restschuld gesenkt, somit sinkt auch der Zinsanteil und der Tilgungsbetrag der vereinbarten Annuität wächst über die Zeit an.
Das (Voll-)Tilgungsdarlehen
Bei dieser Form des Darlehens handelt es sich prinzipiell um ein Annuitätendarlehen, in dessen Verlauf allerdings die vollständige Hypothek getilgt wird. Das bedeutet, die Kreditschuld wird zu einer festen Zinsbindung über die vereinbarte Laufzeit vollständig beglichen und es bleibt im Unterschied zum herkömmlichen Annuitätendarlehen keinerlei Restschuld übrig.
Allerdings sind hier auch höhere monatliche Raten gängige Praxis und die feste Zinsbindung verhindert eine flexible Anpassung an aktuelle, eventuell günstigere Konditionen.
Das Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Hierbei kann sich der Kreditnehmer die günstigen Zinsen von heute für die Zukunft sichern. Das Darlehen wird ihm erst nach einer festgelegten Zeitspanne – der sogenannten Forward-Periode – ausgezahlt. Je nach Möglichkeit kann diese Zeitspanne bis zu 60 Monate betragen. Während der Forward-Periode fallen keinerlei Bereitstellungs- oder Kreditzinsen an.
Das endfällige Darlehen
Endfällige Darlehen (auch Fälligkeitsdarlehen genannt) sind Kredite, bei welchen der gesamte Darlehensbetrag erst am Ende der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt werden muss. Somit wird die Schuld nicht wie beim Tilgungsdarlehen über den gesamten Zeitraum kontinuierlich getilgt, sondern en bloc nach Ablauf der Geltungsdauer. Hieraus ergibt sich statt einer konstanten, auf die Monate verteilten Liquiditätsbelastung, eine einmalige hohe Liquiditätsbelastung am Fälligkeitsdatum.
Das variable Darlehen
Ein variables Darlehen verfügt im Unterschied zu herkömmlichen Finanzierungskrediten nicht über einen festen Zinssatz. Die Zinsen, welche der Darlehensnehmer entrichten muss, werden alle drei, sechs oder zwölf Monate der aktuellen Marktsituation angepasst. Diese variablen Zinsen bieten den Vorteil potentieller Einsparungen, jedoch auch das Risiko, dass die Marktzinsen innerhalb der Laufzeit steigen und der Kredit somit teurer wird, als zum Abschlusszeitpunkt angenommen.
Welche staatlichen Förderungen der Baufinanzierung gibt es?
Wer den Bau oder Kauf seiner Immobilie mit viel Weitsicht plant und sich bereits frühzeitig über Zuschüsse und Formen der Unterstützung informiert, kann durch verschiedene staatliche Förderprogramme die Kosten für die Baufinanzierung deutlich senken. Hier ein Überblick über die gängigsten Förderungen:
KfW-Förderung
Einer der wichtigsten Förderer in der Bundesrepublik ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW. Die Förderbank unterstützt sowohl den Bau als auch den Kauf oder die Sanierung von Wohnimmobilien und stellt Eigentümern zinsgünstige Darlehen sowie Tilgungszuschüsse zur Verfügung. Die Förderung kann von jeder Person, unabhängig von Alter oder Familienstand, beantragt werden. Dies geschieht in der Regel über die jeweilige Hausbank. Wichtig ist zu beachten, dass als erstes die Förderung beantragt werden muss, bevor Handwerker oder Baudienstleister beauftragt werden.
Im Rahmen der KfW-Förderung stehen Ihnen verschiedene, zweckorientierte Förderprogramme zur Verfügung. Diese verfügen über eine attraktive Zinsbindung von bis zu 20 Jahren und zeichnen sich obendrein durch diverse Zusatzleistungen und Kombinationsmöglichkeiten aus.
So können Sie in vielen Fällen beispielsweise zu Beginn der Förderung einige Jahre Tilgungsfreiheit in Anspruch nehmen oder für das Einhalten bestimmter energetischer Standards einen Tilgungszuschuss erhalten. Entscheidend hierbei ist, dass Sie die Immobilie selber beziehen wollen.
Wohn-Riester
Auch wenn der Riester-Rente in den vergangenen Jahren deutschlandweit weniger Bedeutung zukommt, erfreut sich Wohn-Riester weiterhin großer Beliebtheit. Wie bei anderen Riester-Verträgen geht es auch hier um eine Kombination aus Altersvorsorge und staatlicher Förderung. Von Immobilienkäufern lassen sich die Riester-Zulagen auf drei verschiedene Arten nutzen:
- Zur Rückzahlung eines Immobilienkredits
- Für Anteile einer Wohnungsbaugenossenschaft
- Für einen barrierefreien Umbau des Eigenheims
Ob sich "Wohn-Riestern" für die Baufinanzierung wirklich lohnt, hängt letztlich von einigen Faktoren ab. Eine eingehende Prüfung und kompetente Beratung im Vorfeld sind daher zwingend erforderlich.
Baukindergeld
Beim Baukindergeld handelt es sich ebenfalls um einen staatlichen Zuschuss, der es Familien mit Kindern sowie Alleinerziehenden erleichtern soll, eine eigene Immobilie zu finanzieren. Hierbei ist es egal, ob es sich um einen Neubau oder einen Kauf, ein Haus oder eine Wohnung handelt: Die Bundesregierung fördert Familien mit bis zu 12.000 Euro pro Kind. Die Bedingungen hierfür sind überschaubar:
- Es leben Kinder im Alter unter 18 Jahren im Haushalt, für die Kindergeld bezogen wird
- Ihr Haushaltseinkommen beträgt bei einem Kind maximal 75.000 Euro pro Jahr (plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind)
- Der Kaufvertrag oder die Baugenehmigung wurde frühestens am 01.01.2018 unterschrieben bzw. erteilt
- Die zu finanzierende Immobilie ist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. der Erteilung der Baugenehmigung Ihre einzige Wohnimmobilie
Trifft diese Regelung auf Ihre Familie zu, können Sie bei der KfW einen Antrag für Baukindergeld stellen und in die Wege leiten, dass auch Ihr Immobilienkauf anerkannt und gefördert wird. Dieser sollte jedoch spätestens drei Monate nach Einzug und bis spätestens 31.12.2023 gestellt werden, denn danach ist diese Förderung der Baufinanzierung leider nicht mehr möglich.
Vermögenswirksame Leistungen
Vermögenswirksame Leistungen sollen Arbeitnehmern beim Aufbau ihres Vermögens helfen. Hierzu können Angestellte, Auszubildende, Berufssoldaten oder Beamte vom Arbeitgeber bis zu 40 Euro pro Monat erhalten. Dabei handelt es sich um freiwillige Leistungen des Arbeitgebers, welche durch Tarifverträge vielen Berufen garantiert werden. Diese Leistungen können sowohl in bereits bestehende als auch neue Verträge eingezahlt werden – egal, ob Bausparvertrag, Aktienfondssparplan oder Baufinanzierung.
Verträge für vermögenswirksame Leistungen verfügen in der Regel über eine Laufzeit von sieben Jahren, wobei sechs Jahre eingezahlt wird und das siebte ein Ruhejahr ist. So kann bereits nach Ablauf des sechsten Jahres ein neuer Vertrag aufgenommen werden.
Zusätzlich zum Arbeitgeber beteiligt sich auch der Staat mit Zuschüssen am Vermögensaufbau. Wer bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigt, hat Anspruch auf eine Arbeitnehmersparzulage. Bestimmend hierbei ist jedoch nicht das Bruttoeinkommen, sondern das zu versteuernde Einkommen. Dieses liegt aufgrund der Freibeträge gerade bei kinderreichen Familien deutlich niedriger. Die staatliche Zulage kann ebenfalls sowohl in Fondssparpläne, Bausparverträge oder zur Tilgung einer Baufinanzierung verwendet werden. Die genauen Bestimmungen hierzu finden sich im fünften Vermögensbildungsgesetz (5. VermBG).
Der Ablauf der Baufinanzierung
Damit Sie eine Vorstellung davon bekommen, welche Schritte notwendig sind, um eine Immobilie zuverlässig und sicher zu finanzieren, soll der Ablauf einer Baufinanzierung im folgenden Abschnitt übersichtlich skizziert werden. Im Großen und Ganzen folgt ein Immobilienkauf sowie die damit verbundene Baufinanzierung nach etwa folgendem Schema:
1. Schritt der Baufinanzierung
In einem ersten Schritt erfolgt die gründliche Überprüfung der eigenen Finanzen. Denn ein Kassensturz ist unerlässlich, möchte man herausfinden, wie viel Haus man sich wirklich leisten, beziehungsweise wie viel Darlehen zur Baufinanzierung man aufnehmen kann. Die Ermittlung des Eigenkapitals bezieht dabei folgende Posten ein:
- Bausparverträge
- Wertpapiere
- Lebens- oder Rentenversicherung (ausgenommen sind staatlich geförderte Produkte)
- Arbeitgeberdarlehen
- Verwandtendarlehen
Es ist jedoch angeraten, nicht das gesamte Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubeziehen und ein Sicherheitspolster für alle Eventualitäten zu wahren.
2. Schritt der Baufinanzierung
Haben Sie einen Überblick über Ihren finanziellen Spielraum, können Sie sich auf dem Immobilienmarkt nach einem geeigneten Wohnobjekt umsehen. Haben Sie Ihr Wunschhaus oder die Traumwohnung ausfindig gemacht, geht es in die Preisverhandlung mit dem Verkäufer.
Nehmen Sie zwei oder auch drei Besichtigungstermine zu unterschiedlichen Tageszeiten und einen davon optimalerweise mit einem Gutachter wahr. So ersparen Sie sich böse Überraschungen.
3. Schritt der Baufinanzierung
Ist der Kaufpreis ausgehandelt, geht es daran, gemeinsam mit einem Kreditinstitut oder einem kompetenten Finanzierungsvermittler wie Immonet eine ideal auf die persönlichen Möglichkeiten und Vorstellungen zugeschnittene Baufinanzierung auf den Weg zu bringen. Hierbei sind die vertraglichen Konditionen, wie Höhe der Darlehenssumme, Zinsen, Tilgungsatz, Sondertilgung und Laufzeit, passend zu Ihren Kapazitäten zu wählen. Immonet unterstützt Sie bei der Suche nach einer optimalen Lösung.
Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte immer vertraglicher Bestandteil der Baufinanzierung sein. Darunter versteht man die Möglichkeit, einmalig oder regelmäßig zusätzliche Beträge zur Tilgung der Baufinanzierung aufzubringen. Haben Sie also überraschend Geld geerbt oder eine Gehaltserhöhung bekommen, könnten Sie sich dazu entscheiden, mehr Geld zurückzuzahlen, als die veranschlagte monatliche Rate – dadurch kann sich der Zeitraum für die Rückzahlung verringern, wodurch die anfallenden Zinsen gesenkt werden.
Die Sondertilgung kann also ein nützliches Werkzeug sein, um möglichst schnell die Baufinanzierung abzubezahlen. Doch aus demselben Grund bieten nicht alle Kreditinstitute diese Option an – oder bieten sie nur im Zusammenhang mit höheren Zinsen an. Denn dem Kreditinstitut entfallen durch Ihre schnellere Rückzahlung Zinsen, weshalb eine Sondertilgung von vielen Anbietern nicht standardmäßig gewährt wird. Sie ist auch nicht rechtlich vorgeschrieben, jedoch gewährt der Gesetzgeber nach 10 Jahren Zinsbindung generell die Möglichkeit zur Sondertilgung.
Möchten Sie eine Sondertilgung in Anspruch nehmen, die nicht im Vertrag vorgesehen ist und nicht in die 10-Jahres-Frist fällt, hat Ihr Finanzinstitut das Recht, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Dabei handelt es sich um einen Geldbetrag, der vom Institut ohne rechtliche Einschränkungen bestimmt werden kann und den durch die Sondertilgung entstandenen Ausfall von Zinszahlungen abfedern soll.
4. Schritt der Baufinanzierung
Ist das perfekte Immobiliendarlehen gefunden und vereinbart, folgt der gemeinsame Gang zum Notar. Dieser wird in der Regel vom Käufer ausgewählt und überprüft, ob alle im Grundbuch gemachten Angaben zum Objekt korrekt sind. Nun wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und abschließend von den beiden Vertragsparteien unterzeichnet.
5. Schritt der Baufinanzierung
Im letzten Schritt erfolgt die Überweisung der vereinbarten Summe an den Verkäufer, gegebenenfalls die Entrichtung der Maklergebühr an den Makler, sowie die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim zuständigen Finanzamt. Parallel veranlasst der Notar in mehreren Schritten den rechtmäßigen Übergang des Hauses oder der Wohnung in Ihren Besitz.
Die Auszahlung des Immobiliendarlehens
Prinzipiell gibt es drei verschiedenen Varianten, wie eine Baufinanzierung vonstattengehen kann. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder auch einem bereits fertiggestellten Neubau, wird die Bank Ihnen in der Regel das Darlehen direkt und in voller Höhe zur Verfügung stellen. Sie müssen lediglich eine Kopie des Kaufvertrags mit den Kontodaten des Verkäufers an das Kreditinstitut weiterreichen, diese nimmt anschließend die Überweisung an den Verkäufer vor.
Eine weitere Möglichkeit zeigt sich, wenn Sie selbst bauen. Hierbei können Sie sich mit Ihrer Bank auf die Überweisung von Teilbeträgen verständigen. Dies dient dem Zweck, bestimmte Punkte im Prozess zu planen, an welchen entsprechende Teilsummen ausgezahlt werden. Beispielsweise können so nach Fertigstellung des Rohbaus 25 Prozent des Immobilienkredits an den Bauherrn überwiesen werden.
Die dritte Variante zeigt sich, wenn eine Immobilie von einem Bauträger gekauft wird. Hier müssen die entsprechenden Rechnungen für Material und Handwerker an die Bank weitergeleitet werden. Diese veranlasst im Anschluss die Überweisung an den Bauträger. Einige Kreditinstitute stellen Ihren Kunden auch ein Auszahlungsformular zur Verfügung, in welches die Summe für den entsprechenden Bauabschnitt eingetragen und das anschließend an das Institut zurückgesendet werden muss.
Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Baufinanzierung?
Um Ihnen ein entsprechendes Finanzierungsangebot für Ihre Wunschimmobilie zu unterbreiten, benötigt die Bank einige Informationen und Unterlagen. Um möglichst gut vorbereitet zu sein und letzten Endes bestmögliche Konditionen zu erhalten, sollten Sie daher alle benötigten Dokumente im Original und als Kopie zum Finanzierungsgespräch mitführen.
Persönliche Unterlagen
Persönliche Unterlagen, die Sie zum Kreditgespräch mitführen müssen, sind:
- Personalausweis oder Reisepass (Kopie)
- Gehalts-/ Lohnabrechnung der vergangenen drei Monate
- Die letzten zwei Steuerbescheide
- Nachweise über Eigenkapital (Konto- und Depotauszüge, Lebensversicherung etc.)
- Nachweise zu weiteren Mitteln (Bausparverträge, Einnahmen aus Mietverträgen etc.)
- Bestehende Kleinkreditverträge (Leasings, Ratenkredite etc.)
Unterlagen zum Objekt
Auch zu Ihrer neuen Immobilie möchte die Bank einige Informationen erhalten:
- Grundbuchauszug (darf nicht älter sein als drei Monate)
- Lageplan und Grundriss aller Geschosse
- Fotos der Immobilie (Innen und Außen)
- Flurkarte
- Katasterauszug
- Versicherungsnachweise
- Kaufvertrag oder Vertragsentwurf
Bei beabsichtigten Neubauten werden noch weitere Unterlagen eingefordert:
- Baubeschreibung
- Baugenehmigung
- Baukostenabrechnung
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raums
Im Fall von Häusern mit Erbbaurecht müssen die Nachweise mittels Erbbaurechtsvertrag erbracht werden. Nutzen Sie unsere Checkliste, um den Überblick über alle notwendigen Unterlagen zu behalten.
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Absicherung der Baufinanzierung
Unvorhersehbare Schicksalsschläge wie eine Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder auch ein Todesfall können zur Folge haben, dass ein laufender Immobilienkredit nicht mehr bedient werden kann. Für solche Fälle offerieren Banken bei Abschluss eines Darlehensvertrages in der Regel eine Restschuldversicherung, auch Kreditversicherung oder Ratenschutz genannt. Diese soll in einem Schadensfall die monatlichen Ratenzahlungen sichern.
Doch welche konkreten Leistungen sich dahinter verbergen, ist nicht immer direkt zu erkennen. Verbraucher sollten diesbezüglich daher keine voreiligen Entscheidungen treffen und präzise abwägen, ob eine solche Versicherung sinnvoll ist, oder ob nicht alternative Optionen unter Umständen besser geeignet sind.
Eine Absicherung für den Ernstfall ist auf jeden Fall sinnvoll und eine individuelle Absicherung der Risiken ist möglich. So können eine Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder auch eine private Unfallversicherung entsprechende Sicherheiten liefern.
Diese Absicherungen bieten den Vorteil, dass sie sich unabhängig vom jeweiligen Immobiliendarlehen abschließen lassen, untereinander kombinierbar sind und gemeinsam viele Risiken der Baufinanzierung abdecken. Welche letzten Endes die passenden sind, hängt von den Bedürfnissen des Kreditnehmers ab.
Rechtzeitig planen - die Anschlussfinanzierung
Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft die Sollzinsbindung nach fünf bis 20 Jahren aus. Hierbei handelt es sich um die Zeit, in welcher Zinsen und weitere Konditionen, die der Darlehensnehmer mit der Bank vereinbart hat, unveränderlich bleiben. Aber wie geht es danach mit der Baufinanzierung weiter?
In der Regel besteht nach der Erstfinanzierung immer noch eine nicht unerhebliche Restschuld. Um diese zu tilgen, sind Immobilieneigentümer nach Ablauf der Sollzinsbindung auf einen weiteren Kredit angewiesen – die Anschlussfinanzierung.
Bezüglich der Anschlussfinanzierung gilt: Je früher man sich um sie kümmert, umso besser sind die Aussichten auf vielzählige Angebote, ideale Konditionen und letzten Endes eine optimale Lösung. Zudem vermeiden Sie so, dass Sie unter Zeitdruck geraten und letztlich eine eilige Entscheidung treffen müssen. Prinzipiell stehen Ihnen zwei Varianten der Anschlussfinanzierung zur Verfügung: Zum einen die Prolongation des Darlehens, zum anderen die Umschuldung der Finanzierung.
Bei einer Prolongation einigen Sie sich mit Ihrem bisherigen Darlehensgeber über die weitere Finanzierung Ihres bestehenden Immobilienkredits. Sie als Kreditnehmer unterzeichnen in einem solchen Fall eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen zur Baufinanzierung läuft zu neuen Konditionen weiter. Diese Verfahrensweise ist zwar besonders unkompliziert, jedoch muss das Angebot Ihres bisherigen Kreditgebers nicht immer das günstigste sein. Holen Sie daher bereits rechtzeitig vor Ablauf Ihrer Zinsbindung verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie diese sorgfältig.
Im Zuge einer Umschuldung schließen Sie mit einem neuen Kreditgeber eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie ab. Hierbei löst der neue Darlehensgeber, wenn die Zinsbindung ausläuft, Ihren alten Kredit ab und erhält dafür die bestehenden Grundschulden als Sicherheit.
Eine Umschuldung bringt durch die Grundschuldabtretung zwar Kosten für Notar und Grundbucheintrag mit sich, jedoch liegen diese im Bereich einiger hundert Euro und bewegen sich so in einem sehr überschaubaren Rahmen. Bereits bei einem Zinsvorteil im Bereich weniger Zehntelprozent kann ein neues Darlehen zur Baufinanzierung deutlich mehr einsparen, als Gebühren darauf entfallen.
Wer sich in Zeiten eines günstigen Zinsniveaus einen besonders attraktiven Zinssatz für die Zukunft sichern will, kann auf ein Forward-Darlehen zurückgreifen. Immonet unterstützt Sie gerne bei der Suche nach Ihrer perfekten Anschlussfinanzierung.
Die wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung
Die Suche nach der passenden Baufinanzierung ist kein leichtes Unterfangen. Wer sich allerdings frühzeitig vorbereitet und sich über die zur Verfügung stehenden Darlehensvarianten und möglichen staatlichen Förderprogramme informiert, kann zuverlässig einige zehntausend Euro sparen. Folgende Tipps helfen Ihnen dabei, Ihre Traumimmobilie sicher und möglichst günstig zu finanzieren:
- Kassensturz: Um herauszufinden, wie viel Geld Sie für eine Baufinanzierung monatlich zur Verfügung haben, sollten Sie eine präzise Aufstellung Ihrer finanziellen Situation vornehmen. Ziehen Sie hierzu alle monatlichen Kosten ab und denken Sie daran, ein kleines Sicherheitspolster zu wahren.
- Persönliche Unterlagen: Um möglichst zeitnah eine ideale Immobilienfinanzierung zu erhalten, müssen Sie dem Kreditinstitut einige wichtige Unterlagen vorlegen. Hierzu zählen Unterlagen zum Eigenvermögen, aktuelle Gehaltsnachweise, Auszüge von Festgeld- und Tageskonten, Bausparverträge oder der Rückkaufwert einer Lebensversicherung.
Tragen Sie diese Dokumente rechtzeitig zusammen und bringen Sie sie zum Finanzierungstermin bei der Bank mit. So kann eine schnelle Bearbeitung Ihres Antrags gewährleistet werden. - Dokumente der Immobilie: Neben Ihren persönlichen Unterlagen verlangt die Bank auch aussagekräftige Dokumente zur Immobilie, die finanziert werden soll. Hierzu zählen neben dem Grundriss auch Bilder des Hauses oder der Wohnung. Als Immobilienkäufer sollten Sie diese Unterlagen daher rechtzeitig vom bisherigen Eigentümer oder dem zuständigen Makler anfordern.
- Konditionen vergleichen: Um den perfekt zu Ihrer Situation passenden Immobilienkredit ausfindig zu machen, sollten Sie die Konditionen der Anbieter genauestens vergleichen. Bereits kleine Zinsdifferenzen summieren sich im Laufe der Zeit zu stattlichen Summen. So kann sich das Darlehen schnell um mehrere tausend Euro teurer gestalten. Ein Vergleich kann bei einer Baufinanzierung also einiges an Geld sparen.
- Mögliche Fördergelder: Auch staatliche Fördergelder wie jene der KfW können die Baufinanzierung der eigenen Immobilie deutlich erleichtern. Informieren Sie sich daher im Vorfeld, ob solche Subventionen für Sie möglich sind.
- Frühzeitige Anschlussfinanzierung: Um die Restschuld aus der Erstfinanzierung zu tilgen, ist es in der Regel notwendig, eine Anschlussfinanzierung wahrzunehmen. Das Angebot der Hausbank muss hierbei nicht zwingend das beste sein. Überprüfen Sie daher diesbezüglich frühzeitig Ihre Möglichkeiten. Auch hier lohnt der Baufinanzierungsvergleich unterschiedlicher Anbieter, Angebote und Konditionen.
Lassen Sie sich frühzeitig fachkundig beraten und finden auch Sie Ihre bestmögliche Baufinanzierung schnell und unkompliziert mit der kompetenten Unterstützung von Immonet.