Haus schlüsselfertig bauen: Kosten und Ausstattung

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Schlüsselfertiges Haus© Fotolia/Benicce

Beim Fertighauskauf ist es gängige Praxis, erst den Vertrag über die Grundausstattung abzuschließen und mit dem Käufer dann einige Monate vor Errichtung des Hauses die Ausstattung detailliert festzulegen. Im firmeneigenen Ausstattungszentrum werden den Bauherren bei der so genannten Bemusterung die zur Grundausstattung gehörenden Ausstattungsleistungen (Heizkörper, Steckdosen, Türen, Fußbodenbeläge usw.) mit allen lieferbaren Varianten wie Farb- oder Musterpaletten sowie qualitativ hochwertigeren Alternativen vorgeführt, die gegen Aufpreis zu erhalten sind.

Die Vereinbarungen hierüber werden in einem Protokoll festgehalten, dem Vertrag beigefügt und berechnet. Bei diesen Bemusterungsgesprächen besteht oft auch die Möglichkeit, bestimmte Innenausbau-Leistungen für schlüsselfertige Häuser aus dem Grundpaket herauszunehmen und dadurch den Festpreis zu reduzieren. Erfahrungsgemäß zahlen allerdings die meisten Hauskäufer nach der Bemusterung mehr, nämlich nicht nur den ursprünglich vereinbarten Festpreis, sondern einen Aufpreis für Sonderausstattungen. Und dies gilt nicht für schlüsselfertige Häuser.

Vertragsabschluss für schlüsselfertige Häuser

Sehen Sie sich vor Vertragsabschluss die Grundausstattung für schlüsselfertige Häuser an, überlegen Sie genau, was Sie brauchen, und führen Sie noch vor Vertragsabschluss die Bemusterung durch - zu diesem Zeitpunkt haben Sie bessere Verhandlungschancen. Schlüsselfertige Häuser werden auch ohne "Finish"-Arbeiten (abschließende Arbeiten) angeboten: Fliesenarbeiten, das Verlegen anderer Fußbodenbeläge und Malerarbeiten sind dann als Eigenleistung vom Käufer auszuführen. In diesem Fall sollten Sie sich neben beiden Preisen die Vergütungssätze (Preisnachlässe oder Gutschriften) für die in Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten nennen lassen.

Bauleistungen für schlüsselfertige Häuser, die zu den Gebäudekosten gehören:

  • Anschaffung bzw. Ausleihe von Baumaschinen, Werkzeug, Gerüsten und Arbeitskleidung
  • Ausheben der Baugrube, falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
  • Gründung (Bodenplatte oder Fundamente), falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
  • Keller, falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
  • Dachdämmung und Innenverkleidung des Dachraums
  • Dachflächenfenster
  • Dämmung und Verkleidung der (tragenden) Innenwände
  • Geschosstreppen
  • Schornstein
  • Heizungsanlage
  • Wärmeverteilung (Rohrleitungen, Heizkörper etc.)
  • Warmwasserbereitung
  • Sanitärinstallation
  • Sanitärausstattung
  • Elektroinstallation (manchmal sind Leerrohre und -dosen enthalten)
  • Deckenverkleidung
  • Estrich (Trittschalldämmung, ggf. Wärmedämmung)
  • Innentüren und -zargen
  • Innenfensterbänke
  • Bodenbeläge
  • Fliesenarbeiten
  • Malerarbeiten
  • Dachstuhl, Unterdach, Dacheindeckung und Klempnerarbeiten im Festpreis enthalten
  • Innenwände werden nur als Ständerwerk oder einseitig beplankt geliefert

"Wer ein schlüsselfertiges Haus kaufen möchte, sollte sich vor allem auf dem heimischen Markt umhören", rät der Verband Privater Bauherren. Alteingesessene Firmen sind in der Regel keine schlechte Wahl, denn die sind auf ihren guten Ruf vor Ort  angewiesen und pflegen ihn in aller Regel durch solide Angebote und zuverlässige Leistungen.

Zwei wesentliche Kosten- und Risikofaktoren für schlüsselfertige Häuser werden in der Regel immer zu Lasten des  Bauherren gehen. Dies sind zum einen Erschließungs- und Genehmigungskosten, zum anderen das Baugrundrisiko bei eventuellen Kontaminationen. Beiden Partnern des Bauvertrages ist zu empfehlen, auf die Vertragsgestaltung und die Formulierung der Bau- und Leistungsbeschreibung große Sorgfalt zu verwenden, um spätere Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

Verträge für schlüsselfertige Häuser genau studieren

Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter "schlüsselfertiges Bauen", dass der Käufer das Haus aufschließen und die Möbel hineinstellen kann. Doch fallen hierunter etwa auch Malerarbeiten? Ja, sagt das Oberlandesgericht Nürnberg (AZ.: 2 U 3110/98). Der Fall: Ein Häuslebauer hatte einen Schlüsselfertig-Bauvertrag unterschrieben. Doch in der Baubeschreibung war von Malerarbeiten nirgends die Rede. Macht nichts, sagten die Richter. Die Nichtaufzählung der Malerarbeiten in der Baubeschreibung besage nicht, dass der Erwerber nicht mit ihnen rechnen könne. Kaufinteressenten von Schlüsselfertighäusern sollten die Verträge allerdings genau studieren. Dort finden sich nämlich nicht selten so genannte "Negativkataloge" oder "Leistungsabgrenzungen". Unter diesen Überschriften schränken Bauunternehmer gern den Umfang ihrer Leistungspflichten ein.

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