Muskelhypothek: Sparen durch Eigenleistungen

Muskelhypothek:
Sparen durch Eigenleistungen

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Wenn Sie beim Hausbau selbst mit anpacken, sparen Sie nicht nur Baukosten. Sie erhalten auch einfacher und günstiger eine Finanzierung, denn Banken rechnen die sogenannte Muskelhypothek als Eigenkapital an. Doch Achtung: Wenn Sie Ihre Fähigkeiten überschätzen oder etwas schiefgeht, kann aus der Ersparnis schnell das Gegenteil werden.

  • Kreditgeber rechnen Eigenleistungen beim Hausbau teilweise als Eigenkapital an. Da sich mit sinkenden Baukosten Ihre Eigenkapitalquote erhöht, haben Sie mit der Muskelhypothek bessere Chancen auf eine Baufinanzierung und erhalten günstigere Konditionen.
  • Insbesondere die eigene Arbeitskraft ist ein großer Wertfaktor, weshalb Sie am besten Arbeiten mit geringen Personal- aber hohen Lohnkosten selbst übernehmen sollten: Zum Beispiel Böden und Fliesen verlegen, Streichen oder Tapezieren.
  • Laut Berechnungen des Verbands privater Bauherren können Sie mit 850 Arbeitsstunden bis zu 25.000 Euro einsparen.
  • Den größten Teil des Hausbaus selbst zu übernehmen, lohnt sich zumindest im Hinblick auf die Muskelhypothek nicht. Banken rechnen diese nur in Höhe von maximal 15 Prozent der gesamten Baukosten an.


Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre Baufinanzierung durchzuspielen. Addieren Sie den geschätzten Wert Ihrer Eigenleistungen (maximal 15 Prozent der Baukosten) zu Ihren Eigenkapital.

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Wenn Sie von der Muskelhypothek profitieren und selbst mit anpacken wollen, stehen vor allem diese beiden Ausbaustufen zur Wahl: 

Folgendes erkennen Banken als Muskelhypothek und somit Eigenkapital an:

  • Eigene Arbeitskraft
  • Unentgeltliche Hilfe von Freunden und Verwandten
  • Selbst gekaufte Baumaterialien
  • Grundstück (falls es schon vorhanden ist und nicht finanziert werden muss)
  • Wiederverwertbare Gebäudeteile von Bestandsbauten, die abgerissen werden

Mit Muskelkraft sparen: So funktioniert’s

  1. Höhere Eigenkapitalquote: Die Muskelhypothek ist vor allem für Bauherren interessant, die noch nicht genügend eigenes Geld für einen Baukredit angespart haben. Da Banken bis zu 15 Prozent der Baukosten als Muskelhypothek anrechnen, haben Sie so Chancen auf ein Darlehen, das ganz ohne eigene Mittel kaum möglich wäre.
  2. Günstigere Zinsen: Mit einem höheren Eigenkapitalanteil erhalten Sie eine Baufinanzierung zu günstigeren Konditionen. Je geringer die nötige Kreditsumme ist, desto schneller ist das Darlehen wieder abbezahlt und desto geringere Zinsen und Finanzierungskosten haben Sie.
  3. Raum für Sonderwünsche: Auch mit genügend Eigenkapital, das Sie zum Beispiel durch Bausparen oder Anlageformen erreicht haben, profitieren Sie von der Muskelhypothek. So können Sie sich bei der Planung Ihres Traumhauses den ein oder anderen Sonderwunsch erfüllen.

So verlockend sich die Vorteile der Muskelhypothek anhören, so groß sind auch die Risiken von Eigenleistungen. Abgesehen von persönlichen und familiären Belastungen sind Selbstüberschätzung, Baumängel bzw. Schäden und der Verlust von Gewährleistungsansprüchen nur einige Beispiele für das finanzielle Risiko, wenn Sie selbst bauen. Kalkulieren Sie zudem, dass folgende Positionen Ihre Ersparnis mindern:

  • Kosten für Materialien: Baumaterial und Werkzeuge müssen Sie selbst bezahlen.
  • Doppelzahlungen während der Bauphase: Laien benötigen für sämtliche Arbeiten erfahrungsgemäß 50 Prozent mehr Zeit als ein Profi. Durch die längere Bauzeit steigt die Phase der Doppelzahlungen: Sie müssen zum einen Ihre aktuellen Wohnkosten tragen, zum anderen läuft bereits die Tilgung der Baufinanzierung. Falls es zu Verzögerungen kommt, drohen zudem hohe Bereitstellungszinsen für den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag.
  • Versicherungsbeiträge: Wenn Sie selbst mit bauen, steigen mitunter die Beiträge für die Bauherrenhaftpflicht und andere Bauherrenversicherungen. Zudem benötigen Sie eine Unfallversicherung für sich selbst und eine Bauhelferunfallversicherung für Verwandte und Freunde, die mit anpacken.
  • Anmeldung privater Bauhelfer: Als Bauherr müssen Sie jeden Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anmelden und versichern. Die Kosten liegen bei circa 1,70 Euro pro Helfer und Arbeitsstunde. Der Mindestbetrag pro Baustelle beträgt 100 Euro. 
  • Verdienstausfall: Der Bau eines Hauses benötigt enorm viel Zeit. Falls Sie Ihr Eigenheim komplett selbst errichten, müssen Sie mit mindestens 2.000 Stunden rechnen. Um dies überhaupt zu schaffen, müssen Sie sich unter Umständen von der Arbeit freistellen lassen bzw. unbezahlten Urlaub nehmen. Auch dieser Verdienstausfall schmälert die Ersparnis der Muskelhypothek.

Beispielrechnung: Eigenleistung vs. Doppelzahlungen

Angenommen, Sie bauen Ihr Haus selbst und benötigen sechs Monate länger als ein Bauunternehmen, das ein schlüsselfertigen Haus anbietet. Für diesen Zeitraum müssen Sie Ihre aktuellen Wohnkosten von der Ersparnis abziehen, denn diese würden bei einem früheren Einzug wegfallen. Bei einer Warmmiete von 1.500 Euro pro Monat müssten Sie Eigenleistung im Wert von mindestens 9.000 Euro erbringen, damit sich diese überhaupt lohnen. 

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Als Kreditnehmer sollten Sie den Wert Ihrer geplanten Eigenleistungen vorab mit Ihrer Bank abstimmen. Schlüsseln Sie alle Arbeiten auf, die Sie selbst erledigen wollen – am besten getrennt nach Gewerk und mit Angabe der geschätzten Arbeitskosten. Dafür können Sie sich Kostenvoranschläge von Ihrem Baupartner bzw. einem örtlichen Handwerker erstellen lassen. Am besten weisen Sie dabei auch die Materialkosten aus, denn diese verringern Ihr Sparpotenzial. 

Beispiele für das Einsparpotenzial durch Eigenleistungen

Viele Kreditgeber haben eigene Richtwerte für die Höhe der Eigenleistungen. In folgender Tabelle finden Sie ungefähre Schätzwerte für einzelne Gewerke bzw. Arbeitsschritte.

Eigenleistung

Sparpotenzial

Rohbau errichten

500 Euro pro Quadratmeter

Türen und Fenster einsetzen

100 Euro pro Fenster/Tür

Fliesen verlegen

50 Euro pro Quadratmeter

Wände verputzen

40 Euro pro Quadratmeter

30 Euro pro Quadratmeter

10 Prozent

Malerarbeiten

15 Euro pro Quadratmeter

Achtung: Diese Arbeiten sollte nur ein Profi ausführen

Der Anschluss von Gas- und Wasserleitungen, Elektroinstallationen und Sanitäranlagen ist für Laien ohne entsprechende Qualifikation tabu. Auch beim Rohbau sollten Sie sich zumindest fachkundige Unterstützung von einem Bauleiter holen, der Ihre Arbeiten überprüft und gegebenenfalls nachbessert.

Banken erkennen Eigenleistungen mit bis zu 15 Prozent der gesamten Baukosten an. Im Hinblick auf die Muskelhypothek ist es daher sinnvoll, nicht zu viel selbst zu bauen – denn der Arbeitsaufwand übersteigt schnell die potenzielle Ersparnis.

Abgesehen von der hohen Belastung für Sie und Ihre Familie bergen Eigenleistungen vor allem finanzielle Risiken. In der Regel erlischt Ihr Anspruch Gewährleistung, sobald Sie selbst mit bauen. Wenn Sie Ihre Fähigkeiten überschätzen besteht die Gefahr von Baumängeln, die teuer nachgebessert werden müssen und die Fertigstellung verzögern.

Das hängt jeweils von der Arbeit ab, die Sie selbst ausführen. Lassen Sie den Wert von Handwerkern oder anderen Fachmännern bzw. Fachfrauen schätzen oder einen Kostenvoranschlag erstellen. Manche Banken führen auch eigene Listen mit Stundensätzen, fragen Sie diese direkt bei Ihrem Kreditinstitut an.

Eigenleistungen können Sie nur bei vermieteten Immobilien von der Steuer absetzen. Sie können Zeitaufwand und Materialkosten als Werbungskosten geltend machen.

Falls Sie darüber nachdenken, mit Eigenleistungen Ihre Finanzierung zu vergünstigen, erhalten Sie in folgenden Ratgebern weitere hilfreiche Informationen und Tipps.

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