Diese Regeln gelten für die Untervermietung

Das sollte im Untermietvertrag stehen – Tipps von Immonet
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Eine längere Reise oder der zeitlich begrenzte Wechsel des Arbeitsplatzes: Anlässe zur Untervermietung gibt es viele. Immonet gibt Tipps, welche Regeln für die Untervermietung gelten und worauf Mieter und Vermieter achten sollten.

Einverständnis des Vermieters einholen

Damit überhaupt ein gültiges Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter zustande kommt, muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung, hat der Vermieter in der Regel wenig Chancen, das Anliegen zu verbieten. Als berechtigtes Interesse gelten zum Beispiel finanzielle Gründe, Auszug oder Tod bisheriger Mitbewohner, ein zeitweiliger Aufenthalt in einer anderen Stadt, im Ausland oder auch der Wunsch, dass der Lebenspartner des Mieters einzieht. Dabei gilt: Der Vermieter hat ein Recht darauf zu erfahren, wer der Untermieter werden soll. Auskünfte über dessen finanzielle Verhältnisse und Kreditwürdigkeit darf der Vermieter aber nicht einholen.

Wichtig: Der Vermieter hat unter Umständen das Recht, die Miete für die Wohnung in angemessener Weise zu erhöhen, weil die Räumlichkeiten bei mehreren Bewohnern stärker in Anspruch genommen werden. Üblich ist eine Erhöhung von zehn, maximal 20 Prozent.

Bezug zur Wohnung muss bleiben

Der Hauptmieter darf nur einen Teil der Wohnung vermieten und muss selbst in der Wohnung verbleiben oder sie weiter in irgendeiner Form nutzen. Selbst, wenn der Hauptmieter nur noch seine Möbel in der Wohnung belässt oder nur sporadisch die Wohnung benötigt, gilt das als Nutzung.

Sonderregelung für Touristen in Berlin

Angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt hat der Senat in Berlin die Vermietung von Wohnungen – sprich privaten Ferienwohnungen – verboten. Für diese Regelung gibt es nur wenige Ausnahmen. Bis zu 100.000 Euro Bußgeld können fällig werden bei Verstößen gegen diese Vorschrift. Das betrifft auch Untermietverhältnisse. Eine Untervermietung an Touristen ist nur dann erlaubt, wenn der Wohnungsinhaber mindestens die Hälfte seiner Wohnung selbst nutzt.

Schriftlicher Untermietvertrag ist ein Muss

Bevor ein Untermieter einzieht, sollte auf jeden Fall ein schriftlicher Vertrag zwischen Haupt- und Untermieter abgeschlossen werden. Juristisch gilt auch ein Untermietvertrag als gewöhnlicher Mietvertrag. Seine Bestimmungen sind in weiten Teilen unabhängig vom Hauptmietvertrag. Das gilt etwa für die Mietsumme. Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptmieter Rechte und Pflichten. So darf er im Falle von Mängeln die Miete kürzen. Er sollte allerdings eine Frist setzen. Denn der Hauptmieter sollte die Gelegenheit haben, etwaige Reparaturen vom Vermieter einzufordern.

Kündigungsrecht im Untermietvertrag

Auch bei einem Untermietvertrag hat der gesetzliche Kündigungsschutz Bestand. So darf der Hauptmieter den Vertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dabei muss er die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Ausnahme: Hat der Hauptmieter die Wohnung vollständig oder zu einem großen Teil mit seinen Möbeln und Hausrat eingerichtet, dann greift der Kündigungsschutz nicht. Wird dem Hauptmieter seinerseits von seinem Vermieter ordnungsgemäß gekündigt, so muss auch der Untermieter dem Folge leisten und die von ihm genutzten Räume fristgerecht verlassen.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, einen Standard-Untermietvertrag zu nutzen.

Checkliste zur Untermiete

  • Einverständnis des Vermieters einholen, am besten schriftlich
  • Die Belange des Hauptmietvertrags prüfen, denn er hat gegenüber dem Untermietvertrag Priorität

Schriftlichen Vertrag abschließen mit folgenden Angaben:

  • Namen von Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter
  • genaue Adresse der Wohnung (gegebenenfalls mit Stockwerk)
  • genaue Angaben, welche Räumlichkeiten mitgenutzt werden dürfen
  • auf wichtige Bestimmungen des Hauptmietvertrags verweisen
  • Höhe der Miete und der Nebenkosten
  • Angaben zur Kaution
  • Verweis auf das Kündigungsrecht
  • etwaige Beteiligung an Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen
  • Dauer, Beginn und Ablauf des Untermietverhältnisses
  • Regelung zur Rückgabe der Mietsache (also der Mietwohnung) und Vereinbarungen zu etwaigen Schadensfällen
  • Besondere Vereinbarungen
  • Regelungen zum Kündigungsrecht
  • Unterschriften beider Parteien

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Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte