Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung
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Die Nebenkosten-Abrechnung sorgt in Deutschland immer wieder für Uneinigkeit und Unklarheiten zwischen Mietern und Vermietern und beschäftigt die zuständigen Gerichte. Was ist Pflicht, was nicht?

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen. Die Vertragsparteien können jedoch festlegen, dass der Mieter die Nebenkosten-Abrechnung zusätzlich übernimmt. Voraussetzung ist dabei immer, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter Nebenkosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung trägt.

Nebenkosten-Pauschale: Wer trägt das Risiko?

Wenn Mieter und Vermieter eine monatliche Nebenkosten-Pauschale vereinbart haben, sind mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages die Nebenkosten abgegolten. Eine zusätzliche Nebenkosten-Abrechnung ist dann unzulässig. Ob diese Pauschale zur Deckung der Kosten ausreicht, ist dabei Risiko des Vermieters. Fallen die Nebenkosten geringer aus, muss die Nebenkosten-Pauschale entsprechend herabgesetzt werden. Eine Anhebung der Nebenkosten-Pauschale für die Zukunft ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens:

Was besagt die Nebenkosten-Pauschale?

Laut § 556 Absatz 2 BGB steht es jedem Vermieter frei, die Nebenkosten in Form einer Pauschale oder als Vorauszahlung einzufordern. Er darf sogar für einen Teil der Nebenkosten eine Pauschale erheben und für den anderen Teil Vorauszahlung verlangen. Allerdings ist es ihm untersagt, für Heiz- und Warmwasserkosten eine Nebenkosten-Pauschale zu erheben – denn diese müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass die Nebenkosten-Pauschale einer „Inklusivmiete“ gleicht. Sprich, sie gliedert sich in zwei Hälften: die Miete und die pauschalen Nebenkosten. Doch das ist ein großer Irrtum! Denn auch wenn eine Nebenkosten-Pauschale im Mietvertrag vereinbart wurde, kann diese ggf. erhöht werden. Nämlich dann, wenn die Nebenkosten steigen – in dem Fall steht es dem Vermieter gemäß § 560 Absatz 1 BGB frei, die Pauschale nach oben zu korrigieren. Laut § 506 Abs. 1 BGB ist das jedoch nur rechtens, wenn:

  • die Pauschale im Mietvertrag – neben der Grundmiete – schriftlich vereinbart wurde
  • sich der Vermieter eine mögliche Erhöhung der Pauschale vorbehalten hat
  • die zutreffenden Gründe für eine Erhöhung schriftlich festgehalten wurden

Wenn es darum geht, wie sich der Vermieter eine mögliche Preiserhöhung schriftlich vorbehalten könnte, würde im Mietvertrag in etwa stehen: „Der Vermieter ist unter Beachtung von § 560 BGB berechtigt, die Pauschale anzupassen, sollte sich herausstellen, dass sich vereinbarte Nebenkosten erhöht haben und die Pauschale zur Deckung nicht mehr ausreicht.“

Voraus- und Rückzahlungen: Vermieter stehen in der Pflicht

Haben beide Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass auf die künftige Nebenkosten-Belastung des Mieters Vorauszahlungen erhoben werden, so ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Aufstellung über die tatsächlich angefallenen Nebenkosten zu geben. Waren die Kosten höher als die Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen; im umgekehrten Fall hat der Mieter ein Guthaben. Die Höhe der Vorauszahlungen richtet sich grundsätzlich nach den zu erwartenden Nebenkosten. Ergibt sich bei der Nebenkosten-Abrechnung eine hohe Rückzahlung, kann der Mieter den monatlichen Vorauszahlungsbetrag auf eine angemessene Höhe herabsetzen. Auch der Vermieter kann nach einer Nebenkosten-Abrechnung durch Erklärung in Textform die Vorauszahlungen nach oben hin anpassen, wenn dies aufgrund seiner Abrechnung angemesen ist.

Immonet-Tipp: Hier erfahren Sie, welche Fristen und Formalien der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung einzuhalten hat.

Verteilerschlüssel gibt Auskunft über die Höhe der Nebenkosten

Grundsätzlich vereinbaren beide Parteien im Mietvertrag, in welchem Verhältnis die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten verteilt werden. Die gebräuchlichsten Umlageschlüssel orientieren sich entweder an der Wohnungsgröße, der Personenzahl oder an der Anzahl der Wohneinheiten. Soweit der bisherige Umlageschlüssel unbillig ist, ist der Vermieter dazu verpflichtet, einen neuen sachgerechten Verteilerschlüssel zu bestimmen.

Beispiel für Nebenkosten-Verteilerschlüssel:
Ein allein stehender Mieter muss unter Anwendung des Wohnflächenmaßstabs möglicherweise genauso hohe Wasserkosten tragen wie eine siebenköpfige Familie. In diesem Fall ist eine Änderung des Abrechnungsschlüssels in den Personenschlüssel geboten.

Wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Nebenkosten gemäß dem Mietrechtsreformgesetz nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, vgl. § 556a BGB. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen (z. B. Müll, Wasser), sind nach dem Verbrauch abzurechnen. Wurde der Verbrauch erfasst, muss der Vermieter auch die Nebenkosten-Abrechnung verbrauchsabhängig vornehmen.

Tipp: Sehen Sie sich Ihre Abrechnung genau an, denn häufig ist diese fehlerhaft. Hier erfahren Sie, worauf Sie bei der Kontrolle Ihrer Betriebs- und Nebenkostenabrechnung besonders achten sollten.