Nebenkosten-Abrechnung

Streitfall Nebenkosten-Abrechnung: Was ist Pflicht, was nicht? Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen. Die Vertragsparteien können jedoch festlegen, dass der Mieter die Nebenkosten-Abrechnung zusätzlich übernimmt. Voraussetzung ist dabei immer, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet dürfen. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter Nebenkosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung trägt.

Nebenkosten-Pauschale: Risiko liegt beim Vermieter

Soweit Mieter und Vermieter eine monatliche Nebenkosten-Pauschale vereinbart haben, sind mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages die Nebenkosten abgegolten. Eine zusätzliche Nebenkosten-Abrechnung ist dann unzulässig. Ob diese Pauschale zur Deckung der Kosten ausreicht, ist Risiko des Vermieters. Eine Anhebung der Nebenkosten-Pauschale für die Zukunft ist nur unter der Voraussetzung einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag, der so genannten Erhöhungsklausel, und bei entsprechendem Nachweis von Kostensteigerungen möglich. Ermäßigen sich die Nebenkosten, so ist die Nebenkosten-Pauschale entsprechend herabzusetzen.

Vermieter muss Nebenkosten-Abrechnung vorlegen

Haben beide Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass auf die künftige Nebenkosten-Belastung des Mieters Vorauszahlungen erhoben werden, so ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Aufstellung über die tatsächlich angefallenen Nebenkosten zu geben. Waren die Kosten höher als die Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen;im umgekehrten Fall hat der Mieter ein Guthaben. Die Höhe der Vorauszahlungen richtet sich grundsätzlich nach den zu erwartenden Nebenkosten. Ergibt sich bei der Nebenkosten-Abrechnung eine hohe Rückzahlung, kann der Mieter den monatlichen Vorauszahlungsbetrag auf eine angemessene Höhe herabsetzen. Auch der Vermieter kann nach einer Nebenkosten-Abrechnung durch Erklärung in Textform die Vorauszahlungen nach oben hin anpassen, wenn dies aufgrund seiner Abrechnung angemesen ist.

Verteilerschlüssel bei der Nebenkosten-Abrechnung

Grundsätzlich wird im Mietvertrag von den Parteien vereinbart, nach welchem Maßstab die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten verteilt werden. Die gebräuchlichsten Umlageschlüssel orientieren sich entweder an der Wohnungsgröße, der Personenzahl oder an der Anzahl der Wohneinheiten. Soweit der bisherige Umlageschlüssel unbillig ist, ist der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet, einen neuen sachgerechten Verteilerschlüssel zu bestimmen.

Beispiel für Nebenkosten-Verteilerschlüssel:
Ein allein stehender Mieter muss unter Anwendung des Wohnflächenmaßstabes möglicherweise genauso hohe Wasserkosten tragen wie eine siebenköpfige Familie. In diesem Fall ist eine Änderung des Abrechnungsschlüssels in den Personenschlüssel geboten.

Wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Nebenkosten gemäß dem Mietrechtsreformgesetz nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, vgl. § 556 a BGB. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen (z. B. Müll, Wasser), sind nach dem Verbrauch abzurechnen. Wurde der Verbrauch erfasst, muss der Vermieter auch die Nebenkosten-Abrechnung verbrauchsabhängig vornehmen.

Nebenkosten-Pauschale und Inklusivmiete

Sollten die Parteien im Mietvertrag eine Inklusivmiete oder eine Nebenkosten-Pauschale vereinbart haben, so gibt § 556 a Abs. 2 BGB dem Vermieter die Möglichkeit, durch eine schriftliche Erklärung zu bestimmen, dass die Nebenkosten-Abrechnung künftig nach einem Maßstab erfolgt, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Aber: Diese Erklärung ist nur dann zulässig, wenn sie vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes abgegeben wurde. Waren die entsprechenden Kosten bisher in der Miete enthalten, so ist diese bei der Umstellung entsprechend herabzusetzen.