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 Optimale Finanzierung

Immobilienbesitzer, bei denen die Zinsbindung bald ausläuft, sollten sich rechtzeitig über ihre Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Viele Banken speisen ihre Kunden bei der Anschlussfinanzierung mit Standardangeboten ab. Für verlässliche Kunden sollten aber bessere Zinsen drin sein. Beispiel: schon ein halber Prozentpunkt spart bei einem Kredit über 100.000 Euro in einem Zeitraum von zehn Jahren rund 6.000 Euro Zinsen und Tilgung. Damit lassen sich die Wechsel-Gebühren für Notar und Grundbuchamt zur Übertragung des Grundpfandrechts leicht verschmerzen.

Anschlussfinanzierung Tipp 1: Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Verlängerung

 
Der richtige Zeitpunkt spielt auch bei der Folgefinanzierung eine wichtige Rolle. Spätestens zwei Monate vor Ablauf der Althypothek sollten Sie sich als Hausbesitzer um die Anschlussfinanzierung kümmern. Macht die eigene Bank kein passendes Angebot, lohnt sich ein Besuch bei der Konkurrenz. Bei ihren Überlegungen im Bezug auf eine spätere Anschlussfinanzierung sollten Sie sich auch über Forward-Darlehen informieren. Es kann frühestens 60 und spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung beantragt werden.
Doch zum Nulltarif gibt es die günstigen Vorratszinsen nicht. Die Absicherung kostet einen Zuschlag. Im Klartext: Ein Forwarddarlehen lohnt sich nur, wenn die Marktzinsen bis zur Umschuldung steigen.
Lassen Sie sich daher von der Bank den kritischen Zins berechnen. Ihr Bankberater zeigt Ihnen an, wie hoch die Zinsen hinterher steigen müssen, damit sich die Umschuldung lohnt und Sie günstig in die zweite Runde gehen können.

Ein weiterer Aspekt, den Sie bei der Festlegung Ihrer monatlichen Rate beachten sollten, ist die Nutzungsart Ihrer Immobilie: Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, ist es vorteilhaft, wenn Sie Ihre monatliche Rate auf der Basis einer hohen Tilgung, so bei ca. 2 Prozent, ansetzen. Dadurch können Sie das Darlehen schneller zurückzahlen. Wenn Sie beispielsweise Ihre Wohnung vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, nur einen geringen Teil der verbleibenden Restschuld regelmäßig zu tilgen, um einen möglichst hohen Zinsanteil zu erzielen. Denn diese Darlehenszinsen können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Somit ist es auf jeden Fall notwendig, die Angebote Ihrer Hausbank sorgfältig mit anderen Angeboten zu vergleichen. Achten Sie jedoch nicht nur auf den reinen Zinssatz, auch anfallende Gebühren sowie die Möglichkeit während der Vertragslaufzeit Sondertilgungen vorzunehmen sind relevant. Sowohl bei der bereitstellungszinsfreien Zeit als auch bei der Höhe der Bereitstellungszinsen gibt es große Unterschiede. Während einige Banken bereits nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen verlangen, bieten andere ohne zusätzlichen Aufschlag eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu zwölf Monaten.

 

Anschlussfinanzierung Tipp 2: Optimieren Sie Ihr Eigenkapital

 
Wenn die bestehende Finanzierung für Ihre Immobilie ausläuft, haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Dies ist also der beste Zeitpunkt, Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten. Durch Verringerung der Restschuld reduzieren Sie die Zinsbelastung der Anschlussfinanzierung und können entsprechend mehr Geld in die Tilgung stecken. Dadurch ist eine schnellere Rückzahlung der Restschuld möglich.
 
Wie viel Eigenkapital Sie zur Rückzahlung aufwenden, hängt unter anderem auch davon ab, wie Sie Ihre Immobilie nutzen.Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, sollten Sie so viel Geld wie möglich zur Tilgung aufwenden. Denn je mehr Eigenkapital Sie aufwenden, desto weniger Anschlusskredit benötigen Sie und desto billiger wird das Darlehen. Sie haben geringere Zinskosten und Sie werden aufgrund des reduzierten Risikos für die Banken mit günstigeren Zinskonditionen belohnt.
 
Wenn Sie die Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig weiteres Eigenkapital einzusetzen und die verbleibende Restschuld weiter zu finanzieren. Denn Sie haben die Möglichkeit, Ihre Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

Anschlussfinanzierung Tipp 3: Optimieren Sie Ihre Tilgung

 
Achten Sie bei der Gestaltung Ihrer Anschlussfinanzierung darauf, dass die Tilgungsrate mindestens der zuletzt gezahlten Tilgungshöhe des bestehenden Darlehens entspricht – mindestens jedoch 2 Prozent.  
Sofern es Ihre finanzielle Situation zulässt, kann auch ein höherer Tilgungssatz sinnvoll sein, um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Beachten Sie, dass die zuletzt gezahlte Tilgung nicht der im ursprünglichen Darlehensvertrag angegeben "anfänglichen Tilgung" entspricht! Aufgrund der kontinuierlichen Rückzahlung des Darlehens und der sich daraus ergebenden Reduzierung der Restschuld sinkt der Zinsanteil der monatlichen Rate stetig.
 

Anschlussfinanzierung Tipp 4: Optimieren Sie Ihre Darlehensrate

 
Seit Sie vor mehreren Jahren Ihren ersten Kredit aufgenommen haben, hat sich Vieles geändert. Das gilt möglicherweise auch für Ihre Einkommens- und Ausgabensituation. Dies sollten Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachten. In der Regel berechnen die Banken die neue Rate, indem sie den neuen Zinssatz und den alten Tilgungssatz auf die neu zu finanzierende Restschuld beziehen. Wenn Sie Ihre bisherige Darlehensrate problemlos tragen konnten, sollten Sie deren Höhe beibehalten.


Aufgrund der geringeren Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung können Sie bei gleichbleibend hoher monatlicher Rate mehr Geld in die Tilgung investieren. Sofern Ihr finanzieller Spielraum seit Beginn der Finanzierung gewachsen ist, sollten Sie die Tilgung erhöhen. Dies sollten Sie auch tun, wenn die Hypothekenzinsen gesunken sind. Dadurch können Sie Ihren Kredit schneller zurückführen und Kosten sparen.
 

Anschlussfinanzierung Tipp 5: Optimieren Sie Ihre Zinsbindung

 
Bei Ihrer Anschlussfinanzierung müssen Sie sich wieder für eine Zinsbindung entscheiden. Von dieser Auswahl hängt unter anderem auch ab, ob Sie noch mal einen Anschlusskredit benötigen oder nicht. Grundsätzlich gilt dabei jedoch, wenn die Baugeldzinsen hoch sind, sollten Sie sich für eine kurze Zinsbindung entscheiden. Bei niedrigen Hypothekenzinsen sollten Sie sich dafür entscheiden die Konditionen langfristig fest zu schreiben, wenn möglich sogar bis zur Schuldenfreiheit.
 
 

Anschlussfinanzierung Tipp 6: Prüfen Sie Ihre Kündigungsoptionen

 
Auch wer einen lang laufenden Kredit über 15 oder 20 Jahre hat, sollte die aktuellen Zinsen im Blick haben. Denn Kunden können – anders als ihre Bank – nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Strafzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung) aus dem Vertrag herauskommen. Da lohnt es sich auf jeden Fall, Konkurrenzangebote zu prüfen. 

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Anschlussfinanzierung Tipp 7: Vereinbaren Sie die Möglichkeit zur Sondertilgung

 
Die meisten Finanzierungsinstitute bieten die Möglichkeit, neben der planmäßigen Tilgung, zu bestimmten Terminen Sondertilgungen vorzunehmen und somit die Restschuld des Darlehens frühzeitig zu reduzieren.  
Während dieses Angebot bei einigen Anbietern kostenlos ist, verlangen Finanzierungsinstitute zum Teil erhebliche Zinsaufschläge. Achten Sie darauf, diese Sondertilgungsmöglichkeiten vertraglich bei Abschluss der Anschlussfinanzierung zu vereinbaren.


Falls Sie in den nächsten Jahren mit größeren Einmalbeträgen (z.B. Firmenverkauf, Erbschaft) rechnen, sollten Sie sich überlegen, ob Sie nicht für einen Teil des Darlehens eine deutlich kürzere Zinsbindung wählen. Zumal Sie hiermit im Regelfall sogar noch wesentlich günstigere Konditionen erzielen.
 

Anschlussfinanzierung Tipp 8: Holen Sie Vergleichsangebote ein

 
Die Konditionen einer Anschlussfinanzierung müssten eigentlich unter den Standardkonditionen einer Neufinanzierung liegen. Die Gründe dafür sind eindeutig. Als Kunde haben Sie bei ihrer Hausbank bereits eine langjährige Laufbahn hinter sich und die Bank kann ihre Zahlungsmoral sehr gut einschätzen. Außerdem ist es so, dass für die Bank bei einer Anschlussfinanzierung weder eine aufwendige Bonitätsprüfung noch eine erneute Objektbewertung erforderlich ist. Doch auf dem Papier dann das erschreckende Ergebnis. Die Konditionen Ihrer Bank sind oft überteuert. Die Banken spekulieren auf die Trägheit Ihrer Kunden und zwar mit Erfolg. Vergleichen Sie jetzt die Angebote von unseren Finanzierungspartnern!
 

Anschlussfinanzierung Tipp 9: Sichern Sie sich jetzt günstige Zinsen für die Zukunft

 
Wenn Ihre Zinsbindung innerhalb der nächsten zwölf Monate endet dann können Sie sich mitunter die heutigen Zinssätze sichern und langfristig planen - ohne Zinsaufschläge. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung ansteigt, sollten Sie frühzeitig Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung einholen. Klären Sie im Vorfeld, ab wann die Bank bei Ihrer Anschlussfinanzierung Bereitstellungszinsen berechnet. Liegt dieser Zeitpunkt nach Ablauf Ihrer Zinsbindung, fallen für Sie keine weiteren Kosten für die Bereitstellung des Darlehens an.
 

Anschlussfinanzierung Tipp 10: Sichern Sie sich ab

 
Nicht zuletzt sollte das neue Darlehen abgesichert sein. Dabei reicht eine Übertragung der Grundschuld an den neuen Geldgeber. Das kostet nur halb so viel Gebühren wie die Löschung und der Neueintrag ins Grundbuch betragen würde.

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