Kündigung durch den Vermieter
Als Mieter ist man ein wenig überrascht und hilflos, wenn man unvermittelt das Kündigungsschreiben seines Vermieters in den Händen hält. Einem Mieter, der pünktlich seine Miete bezahlt und sich auch sonst nichts zu Schulden kommen lassen hat, kann jedoch nicht so einfach gekündigt werden.
In welchen Fällen der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf und was Sie dagegen tun können, haben wir für Sie zusammengefasst.
Wann der Vermieter die Kündigung aussprechen darf
Damit die Kündigung Bestand hat, braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund, der rechtlich anerkannt ist, ansonsten ist die Kündigung unzulässig. Ein Mietverhältnis kann seitens des Vermieters nur dann gekündigt werden, wenn dieser ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zudem muss diese laut § 568 BGB in schriftlicher Form übermittelt werden – Fax, Email oder mündliche Kündigungen sind ebenfalls unwirksam.
Mietverhältnisse in einer Wohnung können seitens des Vermieters aus folgenden Gründen gekündigt werden:
- Nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters: Beispielsweise Nichtzahlung der Miete oder ständig verspätete Mietzahlung. Hierbei kann sogar eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
- Eigenbedarf des Vermieters: Wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Angehörigen oder beispielsweise einen Pfleger benötigt, kann er kündigen. Die Umstände, die zur Eigenbedarfskündigung führen, müssen aber nachvollziehbar sein und vom Vermieter begründet werden. Verfügt er jedoch über eine weitere Wohnung im gleichen Haus, die nicht vermietet ist, muss der Vermieter diese dem Mieter anbieten. Das Angebot bleibt bis zum Ende der Kündigungsfrist bestehen. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, hat der gekündigte Mieter ein Recht auf Schadenersatz sowie auf erneuten Einzug in die Wohnung, sofern diese noch leer steht. Außerdem müssen dem Mieter Unkosten für Umzug, Renovierung und Mietdifferenzen erstattet werden.
- Verwertungskündigung: Laut § 573 BGB zählt außerdem die so genannte Verwertungskündigung zu den rechtmäßigen Kündigungsgründen eines Mietvertrags. Die Verwertungskündigung ist rechtens, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein sanierungsbedürftiges Gebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen werden soll. Der Deutsche Mieterbund rät in diesem Fall, sich anwaltlich beraten zu lassen.
Widerspruch einreichen
Wenn Sie mit der Kündigung durch den Vermieter nicht einverstanden sind, können Sie Widerspruch einlegen. Erforderlich ist ein schriftlicher Widerspruch, verbunden mit dem Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Begründung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auf Bitte des Vermieters sollten Sie aber über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilen. Der Widerspruch gegen die Vermieter-Kündigung muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden, wenn der Vermieter den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs rechtzeitig hingewiesen hat.
Ein Mieter braucht die Wohnung nicht zu räumen und kann z.B. Widerspruch einlegen, wenn ein „Härtegrund“ seitens des Mieters vorliegt. Eine „Härte“ liegt unter anderen dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch können hohes Alter, ein bedenklicher Gesundheitszustand des Mieters oder lange Mietdauer Härtegründe darstellen. Wohnt ein Mieter beispielsweise länger als acht Jahre in seiner Mietwohnung, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
