Fristlose Kündigung

Losgelöst von der ordentlichen Kündigung ist die so genannte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu betrachten. Diese kann grundsätzlich von beiden Parteien dann ausgesprochen werden, wenn gemäß § 543 BGB ein „wichtiger Grund“ gegeben ist.

Fristlose Kündigung muss aus "wichtigem Grund" erfolgen

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls (insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen) die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann. Gründe können sich insoweit beispielsweise aus einer Gesundheitsgefährdung oder aber aus einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch eine Vertragspartei ergeben. Grundsätzlich ist nach § 543 Abs. 3 BGB eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung erforderlich.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die zentralen Vorschriften in §§ 543, 569 BGB ermöglichen dem Vermieter die fristlose Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Weiterhin ist dann eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in einer Höhe in Verzug geraten ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Mietzins im Sinne dieser Vorschrift ist das gesamte Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache, nicht aber Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen.

Die fristlose Kündigung muss begründet werden

Zu beachten ist, dass die fristlose Kündigung zu begründen ist. So muss im Schreiben für die fristlose Kündigung in substanzieller Weise angegeben werden, in welchen Monaten der Mieter mit welchem Betrag in Rückstand geraten ist (Vgl.: AG Potsdam, Urteil vom 29.03.2001, GE 2002, Seite 403). Eine Besonderheit für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges besteht darin, dass der Mieter die Folgen der fristlosen Kündigung dadurch abwenden kann, dass er die gesamte rückständige Miete bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (d. h. Zustellung der Klage an den Mieter) begleicht. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn eine öffentliche Stelle (z. B. Bezirksstelle zur Sicherung des Wohnens in Hamburg) sich zur Begleichung der Rückstände verpflichtet. Gibt der Mieter später innerhalb von zwei Jahren erneut Anlass für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, kommt ihm die Rechtswohltat der Schonfrist allerdings nicht mehr zugute.