Wertermittlung: Wie viel ist eine Immobilie tatsächlich wert?

Für die Erstellung einer Wertermittlung gibt es eine Vielzahl von Anlässen, beispielsweise als Verhandlungsgrundlage beim An- oder Verkauf einer Immobilie, als Beleihungswertermittlung zur Bestimmung der Darlehenshöhe, im Rahmen einer Vermögensaufstellung oder bei Auseinandersetzungen im Erbfall, bei Schenkung oder Scheidung, außerdem bei Versicherungswertermittlungen sowie Zwangsversteigerungen.

Definition im Baugesetzbuch

Der Verkehrswert ist in Paragraf 194 Baugesetzbuch wie folgt definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Wertermittlung nach Ertragswertverfahren

Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite im Vordergrund, so wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr meist das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes im Grunde ein Preisvergleich. Darin fließen vorrangig die Einflussgrößen, insbesondere Mieten und Restnutzungsdauer aber auch Zustandsbesonderheiten, die Wertbildung und die Wertunterschiede ein. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen.

Wertermittlung nach Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren werden vorrangig bebaute Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur Eigennutzung durch Kauf oder Neubau verwendet werden. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen. Zusätzlich wird eine Ertrags-Wertermittlung durchgeführt. Das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen, insbesondere zur Beurteilung der zu erzielenden Renditen des Anwesens. Das Vergleichswertverfahren geht von einer Verkehrs-Wertermittlung durch die Ermittelung eines Durchschnitts von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke aus. Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und dass diese mit dem Wertermittlungsobjekt möglichst direkt vergleichbar sind. Weiterhin müssen die Verkäufe zeitnah zum Stichtag abgewickelt worden sein.

Bodenrichtwerte

Die Preisbildung für Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den Informationen für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichsverfahren zu ermitteln. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Wertermittlung herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie der Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind.

Beleihungswert entscheidend

Beim Beleihen von Immobilien ist zu beachten, dass Kreditinstitute nur bis zu einer bestimmten Grenze beleihen dürfen. Das bedeutet, dass nur ein bestimmter Teil des Objekts als Absicherung für das Darlehen dienen kann. Die Grenze richtet sich nach den für das jeweilige Institut gültigen gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorschriften. Für die Beleihungsgrenze ist der Beleihungswert der Ausgangswert. Diese Grenze liegt beim Realkredit bei 60 Prozent des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen, deren Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Der Beleihungswert darf den Verkaufswert nicht übersteigen. Es dürfen nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden, den das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewährt. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger anhand einer professionellen Immobilienbewertung fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70 bis 90 Prozent des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst.