Mehrfamilienhaus bauen: Wohnform und Kapitalanlage

Mehrfamilienhaus bauen:
Wohnform und Kapitalanlage

© Nikada / iStock

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, erhalten Sie ein Maximum an Wohnraum pro Grundstück. Anstatt sich eine fertige Eigentumswohnung zu kaufen, werden viele Bauherren selbst aktiv. Erfahren Sie hier, wie Sie alleine oder zusammen mit anderen ein Mehrfamilienhaus bauen, wie Sie davon profitieren können und welche Risiken so ein Projekt birgt.

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  • Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, die wie Doppelhäuser und Reihenhäuser nebeneinander angeordnet sein können. Üblicher ist es aber, ein Mehrfamilienhaus in die Höhe zu bauen.
  • Meist sind die einzelnen Wohnungen auf Etagen verteilt. Aber auch Maisonette-Wohnungen oder eine Mischung aus privaten und öffentlichen Wohnbereichen – wie im Mehrgenerationenhaus – sind möglich.
  • Abhängig von Ihren finanziellen Möglichkeiten können Sie ein Mehrfamilienhaus alleine bauen oder sich mit Gleichgesinnten zu einer Baugruppe zusammenschließen.
  • Falls Sie mehrere Wohnungen oder sogar das ganze Mehrfamilienhaus besitzen, ist dies eine solide Form der Kapitalanlage und Altersvorsorge.

Wie viel ein Mehrfamilienhaus kostet, hängt stark von Faktoren wie Lage, Größe, Anzahl der Parteien und Ausstattung an. Die Spanne beginnt bei circa 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und ist nach oben hin offen. Vor allem in begehrten Lagen können die Kosten um ein Vielfaches steigen. Zum Vergleich: Beim Bau eines Einfamilienhauses müssen Sie mit einem Preis von etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Sie können beim Bau eines Mehrfamilienhauses – im Vergleich zu anderen Haustypen – an drei Stellen sparen:

  1. Baukosten: Ein großes Haus zu bauen ist effizienter, als mehrere kleine Häuser zu errichten.
  2. Grundstückskosten: Hier liegt das größte Sparpotenzial. Ein Mehrfamilienhaus benötigt oft nicht mehr Fläche als ein Doppelhaus, bietet aber wesentlich mehr Wohnraum. Die Kaufkosten für das Grundstück tragen alle Parteien zusammen.
  3. Baunebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten und andere Nebenkosten werden ebenfalls durch die Anzahl der Beteiligten geteilt.

Nach dem Hausbau ergibt sich noch ein vierter Punkt: die Betriebskosten. Durch gemeinsame Anlagen für Heizung, Warmwasser etc. können Sie in einem Mehrfamilienhaus auch bei den laufenden Kosten sparen.

  • In der Stadt bauen: Mehrfamilienhäuser werden meist in begehrten Zentrumslagen gebaut, wo freistehende Einfamilien- oder Doppelhäuser nicht möglich sind.

  • Regeln (mit)bestimmen: Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem bestehenden Mietshaus kaufen, müssen Sie sich den Regeln der Eigentümergemeinschaft fügen. In einem Mehrfamilienhaus, das Sie selbst planen und bauen lassen, können Sie von Anfang an (mit)entscheiden.

  • Kapitalanlage und Altersvorsorge: Nicht mehr arbeiten müssen, weil durch den Besitz mehrerer Wohnungen genügend Mieteinnahmen vorhanden sind: Das ist zwar meist erst dann möglich, wenn der Baukredit abbezahlt ist, aber eine vielversprechende Perspektive. Auch wenn Sie nur eine Wohnung im Mehrfamilienhaus besitzen, sparen Sie immerhin die Miete.

  • Großes Projekt mit vielen Risiken: Um alleine ein Mehrfamilienhaus zu bauen, benötigen Sie sehr viel Kapital. Sich für den Bau mit anderen Familien zusammenzutun, ist auch nicht ohne Risiko: Je größer die Baugruppe ist, desto wahrscheinlicher fällt eine Partei aus und Sie müssen deren Anteil unter Umständen mittragen.

  • Kompromissbereitschaft: Das Leben im Mehrfamilienhaus erfordert Toleranz und gegenseitige Rücksicht. Kompromisse müssen Sie wahrscheinlich schon bei der Planung und Gestaltung eingehen. Auch bei einer späteren Renovierung geht nichts ohne grünes Licht der Eigentümergemeinschaft.

  • Verwaltungsaufwand: Einen Hausmeister engagieren, gemeinsame Rücklagen verwalten, die Betriebskosten aufschlüsseln und abrechnen: Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses ist ein Fulltime-Job. Die meisten Hausgemeinschaften engagieren deshalb eine Hausverwaltung. Die Kosten dafür werden über das Hausgeld auf alle Parteien umgelegt. 

Ein Mehrfamilienhaus zu bauen, ist ein großes Projekt. Die meisten Bauherren finden sich daher zu einer Baugruppe zusammen oder lassen das Vorhaben von einem Bauträger realisieren.

Alleine ein Mehrfamilienhaus bauen

Das ganze Projekt alleine zu stemmen, hat einen großen Vorteil: Sie allein (und der Bebauungsplan) bestimmen, wie das Mehrfamilienhaus aussehen soll und was mit den einzelnen Wohneinheiten passiert. Doch die Investition ist enorm: In Großstädten überschreiten Sie schnell die Millionen-Euro-Grenze, selbst wenn Sie ein relativ kleines Mehrfamilienhaus bauen. Das setzt ein bereits beträchtliches Vermögen voraus oder Sie müssen ein extrem hohes und sicheres Einkommen haben, um von der Bank einen Baukredit zu erhalten.

Baugemeinschaft für ein Mehrfamilienhaus

Erschwinglicher ist es, sich mit anderen Bauherren zusammentun und die Kosten für Grundstückskauf und Hausbau zu teilen. Als Baugruppe können Sie sich als Gemeinschaft bürgerlichen Recht (GbR), als Genossenschaft oder Verein eintragen lassen. Außerdem haben Sie die Wahl, sich selbst zu organisieren oder einen Baubetreuer zu engagieren. Das kann zum Beispiel ein Architekt sein, der die gesamte Planung und Ausführung in die Hand nimmt.

Sobald das Mehrfamilienhaus fertig ist, wird aus der Baugemeinschaft eine Eigentümergemeinschaft. Da Sie über viele Jahre hinweg alle Entscheidungen zusammen treffen, sollten Sie sich sehr gut überlegen, mit wem Sie diesen Bund eingehen.

Ein Teilungsvertrag schafft klare Verhältnisse

Wem gehört welche Wohneinheit und was ist mit Treppenhaus, Keller oder Parkplatz? Ein Teilungsvertrag legt die Eigentumsverhältnisse und Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum fest. Im Grundbuch wird für jeden Eigentümer ein Grundbuchblatt angelegt, in dem jeweils die Grundpfandrechte des Kreditgebers verankert sind.

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Mehrfamilienhaus vom Bauträger kaufen

Alternativ können Sie ein Mehrfamilienhaus vom Bauträger kaufen, der das Gebäude auf einem bestimmten Grundstück plant und realisiert. In diesem Fall sind Sie kein Bauherr, sondern Käufer und haben kaum Einflussmöglichkeiten auf die Planung und Gestaltung des Neubaus.

Klassische Einzelwohnungen auf jeder Etage, schmale aber mehrstöckige Maisonette-Wohnungen oder eine Mischung aus gemeinsam und separat genutzten Wohnbereichen wie im Mehrgenerationenhaus – bei der Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses haben Sie folgende Möglichkeiten:

Aufteilung nach Etagen

Es ist das klassische Mietshaus: Wohnungen, die auf die einzelnen Etagen verteilt und über ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen sind. Die Größe der Wohnungen reicht vom kleinen Ein-Zimmer-Apartment bis zu großen Wohnungen, die das ganze Stockwerk einnehmen. Oft gibt es im Keller einen Waschraum mit Waschmaschinen und Trockner, die ebenfalls gemeinsam genutzt werden. Ist ein Garten vorhanden, kann er entweder allen Bewohnern zur Verfügung gestellt oder den Parteien im Erdgeschoss zugeordnet werden.

Maisonette-Wohnungen und offene Aufteilung

Sie können ein Mehrfamilienhaus aber auch unkonventioneller gestalten – zum Beispiel mit Maisonette-Wohnungen, die sich über zwei oder mehrere Etagen erstrecken. Eine Möglichkeit, falls Sie mit Familie oder Freunden bauen: ein gemeinsamer Wohnbereich im Erdgeschoss und jeweils separate Wohnungen in den oberen Etagen. So sind zum Beispiel viele Mehrgenerationenhäuser aufgeteilt.

Darüber hinaus gibt es Mehrfamilienhäuser, die speziell fürs Wohnen im Alter konzipiert sind – mit Gemeinschaftsräumen zum Beispiel für das gemeinsame Essen oder Spielenachmittage sowie Betreuern vor Ort. Diese Häuser sollten auf jeden Fall einen Aufzug haben und weitestgehend barrierefrei gestaltet sein.

In begehrter Innenstadtlage bauen: Das ist meist nur mit einem Mehrfamilienhaus möglich. Gemeinsam mit anderen Familien können Sie sich Bauland leisten, das einzelnen Bauherren oft verwehrt bleibt. Achten Sie bei der Grundstücksuche auf den Bebauungsplan. Er setzt Grenzen in puncto Höhe, Fläche, Abstände und Gestaltung Ihres Mehrfamilienhauses. 

9 Tipps zur Grundstückssuche

Grundstücke sind ähnlich begehrt wie Immobilien. Erfahren Sie hier, wie Sie den passenden Bauplatz finden.

Zu den Tipps

Ein Mehrfamilienhaus ist dann der richtige Haustyp für Sie, wenn Sie:

  • zusammen mit anderen in einer begehrten Innenstadtlage bauen wollen
  • eine solide und sichere Kapitalanlage mit vielversprechender Rendite suchen
  • von den Vorteilen eines modern ausgestatteten und (voraussichtlich) viele Jahre nicht sanierungsbedürftigen Neubaus profitieren wollen
  • selbst einziehen wollen und kein Problem damit haben, Wand an Wand mit Nachbarn zu leben
  • Kompromisse schließen können, die im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nötig sind

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