Mietspiegel
Wenn Sie sich als Mieter oder Vermieter darüber informieren wollen, ob die von Ihnen bezahlte bzw. verlangte Wohnungsmiete angemessen ist, können Sie sich an der Marktmiete orientieren oder in einem örtlichen Mietspiegel nachschauen. Mietspiegel oder Mittabellen sind Übersichten über die üblichen Entgelte für Wohnraum in einer Gemeinde und helfen dabei, den Mietwohnungsmarkt transparent zu machen. Dabei liefern sie nicht nur Informationen über gezahlte Mieten für einzelne Wohnungen, sondern bilden das örtliche Mietniveau auf einer breiten Informationsbasis ab. Auf diese Weise schaffen sie nicht nur Markttransparenz, sondern leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Konfliktvermeidung zwischen Mietern und Vermietern – beispielsweise in Mieterhöhungsverfahren.
Mietspiegel stehen der Öffentlichkeit gegen ein geringes Entgelt oder in vielen Gemeinden sogar kostenlos zur Verfügung. Von den 50 größten Städten Deutschlands verfügen mittlerweile 40 (mit insgesamt rund 20 Millionen Bundesbürgern) über einen Mietspiegel.
Schnelle Informationen zum Mietspiegel
Um schnell herauszufinden, ob es für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde einen Mietspiegel gibt, eignen sich Internetportale wie beispielsweise Mietspiegelportal.de, auf denen umfassend zum Thema informiert wird. Beim Mietspiegelportal sind zahlreiche Mietspiegel deutscher Kommunen gelistet, sortiert in drei Kategorien: „nach Name A-Z“, „nach PLZ“ und der „Art“ der Mietspiegel, sodass die Suche relativ einfach und übersichtlich ist.
Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete
Mietspiegel, anfänglich als Miettabelle bezeichnet, gibt es in Deutschland seit den 1970er Jahren. Mit der Mietrechtsreform vor rund 10 Jahren wurde das Rechtsinstitut des Mietspiegels weiter ausgebaut und zusätzlich zur einfachen Variante ein qualifizierter Mietspiegel eingeführt. Dieser muss bestimmten Anforderungen genügen, die gewährleisten sollen, dass das Mietpreisniveau möglichst zutreffend wiedergegeben wird. Sind die Anforderungen erfüllt, ergeben sich daraus besondere Rechtsfolgen. Einen guten Überblick über die beiden Mietspiegelarten sowie die Rechtsfolgen finden Sie auch auf Mietspiegelportal.de.
Laut Gesetz ist der Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel dienen somit laut Gesetzgeber der Schaffung von Markttransparenz.
Bei den in den Mietspiegeln ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die ortübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 ff. BGB. Von der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Marktmiete zu differenzieren. Die Marktmiete ist hingegen der Preis, der für die Überlassung einer Wohnung tatsächlich gezahlt wird. Die Marktmiete für eine Mietwohnung ergibt sich in der Regel durch die vorherrschende Marktlage sowie durch betriebs- bzw. wohnungswirtschaftliche Überlegungen des Vermieters.
Gesetzliches Mieterhöhungsverfahren
Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Mietspiegel können ferner auch beim Neuabschluss von Mietverträgen und bei einvernehmlichen, also vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe Orientierungshilfe leisten.
Natürlich sind die Informationen aus Mietspiegeln hierbei nicht zwingend zu beachten (Stichwort: „Vertragsfreiheit“). Sie können bei der Frage nach einem angemessenen Mietpreis von den Parteien freiwillig als Entscheidungshilfe herangezogen werden.
Mietverhältnisse sind in aller Regel auf längere Zeit angelegt. Zur Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit können innerhalb gewisser Zeitabschnitte Anpassungen der Miete erforderlich werden. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können sich Vermieter und Mieter während des Mietverhältnisses jederzeit über eine Änderung der Miete einigen. Sie können aber auch bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine Mieterhöhung in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren.
Zentrale gesetzliche Vorschrift für eine Mieterhöhung ist § 558 Abs. 1 BGB. Danach kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Begründen kann der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen sowohl mit einem einfachen als auch mit einem qualifizierten Mietspiegel.
Dieses gesetzliche Mieterhöhungsverfahren wurde geschaffen, um Kündigungen seitens des Vermieters zum Zweck einer Mietererhöhung zu vermeiden. Mietspiegel genießen bundesweit breite Akzeptanz, auch bei den örtlichen Gerichten.