Ein junger mann sitzt in seiner Wohnung auf dem Boden umgeben von Rechnungen

Zwangsversteigerung verhindern:
Wie Sie Ihr Haus retten

© Anchiy / iStock

Eine Zwangsversteigerung ist der Albtraum für alle Eigentümer:innen – meist aber auch das letzte Mittel bei Zahlungsproblemen oder Besitzstreitigkeiten. Erfahren Sie hier, welche Vorkehrungen Sie treffen können, um den Ernstfall zu vermeiden und wie Sie – falls es doch so weit kommt – eine Zwangsversteigerung doch noch abwenden können.

  • Kalkulieren Sie am besten schon vor dem Immobilienkauf genau, wie viel Sie sich leisten können, planen Sie unvorhergesehene Ausgaben mit ein und halten Sie einen finanziellen Puffer zurück.
  • Wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten kommen, sprechen Sie möglichst früh und offen mit Ihrem Kreditgeber. Auch Banken haben Interesse daran, eine Zwangsversteigerung zu verhindern.
  • Mögliche Lösungen: Sie setzen die Tilgung aus und verringern so Ihre monatliche Rate, Sie stunden die Zahlungen vorübergehend ganz oder Sie schulden Ihre Finanzierung um.
  • Falls Sie die Immobilie nicht mehr halten können, sollten Sie sich um einen Verkauf bemühen. Ist auch das nicht möglich, verhalten Sie sich möglichst kooperativ, um zumindest einen hohen Versteigerungserlös zu erzielen.

Um eine Zwangsversteigerung zu verhindern, sollten Sie wissen, warum es überhaupt so weit kommen kann. Die häufigsten Gründe sind:

  1. Zahlungsunfähigkeit
    Der klassische Fall einer Zwangsversteigerung tritt dann ein, wenn Privatpersonen oder Unternehmen in finanzielle Schieflage geraten und ihre laufende Immobilienfinanzierung nicht mehr tilgen können. Für diesen Fall hat sich der Kreditgeber Grundpfandrechte an dem Haus bzw. der Wohnung gesichert: Das Institut kann als Hauptgläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten lassen, um mit dem Erlös seine offene Forderung zu begleichen. 
  2. Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft
    Ein weiterer typischer Fall: Ein Immobilienbesitzer bzw. eine Immobilienbesitzerin stirbt und die Erben können sich nicht einigen, was mit Haus oder Wohnung geschehen soll. Die einen wollen das geerbte Haus verkaufen, die anderen nicht. In diesem Fall bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Der Erlös wird zwischen den Konfliktparteien entsprechend den Eigentumsverhältnissen aufgeteilt.
  3. Streit nach Scheidung oder Trennung
    Ebenso verhält es sich mit dem gemeinsamen Haus nach einer Scheidung, wenn beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch stehen und sich nicht einigen können. Eine Teilungsversteigerung ist für alle Seite die ungünstigste Option, denn der Erlös liegt meist deutlich unter dem Marktwert.

Am besten ist, wenn Sie bereits vor dem Hauskauf bzw. Wohnungskauf alle Risiken bedenken und Vorkehrungen treffen. Dazu gehört:

  • Kalkulieren Sie realistisch: Rechnen Sie genau durch, wie viel Sie monatlich für die Kreditrate aufbringen können, um sich auch langfristig nicht zu übernehmen. Kalkulieren Sie auch Unvorhergesehenes ein und halten Sie genug Puffer zurück.
  • Achten Sie auf flexible Konditionen: Achten Sie beim Abschluss des Kreditvertrags auf eine Option, die eine vorübergehende Aussetzung oder Herabsetzung der Monatsraten ermöglicht.
  • Sichern Sie sich ab: Eine Berufsunfähigkeitsversicherung greift bei einem krankheitsbedingten Arbeitsausfall. Beim Todesfall sichern Sie Ihre Angehörigen zum Beispiel mit einer Risikolebensversicherung ab. Vorsicht ist bei Restschuldversicherungen geboten. Diese Policen sind oft sehr teuer und greifen nur unter strengen Bedingungen.
  • Treffen Sie klare Regelungen im Ehevertrag: Machen Sie sich Gedanken, wer bei einer Trennung die Immobilie erhalten soll und zu welchen Bedingungen.
  • Kommunizieren Sie frühzeitig: Sollten Sie doch in eine finanzielle Schieflage geraten, sollten Sie so früh wie möglich das Gespräch mit allen Beteiligten suchen.  

Auch für Banken ist eine Zwangsversteigerung das letzte Mittel. Sie ist mit Aufwand und oft finanziellen Einbußen verbunden. Daher sind auch Gläubiger an einer anderen Lösung interessiert. Wichtig ist, dass Sie sich kooperativ zeigen und von Anfang an mit offenen Karten spielen. Diese Möglichkeiten gibt es:

  • Tilgung verringern: Sie könnten sich darauf einigen, die Tilgung vorübergehend auszusetzen und nur noch den Zinsanteil zu zahlen. Das kann oft schon eine spürbare Entlastung bringen. Der Nachteil: Die Laufzeit verlängert sich und somit steigen auch die Zinskosten insgesamt.
  • Vorübergehende Stundung der Raten: Bei akuten aber höchstwahrscheinlich vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten lässt sich die Bank eventuell auch auf eine komplette Aussetzung der Zahlungen ein.
  • Umschulden: Wenn Ihr Immobilienkredit schon zehn Jahre oder länger läuft, ist eine Umschuldung sinnvoll. Die Bauzinsen sind seither stark gesunken, weshalb Sie mit einem neuen Darlehen spürbar weniger aufbringen müssten. Falls Ihre Zinsbindung bald ausläuft, lässt sich die Bank unter Umständen auf eine frühere Umschuldung ein oder Sie setzen die Tilgung bis dahin aus. Wichtig ist, dass Sie mit Ihrem Kreditgeber gemeinsam zu einer Lösung kommen, um eine für beide Seiten unerwünschte Zwangsversteigerung zu verhindern.

Selbst, wenn der Hauptgläubiger die Zwangsversteigerung schon eingeleitet hat, ist noch nicht alles verloren: Gemäß Paragraph 30 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) haben Sie zwei Wochen Zeit, um die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Sie müssen dann das Amtsgericht davon überzeugen, dass Sie innerhalb von sechs Monaten wieder in der Lage sein werden, die Raten zu zahlen.

Wenn die Zwangsversteigerung nahezu unvermeidbar scheint, sollten Sie selbst aktiv werden und das Haus bzw. die Wohnung verkaufen. Fast immer erzielen Sie auf dem freien Markt einen höheren Preis und sparen die Kosten für das Vollstreckungsverfahren. So haben Sie größere Chancen, dass Sie mit dem Verkaufserlös Ihre Schulden vollständig tilgen können und vielleicht sogar Geld übrigbleibt.

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Falls Sie eine Zwangsversteigerung nicht mehr verhindern können, sollten Sie alles dafür tun, zumindest einen hohen Erlös zu erzielen. Zeigen Sie sich kooperativ und lassen Sie den vom Gericht bestellten Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung in die Immobilie. Je detaillierter sein oder ihr Gutachten ausfällt, desto geringer ist das Risiko für Bietende und desto höher fallen die Gebote aus.

Wenn Sie sich mit Ihren Gläubigern nicht außergerichtlich einigen können, haben Sie die Möglichkeit, ein sogenanntes Verbraucherinsolvenzverfahren beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen.

Ziel des Insolvenzverfahrens ist die Schuldenbereinigung. Ein Treuhänder verwertet das vorhandene pfändbare Vermögen (Insolvenzmasse) und schüttet den Erlös nach Abzug der Verfahrenskosten an die Gläubiger aus.

Die Immobilie kann bei einer Privatinsolvenz leider nicht gehalten werden: Entweder der Treuhänder verkauft das Haus bzw. die Wohnung oder der erstrangige Gläubiger beantragt in einem gesonderten Verfahren die Zwangsversteigerung.

Die Wohlverhaltensperiode

Nach Ankündigung der Restschuldbefreiung durch das Insolvenzgericht erfolgt die Wohlverhaltensperiode. Diese dauert generell sechs Jahre, gerechnet ab dem Tag der Verfahrenseröffnung. Wenn der Schuldner nach dieser Zeit seine Schulden noch immer nicht komplett getilgt hat, werden ihm die restlichen Schulden erlassen – vorausgesetzt, dass er bzw. sie sich in den sechs Jahren „wohl verhalten“ hat. Dazu gehört zum Beispiel, dass man einer Beschäftigung nachgeht oder sich nachweislich um Arbeit bemüht oder für das Insolvenzgericht bzw. den Treuhänder jederzeit erreichbar ist.

Wichtig: Bevor das Zwangsversteigerungsverfahren nicht beendet ist, kann auch das Verbraucherinsolvenzverfahren nicht abgeschlossen werden. Je länger sich ein Zwangsversteigerungsverfahren hinzieht, desto weiter nach hinten verschiebt sich die Wohlverhaltensperiode.

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