Gewerberaummietrecht: Zahlungsklage im Urkundenprozess

Gewerberaummietrecht: Zahlungsklage im Urkundenprozess
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Ist zwischen den Parteien streitig, ob der Vermieter dem Mieter den Gewerberaum in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben hat, ist eine Klage auf Zahlung von rückständiger Miete im Urkundenprozess fällig. Dieser ist nur statthaft, wenn der Vermieter urkundlich beweisen kann, dass der Mieter die Räume als vertragsgemäß angenommen hat. 

Was ist ein Urkundenprozess?

Grundsätzlich hat der Urkundenprozess für den Kläger einer Mietzinsforderung erhebliche Vorteile. Es handelt sich um eine besondere Prozessart der Zivilprozessordnung, bei der sich der Kläger beschleunigt einen vollstreckbaren Zahlungstitel beschaffen kann. Stattgebende Urteile sind im Urkunden- und im späteren Nachverfahren ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Damit verringert sich das Risiko, bei einer Vermögensverschlechterung auf Schuldnerseite mit der Forderung auszufallen. Der Schuldner kann die Vollstreckung aus Urkundsurteilen nur durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Besonderheit des Verfahrens besteht darin, dass Kläger und Beklagte nur durch Vorlage von Urkunden ihre Unschuld beweisen können. Kann der Beweis durch Urkunden nicht geführt werden, wird die Klage bereits in der gewählten Prozessart für unstatthaft erklärt und abgewiesen.

Der Sachverhalt der Klage

Bei der Übernahme eines Gewerbeobjektes halten die Parteien in einem Übergabeprotokoll schriftlich fest, dass der Mieter das Objekt nur unter dem Vorbehalt der im Übernahmeprotokoll gerügten Mängel und durchzuführender Restarbeiten übernimmt. Erst in einem späteren Nachtrag wird auf den Vorbehalt verzichtet und das Objekt als vertragsgemäß anerkannt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagt der Vermieter restliche Miete und Nutzungsentschädigung im Urkundenprozess ein. Der Mieter wendet ein, die Räumlichkeiten seien nicht im vertragsgemäßen Zustand übergeben worden und schon zu Mietbeginn fehlerhaft gewesen.

Die Entscheidung des Gerichtes

Die Klage bleibt auch beim BGH ohne Erfolg. Der Urkundenprozess wurde als „nicht statthaft“ zurückgewiesen. Der Vermieter konnte die mangelfreie Übergabe und die entsprechende Annahme durch den Mieter nicht beweisen. Den Beweis der vorbehaltlosen Übernahme müsse der Vermieter mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln, also in der Regel durch Urkunden, nachweisen.

Hier ergäbe sich aus dem Übergabeprotokoll jedoch, dass die Mieterin die Räumlichkeiten nicht vorbehaltlos angenommen habe. Durch einen konkreten Vorbehalt werde zum Ausdruck gebracht, dass die Leistung gerade nicht als Erfüllung im Sinne von § 363 BGB angesehen werde. Auch der später geschlossene Nachtrag ändere hieran nichts. Im Gegenteil: daraus werde im Rückschluss deutlich, dass das Objekt bei Übergabe nicht als Erfüllung angenommen wurde.

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass eine Klage im Urkundenprozess oftmals nur vordergründig der leichtere und kostengünstigere Weg ist. Oftmals muss lange über die Zulässigkeit des Urkundenprozesses gestritten werden, ohne dass es zu einer Entscheidung in der Sache kommt.

Auch in einem gewonnenen Urkundenprozess kommt es in der Regel noch zu einem Nachverfahren, wenn dem Schuldner die Ausführungen seiner Rechte vorbehalten sind („Vorbehaltsurteil“). Der Rechtsstreit bleibt dann im ordentlichen Verfahren. Man sollte deshalb gründlich überlegen, ob man nicht gleich im ordentlichen Verfahren klagt. In jedem Fall muss genau beurteilt und überprüft werden, ob für diese Tatsachen Urkunden vorhanden sind.

BGH, Urteil vom 12.6.2013, XII ZR 50/12

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