Maklercourtage – Das müssen Sie jetzt wissen

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Wo auf engen Wohnungsmärkten früher Mieter regelmäßig die Maklerprovision übernehmen mussten, hat sich die Situation für Suchende von Mietwohnungen entspannt. Mit dem Bestellerprinzip werden wohnungssuchende Mieter gestärkt. Nun gilt die Regel: Wer den Makler bestellt, der zahlt ihn auch. Immonet hat die wichtigsten Informationen zusammengestellt.

Maklerempfehlung von Immonet einholen

Das Gesetz zum Bestellerprinzip ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Das heißt, der Vermieter kann die Kosten für die Tätigkeit des Maklers künftig nicht mehr einfach auf den Mieter umlegen. Zwar ist eine Umlage auf die Monatsmiete theoretisch denkbar, dem soll aber die gleichzeitig beschlossene Mietpreisbremse Einhalt gebieten.

Schalten Wohnungssuchende selbst einen Makler ein, dann werden sie zur Kasse gebeten. Unter der Bedingung, dass der Mietvertrag auch tatsächlich unterschrieben wurde. Die Höhe der Courtage liegt bei maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer – es kann sich lohnen, mit dem Makler zu verhandeln.

Wann zahlen Wohnungssuchende?

Es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Mieter die Courtage zahlen muss: Der Makler muss beauftragt worden sein, eine Wohnung für den Suchenden zu finden. Der Vertrag kommt erst durch Unterschrift zustande. „Das Gesetz schreibt die Textform vor. Mündliche Absprache sind damit nicht mehr möglich“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim deutschen Mieterbund.

Außerdem darf die Immobilie nicht bereits im Bestand des Maklers gewesen sein. Das heißt: Hat ein Makler schon eine Wohnung in seinem Portfolio, weil ein Vermieter ihn beauftragt hat, und bietet diese einem Wohnungssuchenden an, kann er nicht doppelt abkassieren. Schließlich hat er dem Vermittlungsauftrag zuerst vom Vermieter erhalten.

Im Zweifelsfall kann man auch einen Nachweis der Tätigkeit verlangen. „Makler sind  beweispflichtig“, sagt Ropertz.

Keine Courtage darf der Makler verlangen, wenn er eine Sozialwohnung beziehungsweise eine preisgebundene Wohnung – also alle öffentlich geförderten Wohnimmobilien – vermittelt. Diese bereits lange geltende Regel bleibt weiter bestehen.

„In der Praxis ist aber davon auszugehen, dass Mieter nur noch selten Courtage bezahlen müssen“, sagt Ropertz. Denn: Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist sogenanntes zwingendes Recht. Damit sind individuelle Vereinbarungen unwirksam, wenn sie eine Umgehung des Gesetzes zur Folge haben. So können Makler also auch auf engen Wohnungsmärkten nicht einfach ihre eigenen Bedingungen gegenüber den Wohnungssuchenden durchsetzen.

Und was, wenn andere Wohnungssuchende den Makler bestechen?  „Völlig ausschließen kann man Umgehungsgeschäfte nie. Schwarze Schafe gibt es immer mal wieder auf beiden Seiten, also bei Mietern und Maklern. Jeder sollte sich aber darüber bewusst sein, das das strafbar ist.“ Ropertz rät dazu, alle Zahlungen an den Makler immer nachweisbar zu entrichten: sie sollten also überwiesen oder zumindest quittiert werden.

Andere Umgehungen der Courtagezahlungen hält Ropertz für unwahrscheinlich. „Die Zahlung eines Abstands, also einer Forderung an den künftigen Mieter ohne Gegenleistung, ist seit Jahren unzulässig“, sagt er. Erlaubt seien hingegen Ablösezahlungen, zum Beispiel für die Übernahme von Möbeln oder Küchen. Für diese Art des Kaufvertrags gilt jedoch die Regelung, dass der Zeitwert des Kaufgegenstandes um nicht mehr als 50 Prozent überschritten werden darf.

Selbst einen Makler beauftragen

Wer selbst einen Makler beauftragen möchte, sollte darauf achten, dass dieser über das entsprechende Know-How verfügt, so Ropertz. Er rät weiter: „Der Makler sollte ein großes Wohnungsangebot in seinem Portfolio haben. Außerdem kann es sinnvoll sein, sich zum Beispiel auf Maklerportalen darüber zu informieren, wie der Wohnungsvermittler bisher von Kunden bewertet wurde.“ Weitere Kriterien für die Qualität eines Maklers können die Größe des Unternehmens und die Mitgliedschaft in einem Interessenverband wie dem IVD sein.

Wer aufgrund eines engen Wohnungsmarktes in den sauren Apfel beißt und auf unberechtigte Forderungen durch den Makler eingeht, kann Zahlungen im Nachhinein zurück fordern. Handlungsspielraum hat auch, wer einen Vertrag unterschrieben hat und nach der Wohnungsvermittlung Zweifel hegt, ob wirklich alles korrekt gelaufen ist. Denkbar ist das, wenn Makler und Vermieter oder Wohnungsverwalter geschäftlich eng verwoben sind. „Mieter können das im Alltag zum Beispiel feststellen, wenn der Makler auch Verwaltungsaufgaben übernimmt. Das kann die Mitteilung über Mieterhöhungen sein oder sonstige Dienstleistungen“, erklärt Ropertz. Ein Zeichen für eine enge Verflechtung ist auch die gleiche Adresse oder Telefonnummer von Makler und Verwalter. „Rein verwandtschaftliche Beziehungen reichen dafür aber noch nicht“, so Ropertz. 

Wer sich in dieser Frage unsicher ist, kann sich auch Unterstützung und Beratung beim Mieterverein holen. Mieter haben drei Jahre Zeit, unberechtigte Zahlungen zurückzufordern, bevor die Ansprüche verjähren. 

Kaufimmobilien

Für Käufer von Immobilien gelten weiterhin die alten Bestimmungen. Das Bestellerprinzip berührt Regelungen zum Kauf von Wohnungen oder Häusern, aber auch zur Vermietung von Gewerbeimmobilien nicht.

Das heißt: Wer eine Immobilie kauft, die von einem Makler angeboten wird, wird in der Regel das Erfolgshonorar für den Makler zahlen müssen, auch wenn dieser vom Verkäufer engagiert wurde. Je nach Fall und regional üblichen Gegebenheiten kann die Courtage aber auch ganz vom Verkäufer oder anteilig sowohl vom Käufer als auch Verkäufer getragen werden.

Provision verhandeln

Die Maklercourtage ist gesetzlich nicht festgeschrieben und kann stark schwanken. Das ist von der Marktlage der Region abhängig. Sie bewegt sich in der Regel zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Allerdings kann es sich lohnen, mit dem Makler zu handeln und eine günstigere Courtage auszumachen. Die Erfolgsaussichten sind ebenfalls abhängig von der Marktsituation. Als Berechnungsgrundlage dient der im notariellen Kaufvertrag festgeschriebene Preis. 

Das Honorar wird jedoch nicht automatisch fällig. Voraussetzung ist der Abschluss eines Kaufvertrages. Wer allerdings die Immobilie beziehungsweise den Verkäufer schon vorher kannte und auch nicht auf Dienste des Maklers – etwa detaillierte Informationen über das Objekt – zurückgegriffen hat, kann die Maklercourtage umgehen.

Werden zwei Makler tätig, etwa der des Verkäufers und der des Käufers, können sogar doppelte Zahlungen fällig werden. So etwas kann man verhindern, indem man beim Auftreten einer solchen Situation schon vorab die Provisionsfrage klärt, etwa über eine Freistellungsvereinbarung oder über eine dezidierte Aufteilung der Provision.

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