Kleines altes Backsteinhaus mit gemauerten Kamin, umrahmt von grün blühenden, hohen Bäumen in einem Garten.

Geerbtes Haus verkaufen:
Voraussetzungen, Steuer und Alternativen

© Konoplytska / iStock

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen: Wer ein Haus geerbt hat, steht vor der Frage, was er mit der Immobilie anfängt. Kann ein geerbtes Haus sofort verkauft werden? Was passiert, wenn die anderen Erben gegen den Verkauf sind? Welche Steuern fallen an? Und was sind die Alternativen zum Verkauf? Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses.

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Um ein geerbtes Haus überhaupt verkaufen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Sie können die Erbschaft nachweisen

Um ein Haus oder eine Wohnung verkaufen zu können, müssen Sie einen entsprechenden Nachweis vorlegen. Dies kann zum Beispiel ein Erbschein sein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen können. Die Kosten dafür sind hoch. So müssen Sie zum Beispiel bei einer Erbschaft im Wert von 200.000 Euro mit 870 Euro Gebühren und Bearbeitungskosten rechnen. Oft reicht als Nachweis auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag in Verbindung mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll aus.

Wann ist für den Hausverkauf ein Erbschein nötig?

Ein Erbschein ist mit hohen Kosten verbunden. Nötig ist er nur dann, wenn Sie sich als Erbe nicht anderweitig ausweisen können, zum Beispiel in Form eines notariellen Testaments oder eines Erbvertrags. Falls kein solches Dokument vorliegt und Sie Erbe nach der gesetzlichen Erbfolge sind, ist ein Erbschein zwingend erforderlich, um ein Haus verkaufen zu können.

2. Sie stehen als Eigentümer im Grundbuch (mit einer Ausnahme)

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erben, müssen Sie nach § 82 der Grundbuchordnung (GBO) eine Grundbuchberichtigung beantragen und sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Dies ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall möglich. Es gibt eine Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie direkt verkaufen wollen, reicht für den Verkauf ein Erbschein oder ein anderer Nachweis. Einen Grundbuchauszug sollten Sie dennoch beantragen, denn darin finden sich unter Umständen Ansprüche von Dritten, wie ein Vorkaufsrecht oder eine noch nicht abgeschlossene Baufinanzierung.

3. Sie sind Alleinerbe oder die Erbengemeinschaft stimmt zu

Falls Sie Alleinerbe sind, können Sie mit der Immobilie machen, was Sie wollen. Anders ist dies bei einer Erbengemeinschaft. Diese muss einem Hausverkauf geschlossen zustimmen. Schon das Veto eines einzigen Miterbens reicht aus, um den Verkauf zu verhindern. Bei einer Erbsauseinandersetzung droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung, die ähnlich wie eine Zwangsversteigerung fast immer einen Erlös weit unter Marktwert erzielt.

Es gibt zwei Arten von Steuern, die für Sie relevant werden, wenn Sie ein Haus erben und dieses verkaufen wollen: die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer. Erstere erhebt das Finanzamt für das Erbe, letztere für den Verkauf der Immobilie.

Erbschaftsteuer

Unabhängig davon, ob Sie das Haus verkaufen oder nicht, kann Erbschaftsteuer anfallen. Ihre Höhe hängt vom Verkehrswert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Ehepartner haben zum Beispiel einen Freibetrag von 500.000 Euro und zahlen bis zu 30 Prozent Erbschaftssteuer auf den Wert, der diesen Freibetrag übersteigt. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, bei Nicht-Verwandten bei 20.000 Euro. Letztere zahlen bis zu 50 Prozent Steuern.

Spekulationssteuer

Ab einem Verkaufserlös von 600 Euro müssen Sie unter Umständen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen. Sie wird dann fällig, wenn die Spekulationsfrist noch nicht verstrichen ist. Sie beträgt:

  • zehn Jahre bei vermieteten Häusern
  • zwei volle Kalenderjahre nach dem Jahr des Erwerbs bei selbstgenutzten Immobilien

Beachten Sie: Die Frist beginnt bereits mit dem Erwerb der Immobilie und nicht mit dem Zeitpunkt der Vererbung. Sie erben die Frist also mit. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrer Steuerklasse ab.

Beispiel: Sie erben eine Eigentumswohnung, die Ihre Tante fünf Jahre vor ihrem Tod gekauft und vermietet hat. In diesem Fall müssen Sie Spekulationssteuer zahlen oder könnten die Wohnung erst nach fünf weiteren Jahren verkaufen. Hätte die Verstorbene vor ihrem Tod mindestens zwei volle Kalenderjahre selbst in der Immobilie gelebt, würde die Steuer entfallen. 

Vielen Erben fällt es schwer, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Schließlich hängen oft Erinnerungen und Emotionen daran – vor allem, wenn es sich um das Elternhaus handelt, in dem man selbst aufgewachsen ist. Diese Alternativen sind möglich:

Mit Selbstnutzung Steuern sparen

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und (falls die Kinder nicht mehr leben) Enkel können ein Haus steuerfrei erben, wenn sie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst dort einziehen (falls sie nicht schon darin leben) und mindestens zehn Jahre lang wohnen bleiben. Dies gilt jedoch nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Für alles darüber wird anteilig Steuer fällig. Noch eine Bedingung: Auch der Erblasser muss vor seinem Tod selbst in dem Haus oder in der Wohnung gelebt haben.

Geerbtes Haus vermieten

Nicht selten ist das geerbte Haus zu weit weg oder ein Umzug passt einfach nicht zu den aktuellen Lebensumständen. Wer die Immobilie dennoch nicht verkaufen will, kann sie vermieten. Dafür müssen Sie sich als neuer Eigentümer im Grundbuch berichtigen lassen. Beachten Sie, dass Sie bei einer Vermietung um die Erbschaftsteuer nicht herumkommen – zumindest für den Verkehrswert, der Ihren Freibetrag übersteigt, müssen Sie Steuern zahlen. War die Immobilie bereits vor dem Tod des Erblassers vermietet, zieht das Finanzamt zehn Prozent vom Verkehrswert ab.

Hier finden Sie Tipps zu den Rechten und Pflichten für Vermieter

Erbe ausschlagen: Wann dies besser ist

In manchen Fällen ist es am besten, das Erbe auszuschlagen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Haus oder die Wohnung mit hohen Schulden belastet (diese erben Sie als Rechtsnachfolger des Verstorbenen mit) und stark sanierungsbedürftig ist.

Auch wenn Sie selbst verschuldet sind und die Immobilie direkt an Ihre Gläubiger gehen würde, ist es oft sinnvoller, das Erbe auszuschlagen. Falls Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, geht Ihr Anteil an die Miterben über. Bei Alleinerben rückt der nächste in der gesetzlichen Erbfolge nach.

Beachten Sie: Wenn Sie die Erbschaft ausschlagen, betrifft das den gesamten Nachlass, also zum Beispiel auch Wertpapiere oder andere Vermögenswerte. Und die Zeit drängt: Die Ablehnung des Erbes muss innerhalb von sechs Wochen erfolgen und von einem Notar beurkundet werden. Die Kosten dafür liegen bei etwa 0,1 Prozent des Vermögenswertes.

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