BGH-Urteil: Formale Anforderungen an  Nebenkostenabrechnung sinken

BGH-Urteil: Die formalen Anforderungen an Nebenkostenabrechnung sinken
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Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung könnte in Zukunft für Vermieter leichter werden. Der Bundesgerichtshof hat in seinem jüngsten Urteil zugunsten von Vermietern entschieden: Die formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung sinken. Immonet erklärt die Hintergründe.

Größerer Gestaltungsspielraum für Vermieter

Musste bisher in der Nebenkostenabrechnung für den Mieter klar ersichtlich sein, wie der Vermieter auf sein Ergebnis kommt, haben Vermieter jetzt größeren Gestaltungsraum. Laut Gericht ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordungsgemäß, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Da die Beweislast für die Nebenkostenabrechnung jedoch beim Vermieter liegt (BGH, VIII ZR 189/17), sollte die Abrechnung übersichtlich, klar und detailliert genug gestaltet werden. Denn im Zweifel müssen die Eigentümer die Zuverlässigkeit der vorgenommenen Verbrauchserfassung darlegen. Insofern ist es für beide Seiten von Vorteil, wenn die Nebenkostenabrechnung keine Fragen offen lässt.

Der Fall

In dem verhandelten Fall rechnete der Vermieter Betriebskosten einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage ab. Die Anlage verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verteilte der Vermieter bei diesen Positionen die Gesamtkosten, die sich auf die Gesamtanlage beziehen, zunächst auf die einzelnen Gebäude.

Das Problem: Dieser Rechenschritt war aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von dem Vermieter für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen "Gesamtkosten" nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Der Vermieter war mit der Forderung nach einer Nebenkosten-Nachzahlung in den Vorinstanzen gescheitert, da die Nebenkostenabrechnung nicht den formalen Anforderungen genügte. Diese hat der BGH nun gelockert.

Übersichtlichkeit gewünscht

In der Begründung sagt der BGH: „Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten.“ Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet sei und nicht mit Details versehen werde, die für ihn nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind.

Allerdings sagt der BGH auch, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zustehe und er auf diese Weise weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen könne. Ausschlaggebend für das Urteil war auch, dass der Mieter die materielle Richtigkeit ohnehin nur mittels einer Einsichtnahme in die Belege prüfen konnte.

Kein Freifahrtsschein

Ergo: Die formalen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung mögen sinken, dennoch sollten Vermieter die notwendige Umsicht bei der Berechnung walten lassen. Denn die Anforderungen an die materielle Richtigkeit der Abrechnung haben sich durch das Urteil nicht geändert.

Eine für den Mieter verständliche Abrechnung dürfte auch im Sinne von Vermietern sein, die Verzögerungen der Nebenkostenzahlungen, Nachfragen und Komplikationen vermeiden wollen.

Auch Erwin Meier, Geschäftsführer vom Vermieterverein Deutschland, sagt: „Trotz der BGH-Entscheidung ist es nicht verkehrt, in der Betriebskostenabrechnung neben den bereinigten Gesamtkosten auch die ursprünglichen Gesamtkosten anzugeben.“

Materielle Richtigkeit weiter wahren

„Wichtig ist, dass Vermieter von Objekten mit unterschiedlichen Nutzergruppen oder erforderlichem Vorwegabzug, dies in der Betriebskostenabrechnung korrekt aufgeteilt berücksichtigen“, sagt Meier. Achtsamkeit ist bei der Abrechnung also vor allem dort gefragt, wo unterschiedliche Nutzergruppen in einem Objekt vertreten sind, zum Beispiel wenn im Erdgeschoss eines Wohnhauses eine Gaststätte betrieben wird. Auch würden Nutzergruppen gebildet, wenn das Abrechnungsobjekt mehrere Häuser umfasst, wovon nur einige über einen Aufzug verfügen, andere nicht, so Meier.  

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