Erbschaftsteuer – Immobilien vererben

Erbschaftsteuer – Immobilien vererben
© Fotolia / Jeanette Dietl

Erben ist in Deutschland keine reine Privatsache. Der Staat kassiert – je nach Fall – mehr oder weniger mit ab. Denn wer erbt und bestimmte Freibeträge überschreitet, muss Erbschaftsteuer zahlen. Was ist das eigentlich? Wer zahlt wie viel? Und wie lässt sich die ungeliebte Steuer möglicherweise umgehen? Immonet hat die wichtigsten Fakten und Möglichkeiten, auf die Erbschaftsteuer Einfluss zu nehmen, zusammengefasst.

Was ist die Erbschaftsteuer?

Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer auf den Vermögenserwerb von Todes wegen. Kurz gesagt: Wer erbt, muss an den Staat Steuern zahlen.

Dabei unterscheidet der Fiskus jedoch sehr deutlich nach Verwandtschaftsgrad. Es gelten drei Steuerklassen: Zur Steuerklasse I zählen Eltern, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder und deren Kinder beziehungsweise Enkel. Sie werden am meisten begünstigt. In der Steuerklasse I beginnt der niedrigste Satz bei sieben Prozent bis 75.000 Euro zu versteuerndes  Erbe und steigert sich in sieben Schritten bis zu einem Steuersatz von 30 Prozent. Dieser wird jedoch erst bei 26 Millionen Euro erreicht.

Zur Steuerklasse II werden Geschwister, deren Kinder sowie Schwiegerkinder und   -eltern und geschiedene Partner gezählt. Hier beginnt der niedrigste Steuersatz bei 15 Prozent und steigert sich ebenfalls schrittweise. Bis zu einer Grenze von 300.000 Euro werden zum Beispiel 20 Prozent Steuern erhoben.

Die Steuerklasse III umfasst alle übrigen Personen: egal ob langjährige nichteheliche Lebensgefährtin oder Nachbarin. Hier wird in der Regel eine Erbschaft mit 30 Prozent besteuert.

Damit durch die Steuersprünge und ein geringfügiges Überschreiten einer solchen Grenze keine ungerechte Steuerbelastung entsteht, hat der Gesetzgeber eine relativ komplizierte Berechnung eingeführt. Die sogenannte Härteausgleichformel  mildert die Steuersprünge ab.

Freibeträge

Zudem existieren Freibeträge. Liegt das Vermögen darunter, ist die Steuer gleich null. Auch für die Höhe der Freibeträge ist der Verwandtschaftsgrad entscheidend. Für Ehegatten beziehungsweise eingetragene Lebenspartner liegt er am höchsten: Sie dürfen 500.000 Euro erben, ohne Steuern zu zahlen. Für Kinder und Stiefkinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Die Freibeträge gelten pro Kind zu jedem Elternteil. Enkel dürfen 200.000 Euro steuerfrei erhalten. Ist der sonst erbende Elternteil allerdings bereits verstorben, liegt der Freibetrag für Kindeskinder sogar bei 400 000 Euro. Für Eltern des Erblassers gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro. Für alle anderen, egal ob Verwandte oder Freunde, liegt der Steuerfreibetrag bei 20.000 Euro.

Außerdem wird Ehegatten und Kindern unter 27 Jahren, abhängig von ihrem Alter, ein Versorgungsfreibetrag gewährt. Er wird jedoch um Renten und andere Versorgungsleistungen gemindert. Ehegatten können so noch einmal 256.000 Euro, Kinder je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 Euro beim Fiskus geltend machen.

Besondere Regeln für Immobilien

Für Immobilien gelten im Gegensatz zu anderen Erbschaften besondere Regeln. Von diesen profitieren Ehegatten, Kinder und Enkel. So wird auf ein Familienheim, das weiter selbst genutzt wird, unabhängig vom Wert keine Steuer erhoben. Das gleiche gilt aber auch, wenn die Eltern das Familienheim genutzt haben und die Kinder erst nach dem Erbfall einziehen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Heim zehn Jahre ohne Unterbrechung selbst bewohnt wird. Eine zwischenzeitliche Vermietung der Wohnung ist damit also ausgeschlossen. Wird dies nicht eingehalten, kommt es zur Nachversteuerung.

Keine Angst vor nachträglich auf sie zukommenden Steuerzahlungen brauchen aber zum Beispiel Ehegatten haben, wenn sie vor Ablauf der zehn Jahre ins Pflegeheim ziehen müssen. Liegen zwingende Gründe für den Auszug vor, setzt das die Regelung außer Kraft. Der Jobwechsel in eine andere Stadt hingegen wird nicht als zwingender Grund anerkannt.  

Familienheim wird bevorzugt

Für Nachkommen gibt es zudem die Einschränkung, dass nur 200 Quadratmeter der Wohnfläche steuerfrei sind. Was darüber hinaus geht, muss versteuert werden. Zudem müssen Haus oder Wohnung unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern bezogen werden. „Der Gesetzgeber meint damit, dass der Plan des Einzugs schnell gefasst werden muss. Verzögert sich die Umsetzung durch eine notwendige Renovierung oder einen Auslandsaufenthalt, stellt das in der Regel kein Problem dar“, erklärt der Münchner Anwalt und Steuerberater Harald  Zankl. „Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz gemeldet und genutzt werden. Auch wer in einer anderen Stadt arbeitet, hat ja weiterhin die Möglichkeit der Zweitwohnung.“ 

Unter das Gesetz fallen übrigens auch Immobilien, in denen nur ein Teil selbst bewohnt und ein anderer vermietet wird, etwa in einem Zweifamilienhaus.

Über Schenkung nachdenken

„Wenn der Todesfall eintritt, haben die Erben kaum noch Einflussmöglichkeiten darauf, die Steuer zu senken“, sagt der Kölner Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht Stefan Arndt. Er rät deshalb allen potenziellen Erblassern, sich rechtzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen. Denn wer seine Erben entlasten und die Steuer umgehen möchte, muss einiges beachten.

Dabei kann man sich eine Regelung im Steuerrecht zunutze machen: Schenkungen werden in Deutschland steuerlich weitestgehend wie Erbschaften behandelt. Allerdings können die entsprechenden Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Eine Möglichkeit, um vor allem hohe Erbschaftswerte vor dem Fiskus zu schützen. Hier gilt: Wer früh beginnt, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen und über die Möglichkeit einer Schenkung nachdenkt, kann viel Geld sparen.

Lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchsrecht

„Senioren haben oft Angst davor, ihre Werte bereits vor ihrem Ableben abzugeben, weil sie das Heim weiter selbst bewohnen oder mit den Einnahmen aus Miethäusern ihren Lebensabend finanzieren möchten“, hat Arndt in der Praxis festgestellt. Hier gibt es zwei Möglichkeiten, um auf Nummer Sicher zu gehen und mögliche Enttäuschungen zu vermeiden. „Sie können bei der Schenkung das lebenslange Wohnrecht festschreiben“, rät der Anwalt. 

„Vor allem für Mietshäuser macht es häufig Sinn, ein Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkers zu vereinbaren“, erklärt Arndt weiter. Dieses beinhalte, dass der Schenker bis zum Todesfall alle Rechte und Pflichten und wirtschaftlichen Vor- und Nachteile behalte. Praktisch heißt das, der Schenker ist für mögliche Investitionen zuständig, verfügt aber auch über alle Mieteinnahmen.

„Das kann auch für die Erben eine vorteilhafte Situation sein. Dann nämlich, wenn er aus den Mieteinnahmen oder seinem Privatvermögen notwendige Investitionen nicht bestreiten könnte“, so Arndt.

Der Steuerfachmann weist auf eine weitere Möglichkeit hin, die Erben beziehungsweise Beschenkten zu entlasten: „Schenker können auch selbst die fällige Steuer für die Beschenkten übernehmen, wenn diese die Abgabe zum Beispiel nicht selbst aufbringen können. Das ist regelmäßig steuerlich sogar günstiger.“
Erblasser, die keinen Ehepartner oder eigene Kinder haben und die von ihnen  Begünstigten vor den hohen Steuersätzen schützen möchten, haben außerdem zwei Optionen: Heirat oder Adoption.

Frühzeitig Immobilienwert feststellen

Auch der Münchner Steuerberater Harald Zankl rät allen Immobilienbesitzern sich zumindest frühzeitig Gedanken zu machen, was vererbt werden soll und wer erben wird. „Habe ich steuerlich überhaupt ein Problem mit meinem Häuschen?“, sollte man sich fragen. „Oft haben ältere Menschen ihren gesamten Besitz in ein vor Jahrzehnten recht günstiges Eigenheim gesteckt. Doch je nach Lage kann dieses, zum Beispiel am Stadtrand von München, heute mehr als eine Million Euro wert sein“, hat Zankl festgestellt. Er sieht daher die realistische Werteinschätzung einer Immobilie als ersten, wichtigen Schritt an.

Die Bewertung der Immobilie

Im Erbschaftsfall übernimmt die Bewertung der Immobilie das Finanzamt, beziehungsweise ein Gutachterausschuss. Dieser orientiert sich in den meisten Fällen an vergleichbaren Objekten (Größe, Lage, Ausstattung). Bei vermieteten Immobilien wird der Verkehrswert auch anhand des möglichen Ertrags ermittelt. Kommen beide Verfahren nicht in Betracht, wird das Sachwertverfahren angewendet, bei dem die Herstellungskosten als Grundlage dienen.

Erben haben aber die Möglichkeit, Einspruch gegen die Bewertung einzulegen und ein eigenes Gutachten über den Verkehrswert erstellen zu lassen. Ob das eine erfolgversprechende Option ist, hängt jedoch vom jeweiligen Fall ab. „Meistens lohnt es sich nicht, da die Bewertung ohnehin einen niedrigeren Wert ansetzt“, sagt Zankl. Vor allem bei älteren, renovierungsbedürftigen Objekten kann dieser Weg jedoch sinnvoll sein. „Dann sollte sichergestellt werden, dass alle negativen Aspekte ins Gutachten einfließen. Bei einer Differenz von nur 10.000 Euro und einem Steuersatz von 30 Prozent kann sich das Gutachten bereits sehr bezahlt machen“, erklärt Arndt.

Stundung teilweise möglich

„In der Regel haben Erben relativ lange Zeit, sich auf die Steuerzahlungen vorzubereiten. Zwischen Todesfall und fällig werden der Abgabe vergeht leicht ein Jahr oder mehr“, weiß Steuerexperte Zankl aus Erfahrung. Dennoch kann die Höhe der Steuer vor allem für Immobilienerben zum Problem werden. Dann, wenn das Haus oder die Wohnung zwar nicht verkauft werden soll, aber nicht genügend Mittel vorhanden sind, um die Steuer zu begleichen. „Ist das Objekt zu Wohnzwecken vermietet, gibt es die Möglichkeit die Steuerschuld über zehn Jahre zu stunden“, erklärt Zankl. Zudem würden solche Objekte ohnehin nur mit 90 Prozent des Wertes besteuert.

„Einer der gefährlichsten Fälle ist die Erbschaft eines Baugrundstücks. In dieser Situation ist eine Stundung nicht möglich“, berichtet Zankl. Den Erben bliebe dann nur die Option, das Grundstück zu verkaufen oder zu beleihen.

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