Anschaffungsnebenkosten beim Immobilienkauf

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was noch anfällt
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Wer eine Immobilie erwirbt, muss sich zusätzlich zum Kaufpreis auf weitere Kosten einstellen. Manche davon sind gut zu kalkulieren, andere wiederum variieren je nach persönlicher Situation. Immonet gibt einen Überblick über die Anschaffungsnebenkosten beim Immobilienkauf, häufig auch als Kaufnebenkosten bezeichnet.

Der Immobilienpreis ist nicht der einzige Kostenfaktor

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den größten Ausgaben, die ein Mensch in seinem Leben tätigt. Je nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung oder des Hauses laufen schnell Kosten von mehreren Hunderttausend Euro auf. Doch das ist noch nicht alles.

Obendrauf kommen Kosten, die rund um den Erwerb entstehen und die sich schnell auf mehrere Tausend Euro belaufen können: die sogenannten Anschaffungs- oder Kaufnebenkosten. „Das ist ein großes Thema, das viele Immobilienkäufer beschäftigt“, weiß Ingo Buchholzer vom Baufinanzierungsvermittler Interhyp aus Erfahrung. „Es ist wichtig, sich mit den Kaufnebenkosten auseinanderzusetzen, weil sie im Grunde den tatsächlichen Preis der Immobilie ausmachen.“

Kostenposition 1: Die Maklerprovision

In vielen Fällen wird der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses durch einen Makler vermittelt. Dieser erhebt dafür eine Provision. „Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und kann sich auch von Bundesland zu Bundesland oder sogar innerhalb einer Stadt unterscheiden“, sagt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Seiner Beobachtung nach verlangen Makler zwischen 3,57 und 7,25 Prozent des Kaufpreises als Provision. Kauft man zum Beispiel ein Einfamilienhaus für 200.000 Euro über einen Vermittler, würden Maklerkosten zwischen 7.140 und 14.500 Euro entstehen.

Dass allein der Käufer diese Kosten tragen muss, ist nicht ausgemacht. „Es gibt eine Vielzahl von unterschiedlichen Modellen, wie diese Kosten verteilt werden“, erklärt Krolzik. Grundsätzlich kann der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangen. Regional unterschiedlich wird die Provision ausschließlich vom Verkäufer oder vom Käufer getragen oder zwischen beiden geteilt. Theoretisch kann die Vermittlungsgebühr frei verhandelt werden. In der Praxis müsse man sich aber an das halten, was der Makler verlange, so der Verbraucherschützer.

Kostenposition 2: Die Grunderwerbsteuer

Zu den Kaufnebenkosten (manchmal auch Erwerbsnebenkosten) zählt auch die Grunderwerbsteuer. „Grundlage dafür ist der im Kaufvertrag festgelegte Gesamtkaufpreis“, erklärt Krolzik. In welcher Höhe die Grunderwerbssteuer entrichtet werden muss, ist je nach Bundesland unterschiedlich. In Bayern und Sachsen zahlt man 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Thüringen oder dem Saarland 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Einfamilienhaus für 200.000 Euro werden also zwischen 7.000 und 13.000 Euro fällig.

Ausgenommen von der Steuer sind Grundstücks- oder Immobilienkäufe, deren Preis 2.500 Euro nicht übersteigt. Ebenfalls keine Steuer muss gezahlt werden, wenn Grundstücke oder Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung weitergegeben oder wenn sie an den Ehepartner oder Lebensgefährten verkauft werden.

Kostenposition 3: Gebühren für Notar und Grundbuchamt

Notarkosten sind nicht zu umgehen, weil in Deutschland sämtliche Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Der Notar kümmert sich um den Kaufvertrag und die korrekte Abwicklung des Kaufs. Er veranlasst auch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch, sofern der Kaufpreis mittels eines Darlehens finanziert wurde. Welche Gebühren der Notar erheben darf, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und bundesweit einheitlich. Das Grundbuchamt berechnet ebenfalls Gebühren dafür, dass man als neuer Eigentümer einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird.

„Insgesamt fallen für Notar und Grundbuchamt in der Regel zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises an“, so Krolzik. Im Beispiel des Einfamilienhauses für 200.000 Euro wären das zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Die genaue Höhe ist eine sehr individuelle Angelegenheit. Sie hängt unter anderem davon ab, welche einzelnen Vorgänge beurkundet werden müssen und welche Dienstleistungen des Notars man in Anspruch nimmt. So kann zum Beispiel ein sogenanntes Notaranderkonto sinnvoll sein. „Das ist ein Abwicklungskonto, mit dem der Notar zum Beispiel die Verteilung des Kaufpreises übernimmt“, erläutert Krolzik.

Vor dem Kauf besser bis zu 15 Prozent draufrechnen

Zählt man diese drei Kostenpositionen zusammen – 7.140 bis 14.500 Euro Maklerprovision, 7.000 bis 13.000 Euro Grunderwerbsteuer und 3.000 bis 4.000 Euro Notar- und Gerichtsgebühren –, belaufen sich die Kaufnebenkosten für das beispielhafte Einfamilienhaus auf insgesamt zwischen 17.410 und 31.500 Euro.

Das wären umgerechnet im günstigsten Fall 8,7 und im ungünstigsten Fall 15,7 Prozent des Kaufpreises. „Im Schnitt sollte man zwischen zwölf und 15 Prozent für diese Kaufnebenkosten kalkulieren“, rät Alexander Krolzik. Ingo Buchholzer hat beobachtet, dass besonders die nördlichen Bundesländer und Berlin herausstechen: „Wer dort kauft, schlägt besser 15 Prozent auf den Kaufpreis auf.“

Häufig fallen weitere individuelle Kosten an

Es gibt aber auch Anschaffungsnebenkosten, die ganz nach individueller Situation anfallen und erheblich sein können. Verbraucherschützer Krolzik nennt als Beispiele Kosten für den Umzug und die Renovierung der alten Wohnung. Auch für Einbauten im neuen Zuhause sollte man vorher genügend Kapital einplanen – etwa für eine neue Einbauküche, die unter Umständen mehrere Tausend Euro kosten kann.

Daneben können weitere Ausgaben auf Immobilienkäufer zukommen, zum Beispiel die Kosten für einen Gutachter, Reisekosten oder der Bereitstellungszins für noch nicht abgerufene Bankdarlehen.

Tipp: Anschaffungsnebenkosten nicht finanzieren

Diese sonstigen Anschaffungs- bzw. Kaufnebenkosten und auch den Makler, die Gebühren und die Steuer sollte man mit eigenen Mitteln begleichen. „Wir empfehlen, die Kosten nicht zu finanzieren“, sagt Ingo Buchholzer von Interhyp. „Die Darlehenssumme bleibt realistisch und man ist schneller bei einem höheren Tilgungssatz.“

Darüber hinaus müsse man zunächst mal ein Kreditinstitut finden, das solch ein Vorgehen mitmacht, meint Alexander Krolzik. „Diese Positionen erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Für die Summe hat die Bank also keine ausreichende Sicherheit.“ Buchholzer bestätigt: „Das ist der Grund, warum die Kaufnebenkosten nichts im Darlehen zu suchen haben.“ Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte sich also vorher über die möglichen Kaufnebenkosten im Klaren sein und diese aus eigener Tasche zahlen können.

Zur Not könne man die Kaufnebenkosten aus Mitteln bestreiten, die als Eigenkapital-Anteil für das Darlehen gedacht waren, so Buchholzer. Verbraucherschützer Krolzik rät diesbezüglich eher zur Zurückhaltung. „Kann man die Kaufnebenkosten jetzt nicht unabhängig vom geplanten Eigenkapital zahlen, empfehlen wir, mit dem Erwerb einer Immobilie zu warten, bis man das Geld hat.“

Sonderfall Hausbau: Doppelbelastung nicht unterschätzen

Ein weiterer Kostenpunkt betreffe viele, die bauen und finanzieren. „Nicht zu unterschätzen ist die finanzielle Doppelbelastung, wenn man – aus welchem Grund auch immer – nicht sofort ins Eigenheim ziehen kann. Man zahlt Zinsen, vielleicht schon Tilgung, aber parallel dazu die Wohnkosten, die später entfallen sollen“, sagt Krolzik.

Bauherren sollten dafür pauschal 10.000 Euro veranschlagen, um auf der sicheren Seite zu sein, rät der Verbraucherschützer. Die Summe ist allerdings nur ein Richtwert. Je nach Einzelfall kann es weniger, aber auch viel mehr sein.

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