Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was noch anfällt

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was noch anfällt
© stock / NicolasMcComber

Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen weitere Kosten: Bank, Berater, Hausverwaltung, Gemeinde, Makler, Notar und das Finanzamt wollen ebenfalls bezahlt werden.

Der reine Kaufpreis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nicht der einzige Kostenblock, der beim Kauf einer Immobilie bezahlt werden muss. Dazu kommen noch die Erwerbs- oder Kaufnebenkosten – also sämtliche Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen. So kommen schnell zwischen sechs und 14 Prozent zusätzlich zusammen. Das richtet sich zum einen nach dem Bundesland und zum anderen danach, ob der Vertragsabschluss über einen Makler stattgefunden hat. Viele Positionen sind gesetzlich geregelt und damit nicht beeinflussbar.

Auf Einbauten und Inventar, zum Beispiel eine Einbauküche, Einbauschränke, Ölbestand im Tank etc. muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Geben Sie die einzelnen Positionen im Kaufvertrag an. Bei 3.000 Euro für eine Einbauküche bedeutet das eine Grunderwerbsteuerersparnis von immerhin fünf Prozent, also rund 150 Euro.

Zumeist sind die Erwerbsnebenkosten vom Käufer selbst aufzubringen, da sie keinen substanziellen Wert repräsentieren und nicht von der Bank finanziert werden.

Reisekosten

Sie fallen vor dem eigentlichen Erwerb der Immobilie an, können aber zu den Erwerbskosten gerechnet werden. Dazu gehören die Fahrten zur Besprechung mit Maklern, Architekten oder Besichtigungstermine für verschiedene Objekte sowie Fahrten zur Bank bezüglich der Finanzierung.

Beraterkosten

Wer einen Sachverständigen beauftragt, um festzustellen, ob eine Immobilie die gewünschten Kriterien erfüllt, muss für diesen Dienst bezahlen. Auch einen Architekten oder sachkundigen Berater mitzunehmen und ihm für seinen Aufwand einen Stundensatz zu zahlen lohnt sich, da er Mängel erkennt und vor Ort eine Einschätzung des technisch Machbaren und der Kosten geben kann. An der Beratung sparen zu wollen könnte bei der größten Investition im Leben teuer werden. Sie kann zwar einige Hundert Euro kosten; ­eine falsche Entscheidung beim Kauf oder bei der Finanzierung könnte Sie aber eventuell ruinieren.

Maklerkosten

Wird der Kauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, erhebt dieser dafür eine Provision. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und kann daher im Rahmen bestimmter Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden. Sie richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen. So wie sich die Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern unterscheiden, fällt auch die Höhe der Provision unterschiedlich aus. Grundsätzlich kann der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangen. Regional unterschiedlich wird die Provision ausschließlich vom Verkäufer oder vom Käufer getragen oder zwischen beiden geteilt (dann meist zu gleichen Teilen).

Notarkosten

Notarkosten sind nicht zu umgehen, weil in Deutschland sämtliche Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Sie liegen im Durchschnitt bei etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises. Dafür sorgt der Notar für den korrekten Ablauf des gesamten Kaufprozederes.

Bankkosten

Wer einen Darlehensvertrag unterschreibt, das Darlehen aber erst später in Anspruch nimmt, zahlt der Bank nach einer bestimmten Zeit den so genannten Bereitstellungszins. In der Regel verlangen Banken jedoch nicht sofort ab Beginn des Darlehens den Bereitstellungszins für noch nicht abgerufene Beträge, sondern erst ab dem sechsten Monat. Üblich sind Bereitstellungszinsen in Höhe von rund 0,25 Prozent pro Monat. Vorkommen kann dies auch bei einer Baufinanzierung, bei der nach Baufortschritt gezahlt wird. Genau genommen fallen hier aber für den noch nicht ausgezahlten Teil eine Bereitstellungsprovision und nur für den bereits ausgezahlten Teil Zinsen an. Zu jedem Zeitpunkt ergibt aber die Summe von ausgezahltem und noch nicht ausgezahltem Kreditteil die zugesagte Gesamtsumme des Kredits.

Häufig berechnen die Banken dem Kredit­nehmer für die Bewertung seiner Wunsch­immobilie eine Gebühr, die so genannten Schätzkosten. Diese fallen an, weil die Kreditinstitute eigene Gutachter oder Sachverständige zur Bewertung von Immobilien beschäftigen. Die Bank nimmt dieses Gutachten oder die Schätzung als Grund­lage für den Beleihungswert der Immobilie und damit für die Höhe der Kreditzusage. Die Schätzkosten sind dem Darlehensnehmer von der Bank vor Abschluss des Darlehens aufzuzeigen und werden meist direkt einbehalten, das heißt, der Darlehensbetrag wird nicht in voller Höhe ausgezahlt.

Schätzkosten dürfen nicht in die Berechnung des Effektivzinssatzes einfließen, da diese Kosten für eine Dienstleistung erhoben werden, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Darlehenszusage steht. Deshalb sollte man beim Vergleich verschiedener Darlehensangebote auch auf die Höhe der Schätzkosten achten.

Sonstige Kosten

Zu den sonstigen Kosten gehören solche für die Teilung von Grundstücken, Renovierungs- und Modernisierungskosten (Streichen einer Wohnung oder Austausch einer Heizungsanlage), Kosten für Anschaffungen oder Umzug etc. Eventuell müssen Sie auch für die Zustimmung des Verwalters zum Eigentümer­wechsel zahlen.

Bei der Übertragung eines Grundstücks auf einen oder mehrere neue Eigentümer kann die Gemeinde in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht ausüben. Viele Kommunen erheben für den Verzicht ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts eine Gebühr. Die Kosten sind regional unterschiedlich.

Berücksichtigen Sie, dass Banken in der Regel nur solche Kosten mitfinanzieren, die den Wert der Immobilie erhöhen. Die Erwerbsnebenkosten oder Renovierungsarbeiten zählen aus Sicht der Bank nicht dazu. Als Minimum beim Erwerb einer Immobilie sollten daher mindestens die Erwerbsnebenkosten aus liquiden Mitteln bestritten werden können.

Weiterlesen:

Hier finden Sie Tipps für den Kaufvertrag

--
Text mit freundlicher Genehmigung unseres Partners bellevue.de in Zusammenarbeit mit schwarz-beratung.de