Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Hausfinanzierung
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Von Experten wird eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht empfohlen. Üblich und empfehlenswert ist es, in eine Finanzierung mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital zu starten. Wer diese Summe nicht zur Verfügung hat und bestimmte Voraussetzungen der Bank erfüllt, kann auch auf die Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung zurückgreifen.

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Der gravierendste Nachteil bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die Banken verlangen höhere Zinsen, weil sie ein höheres Risiko eingehen und sich gegen eventuelle Zahlungsausfälle absichern wollen. Für den Kreditnehmer bedeutet das eine höhere monatliche Belastung oder eine längere Laufzeit des Kredites im Vergleich zu Kreditnehmern mit Eigenkapital.

Welche Kosten beinhaltet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wer ein Haus baut oder kauft, benötigt nicht nur die Investitionssumme. Hinzu kommen Nebenkosten beim Hauskauf beispielsweise für den Makler oder Notar oder Gebühren für die Grunderwerbsteuer. Der zusätzliche Betrag kann durchaus zehn bis 15 Prozent der Baukosten ausmachen, weshalb eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch 110-Prozent-Finanzierung genannt wird.
Der Begriff Vollfinanzierung bezieht sich lediglich auf die komplette Abdeckung des Kaufpreises, ohne die Erwerbsnebenkosten.

In jedem Fall ist es notwendig, dass der Kreditnehmer Rücklagen besitzt, um unvorhergesehene Kosten unabhängig vom Hausbau bezahlen zu können wie etwa Reparaturen am Auto, die Anschaffung von Haushaltsgeräten oder eine Stromkostennachzahlung. 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Risiko, Raten nicht begleichen zu können, hängt allerdings nicht von der Finanzierungsform, sondern von der Einkommenssituation ab. Das ist bei der Finanzierung im Prinzip immer der Fall, egal ob mit oder ohne Eigenkapital finanziert werden soll. Als Voraussetzung müssen eine stabile Verdienstsituation und ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder eine erfolgreiche Selbständigkeit mit mindestens durchschnittlichem Einkommen erfüllt sein. Ist die Bonität gegeben und auch die Schufa-Auskunft nicht zu beanstanden, gewähren die Banken in der Regel eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wie läuft eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ab?

Ohne Eigenkapital ist die Kreditsumme höher und die Rückzahlung dauert demzufolge länger. Sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer haben Interesse an einer möglichst kurzen Laufzeit. Diese soll über die Rückzahlungsmodalitäten sichergestellt werden.

Sinnvoll ist ein anfangs möglichst hoher Tilgungsanteil an der Rate, damit die Kreditsumme schmilzt. Ein oder zwei Prozent Tilgung sind üblich. Banken fordern oft mindestens zwei, häufig sogar drei Prozent. Das ist verlockend, doch der Kreditnehmer muss aufpassen, dass er sich durch die monatliche Rate nicht überfordert. Er sollte sich außerdem die Möglichkeit vorbehalten, bei größeren Geldzuflüssen diese außerplanmäßig in den Kredit stecken zu dürfen. Dafür wird im Kreditvertrag die Möglichkeit zur Sondertilgung vereinbart.

Überschätzt wird meist der Aspekt der sogenannten Muskelhypothek. Der Begriff bezieht sich auf die Muskelkraft des Bauherren, der durch eigenen Einsatz Handwerker- und damit Baukosten sparen kann. Wer entsprechende Fähigkeiten besitzt oder von Freunden und Bekannten bei den Arbeiten unterstützt wird, sollte das auf jeden Fall bei den Kreditverhandlungen bei der Bank angeben. Es verbessert womöglich die Verhandlungssituation.

Dennoch ist die Eigenleistung am Bau ein zu unsicherer Faktor, um entscheidende Vorteile bei der Kreditvergabe zu bewirken: Die fachliche Qualifikation der Helfer ist oft nicht belegt, was die Bauzeit womöglich verlängert und Gewährleistungsansprüche ausschließt.

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