Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Hausfinanzierung
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Von Experten nicht empfohlen: eine Baufinanzierung ohne eigenes Kapital. Üblich und empfehlenswert ist es, in eine Finanzierung mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital zu starten. Wer diese Summe nicht zur Verfügung hat und nicht jahrelang sparen möchte, kann auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zurückgreifen – auch Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung genannt.

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Der gravierendste Nachteil dabei: Die Bank verlangt höhere Zinsen, weil sie ein höheres Risiko eingeht und sich gegen eventuelle Zahlungsausfälle absichern will. Für den Kreditnehmer bedeutet das eine höhere monatliche Belastung oder eine höhere Laufzeit des Kredites im Vergleich zu Kreditnehmern mit Eigenkapital.

Nebenkosten einberechnen

Wer ein Haus baut oder kauft, benötigt nicht nur die Investitionssumme. Hinzu kommen Finanzierungskosten etwa für den Notar, Gebühren für die Grunderwerbsteuer oder Kosten für eine Restschuldversicherung. Der zusätzliche Betrag kann durchaus zehn Prozent der Baukosten ausmachen, weshalb eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auch 110-Prozent-Finanzierung genannt wird.
Der Begriff Vollfinanzierung bezieht sich lediglich auf die komplette Abdeckung des Kaufpreises, ohne die Erwerbsnebenkosten.

In jedem Fall ist es unumgänglich, dass der Kreditnehmer Rücklagen besitzt, um unvorhergesehene Kosten abseits des Hausbaus bezahlen zu können. Etwa Reparaturen am Auto, die Anschaffung von Haushaltsgeräten oder eine Stromkostennachzahlung. Sonst wird die Finanzierung schnell unsicher und der Hausbau ist gefährdet.

Stabiles Einkommen wichtig

Das Risiko, Raten nicht begleichen zu können, hängt allerdings nicht von der Finanzierungsform ab, sondern von der Einkommenssituation. Das ist bei der Finanzierung im Prinzip immer der Fall, egal ob mit oder ohne Eigenkapital finanziert werden soll. Eine stabile Verdienstsituation und ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder eine erfolgreiche Selbständigkeit mit mindestens durchschnittlichem Einkommen müssen sein – andernfalls wird sich kaum eine Bank finden, die eine Baufinanzierung gewährt.

Ist die Bonität gegeben und die Schufa-Auskunft nicht zu beanstanden, geben Banken den Kredit in der Regel.

Rückzahlungen dauern länger

Ohne Eigenkapital ist die Kreditsumme höher und die Rückzahlung dauert demzufolge länger. Sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer haben Interesse an einer möglichst kurzen Laufzeit. Diese soll über die Rückzahlungsmodalitäten sichergestellt werden.

Sinnvoll ist ein anfangs möglichst hoher Tilgungsanteil an der Rate, damit die Kreditsumme schmilzt. Ein oder zwei Prozent Tilgung sind üblich. Banken fordern oft mindestens zwei, häufig sogar drei Prozent. Das ist verlockend, doch der Kreditnehmer darf sich durch die monatliche Rate nicht überfordern. Er sollte sich außerdem die Möglichkeit vorbehalten, bei größeren Geldzuflüssen eine größere Summe in den Kredit stecken zu dürfen. Dafür werden im Kreditvertrag sogenannte Sondertilgungen festgeschrieben.

Überschätzt wird meist der Aspekt der sogenannten Muskelhypothek. Der Begriff bezieht sich auf die Muskelkraft des Bauherren, der durch eigenen Einsatz Handwerker- und damit Baukosten sparen kann. Wer entsprechende Fähigkeiten besitzt oder von Freunden und Bekannten bei den Arbeiten unterstützt wird, sollte das auf jeden Fall bei den Kreditverhandlungen bei der Bank angeben. Es verbessert womöglich die Verhandlungssituation.

Dennoch ist die Eigenleistung am Bau ein zu unsicherer Faktor, um entscheidende Vorteile bei der Kreditvergabe zu bewirken: Die fachliche Qualifikation der Helfer ist oft nicht belegt, was die Bauzeit womöglich verlängert und Gewährleistungsansprüche ausschließt.

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