Aufgaben für Vermieter nach der Wohnungszusage

Aufgaben für Vermieter nach der Wohnungszusage
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Bei der Vermietung einer Wohnung ist die Wahl passender Mieter für Eigentümer der wichtigste Punkt. Doch auch nach der Entscheidung für den optimalen Kandidaten warten weitere wichtige Aufgaben auf die Vermieter. Immonet erklärt, welche Schritte nach der Wohnungszusage folgen und worauf Vermieter dabei achten müssen.

Wichtigste Fragen bereits im Vorfeld klären

Wer seinen Traummieter gefunden hat, sollte im Optimalfall schon im Vorfeld die wichtigsten Formalitäten geprüft haben – besonders die Bonität des Wohnungsbewerbers. Die Bonität wird meist durch eine Schufa-Auskunft und einen Arbeitsvertrag nachgewiesen: Schließlich muss sich der neue Mieter die Wohnung auch leisten können. Da chronische Mietnomaden Täuschungen perfekt beherrschen, sollten sich Vermieter nicht aufs Wort sondern nur auf entsprechende Dokumente verlassen.

Wurde vom Bewerber noch keine Schufa-Auskunft vorgelegt, sollte der Vermieter die Auskunft spätestens nach der Wohnungszusage einholen. Auch die Anfrage bei anderen Auskunfteien wie Bürgel und der Blick ins öffentliche Schuldnerverzeichnis ist zu empfehlen. Alternativ ist eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters oder ein Nachweis der Mietzahlungen per Vorlage der Kontoauszüge möglich. Auch die Mieterselbstauskunft ist ein gängiges Instrument, um Mieter besser einschätzen zu können. Darin teilen potenzielle Mieter auf freiwilliger Basis mit, wie etwa die privaten Lebensumstände sind und wie viele Personen einziehen werden. Zumindest in Großstädten ist es üblich, dass Mieter die Selbstauskunft bereits zu den Besichtigungsterminen mitbringen, um die Vermieter von sich zu überzeugen.

Mietvertrag korrekt aufsetzen

Im nächsten Schritt setzt der Vermieter den Mietvertrag und schickt ihn anschließend dem Mieter zu. Das sollte möglichst zeitnah nach der Zusage geschehen. Denn andernfalls kann es Vermietern passieren, dass sich Mieter in der Zwischenzeit für eine andere Wohnung entscheiden. Denn Mieter benötigen die Zusage schriftlich, damit sie tatsächlich umziehen können.

Für Laien ist es nicht empfehlenswert, den Vertrag selbst aufzusetzen. Ein Mietvertrag mit zweifelhaften Formulierungen kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass einzelne Klauseln oder der ganze Vertrag ungültig sind. Das ist für den Vermieter nicht nur ärgerlich, sondern kann unter Umständen auch teuer werden. Deshalb ist es sinnvoll, auf einen Mustermietvertrag zurückzugreifen. Dabei sollten Vermieter allerdings darauf achten, dass der Mustermietvertrag aktuell ist und die gültige Rechtsprechung berücksichtigt.

Tipp: Musterverträge finden Sie auch bei Immonet. Alternativ können Sie sich bei einem Vermieterverband Hilfe suchen. Dort gibt es Musterverträge meist gegen eine kleine Gebühr. Manche Verbände beraten auch, wenn bestimmte Klauseln angepasst werden sollen.

Auf Details im Vertrag achten

Beim Ausfüllen des Mietvertrages gibt es aus Vermietersicht einige Formalia zu beachten: Werden mehrere Mieter aufgeführt, müssen auch alle Mieter unterschreiben. Ansonsten können bei Wohnungsschäden nur die Personen haftbar gemacht werden, die unterzeichnet haben. Außerdem sollten Vermieter vor der Vertragsunterzeichnung alle Personen, die in einen Haushalt einziehen, hinsichtlich ihrer Bonität überprüfen.

Sobald der Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, müssen die Unterlagen der anderen Bewerber für die Wohnung vernichtet werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.

Die Wohnungsübergabe vorbereiten

Der Vermieter muss sicherstellen, dass der neue Mieter pünktlich in seine Wohnung einziehen kann. Voraussetzung dafür ist, dass der Vorgänger mitsamt seinem Hausstand ausgezogen ist und die Wohnung im vereinbarten Zustand verlassen hat. Das bedeutet: Wurde zuvor festgelegt, dass die Wohnung renoviert übergeben wird, muss der Vermieter darauf achten, dass bis zum Tag der Übergabe alle Handwerker ihre Arbeit zufriedenstellend erledigt haben – oder der Vormieter die Wohnung entsprechend übergibt.

Lässt ein Vermieter seinen Mieter ohne Absage vor verschlossener Tür stehen, ist er schadensersatzpflichtig. Er kann allerdings einen Dritten bevollmächtigen, beispielsweise einen Makler oder Hausverwalter. Dieser sollte aber unbedingt vertrauenswürdig sei, denn für mögliche Fehler bei der Übergabe haftet der Vermieter.

Vermieter sollten den Termin für die Wohnungsübergabe frühzeitig planen und sich Datum und Uhrzeit von den neuen Mietern bestätigen lassen. Am besten legt man die Wohnungsübergabe in die helle Zeit des Tages und plant genügend Zeit ein. Eine zusätzliche neutrale Person als Zeuge ist bei der Wohnungsübergabe generell sinnvoll.

Zustand der Wohnung protokollieren

Am Tag der Übergabe gehen Mieter und Vermieter gemeinsam durch jeden Raum und prüfen die gesamte Wohnung hinsichtlich Schäden und Mängel. Sie sollten dabei Punkte wie Sauberkeit, Kratzer im Boden und den Zustand der Wände protokollieren, Fenster und Türen öffnen und schließen und elektrische Geräte und Wasserleitungen testen.

Die Ergebnisse werden in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es ist ein wichtiges Instrument bei der Wohnungsübergabe und hat als Dokument vor Gericht Beweiskraft. Das ist für Vermieter von Vorteil, denn spätestens beim Auszug des Mieters und neu auftauchenden Schäden müssen sie beweisen können, dass diese nicht schon vor dem Einzug existiert haben.

Das Protokoll sollten außerdem folgende Informationen beinhalten:

  • Name und Adresse von Mieter, Vermieter und möglichen Zeugen
  • Anschrift der Wohnung
  • Datum der Übergabe
  • Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
  • Art und Zahl der übergebenen Schlüssel
  • Absprachen über anstehende Reparaturen

Das Wohnungsübergabeprotokoll wird von beiden Parteien unterschrieben und in doppelter Ausführung erstellt. Mieter und Vermieter erhalten je eine Fassung.

Gut zu wissen: Es gibt auch Schäden, die für Mieter und Vermieter bei der Übergabe zunächst unentdeckt bleiben. Der Mieter hat dann durchaus die Möglichkeit, diesen Mangel dem Vermieter noch schriftlich nachzureichen.

Mietkaution richtig anlegen

Vermieter können bis zu drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen. Der Betrag kann als Einmalzahlung bei der Schlüsselübergabe erfolgen oder in drei Monatsraten gezahlt werden – die Wahl hat der Mieter.

Da es verschiedene Kautionsarten gibt, ist es sinnvoll, die Form gemeinsam mit dem Mieter zu wählen. Sehr gängig ist die Barkaution. Diese muss allerdings entgegen des Namens nicht bar übergeben werden, sondern kann auch als Überweisung erfolgen. Wird der Betrag tatsächlich bar gezahlt, muss der Vermieter das quittieren. Auf dem Nachweis sollten die wichtigen Daten – Empfänger, Zweck, Geldbetrag, Datum und Ort – vermerkt sein.
 
Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld insolvenzsicher anzulegen. Der Mieter hat ein Anrecht darauf, dass der Vermieter ein Kautionskonto bereitstellt – andernfalls kann er die Miete bis zur Höhe der Kaution einbehalten. Bei einer absehbaren Insolvenz macht sich der Vermieter wegen Untreue strafbar, wenn er die Sicherheitsleistung auf seinem Privatkonto anlegt und später nicht auszahlen kann.

Als Anlageform für die Kaution sind auch andere Optionen möglich. Weit verbreitet ist beispielsweise das Kautionssparbuch. Der Mieter verpfändet das Sparbuch an den Vermieter und übergibt es zur Schlüsselübergabe. Ebenfalls möglich sind Tagesgeld- oder Festgeldkonten; bei diesen Varianten ist allerdings der Zugriff nicht so leicht möglich. Denkbar sind auch Aktienfonds. Diese können mit höheren Zinsen, aber auch mit erheblichen Verlusten einhergehen. Daher werden sie selten gewählt. Statt einer Kaution kann übrigens auch eine Bürgschaft vereinbart werden. Eine weitere Alternative ist zudem ein Kautionsschutzbrief.

Zweitschlüssel nicht ohne Zustimmung

Zur Wohnungsübergabe gehört auch die Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel. Einen Zweitschlüssel darf der Vermieter ohne das Wissen seines Mieters für die Dauer des gesamten Mietverhältnisses nicht behalten. Allerdings kann er sich mit dem Mieter darüber einigen, dass er einen Schlüssel für Notfälle behält und diesen beispielsweise in einem versiegelten Briefumschlag aufbewahrt.
 
Eine weitere Möglichkeit ist die Verwahrung des Schlüssels bei einer Vertrauensperson des Mieters, die auch dem Vermieter bekannt ist. Bei längerer Abwesenheit gehört es zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Schlüssel bei einem Bekannten aufzubewahren.

Aber: Ohne die vorherige Zustimmung des Bewohners darf kein Vermieter die Wohnung betreten. Ausnahme sind Notfälle wie ein Wasserrohrbruch oder ein Defekt an einer Gasleitung.

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Wie Vermieter auf Mietminderungen reagieren sollten