Untermietvertrag

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Wer eine Wohnung oder einen Teil davon untervermieten will, sollte in jedem Fall einen Untermietvertrag aufsetzen. Prinzipiell ist jeder berechtigt, einem zweiten seine Wohnung zur Untermiete zu überlassen. Allerdings verläuft nicht jedes Untermietverhältnis problemlos. Deshalb empfiehlt es sich, alle Abmachungen und vor allem Haftungsmodalitäten schriftlich festzuhalten.

Im Untermietvertrag verpflichtet sich der Mieter nach Absprache mit dem Hauseigentümer, dem Untermieter die Wohnung oder einen Teil der Wohnung zur Nutzung zu überlassen. Der Untermieter verpflichtet sich im Gegenzug die Wohnung im vertraglich festgelegten Rahmen zu bewohnen und dafür Miete zu zahlen.

Rahmenbedingungen eines Untermietvertrages

Selbstverständlich kann ein Untermietvertrag auch frei gestaltet und es können Vereinbarungen getroffen werden, die vom Üblichen abweichen. Inhaltlich muss sich ein Untermietvertrag jedoch immer an den Rechtsvorschriften orientieren. Enthält der Vertrag Konditionen, die dem gängigem Recht nicht entsprechen oder sittenwidrig sind, sind die betroffenen Klauseln unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt dann die gesetzliche Regelung.

Ein Untermietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Wird ein mündlicher Untermietvertrag abgeschlossen, hat das für den Vermieter den Nachteil, dass der Untermieter für Schönheitsreparaturen und Nebenkosten nicht zahlen muss. Sie sind, wenn nichts anderes geregelt ist, in der Miete enthalten. Außerdem ist es für beide Seiten schwer, rechtliche Konsequenzen aus einem mündlich geschlossenen Untermietvertrag zu ziehen. Sobald ein Untermietverhältnis mehr als ein Jahr Bestand hat, muss ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden.

Das sollte ein Untermietvertrag enthalten

  • Die Namen der Vertragsparteien
  • Eine genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk)
  • Die zu zahlende Miete
  • Den Beginn und das Ende des Mietverhältnisses, gegebenenfalls mit Verlängerungsklauseln
  • Die Unterschriften beider Vertragsparteien

Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt, dass wenn nichts Konkretes zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart ist, der Untermieter diese auch nicht zu zahlen muss. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standardverträge zurückzugreifen und diese gegebenenfalls zu ergänzen. Bei einem selbst aufgesetzten Untermietvertrag sollte eventuell ein Anwalt zu Rate gezogen werden. 

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Hat der Hauptmieter seinen Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Allerdings muss dieser eine Abmahnung vorausgehen, damit sie wirksam wird. So muss der Mieter mitteilen, wer der vorgesehene Untermieter ist und aus welchen Gründen er (der Hauptmieter) untervermieten will. Der Vermieter ist dazu berechtigt, der Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzustimmen.

Der Untermietzuschlag kommt insbesondere dann zum Tragen, wenn Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete vereinbart haben und sich durch die Aufnahme weiterer Personen die Nebenkosten der Wohnung erhöhen.

Wenn der Hauptmieter einen Untermieter vertraglich in die Wohnung aufnimmt, kann der Untermieter eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter geltend machen. So gilt zum Beispiel der gesetzliche Kündigungsschutz.

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