Hauskauf am besten immer mit einem Bausachverständigen

Hauskauf am besten immer mit einem Bausachverständigen - Immonet erklärt, warum
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Ein schöner Garten, die gewünschte Lage und praktisch geschnittene Räume: Wenn Immobiliensuchende ihr vermeintliches Traumhaus gefunden haben, zögern sie oft nicht lange und greifen zu. Doch die hübsche Fassade kann blenden und die Beseitigung versteckter Mängel ungeahnte Folgekosten nach sich ziehen. Immonet erklärt, warum es sinnvoll ist, vor dem Kauf eines Hauses einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

Verliebte sehen alles durch eine rosa Brille und wer sich wegen großer Konkurrenz beim Hauskauf in Zugzwang wähnt, handelt oft voreilig. Gründe, Mängel an einem Objekt zu übersehen, gibt es viele. Vor allem aber: „Der durchschnittliche Hauskäufer ist kein Bauexperte und kann Baumängel nicht erkennen. Er kann entsprechende Schäden und Folgekosten überhaupt nicht einschätzen“, so Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Deshalb rät sie allen Immobilieninteressenten, einen Bausachverständigen vor dem Kauf zu Rate zu ziehen. Seine Einschätzung gibt eine gute Basis für eine Kaufentscheidung.

Experten erkennen wesentliche Mängel

Denn nur ein Bausachverständiger kann wirklich einschätzen, ob das Objekt baulich in Ordnung ist. „Er sieht Dinge, die ein Laie gar nicht wahrnehmen kann und er ordnet ein, welche Macken am Haus wesentlich sind oder wo es sich bloß um Schönheitsmängel handelt“, so Reinhold-Postina. Das sieht auch Philipp Mahler von der Verbraucherzentrale so. Er bedauert: „Leider nutzen nur die wenigsten Immobilienkäufer die Chance, sich von einem unabhängigen Sachverständigen eine Einschätzung zum Objekt geben zu lassen. Dabei sind die Aufwendungen mit Blick auf die Kosten eines Hauskaufs und mögliche Folgekosten verschwindend gering.“

Der Bausachverständige informiert darüber, wo versteckte Mängel liegen, wo kurz- oder mittelfristig nachgerüstet und saniert werden muss und welche Kosten das verursacht. Das ist für Kaufinteressenten nicht nur im Hinblick darauf wichtig, ob sie sich das Haus überhaupt leisten können. Es kann auch für die Preisverhandlungen entscheidend sein. Wer weiß, dass er für Reparaturarbeiten noch zusätzlich 50.000 Euro in die Hand nehmen muss, kann den Verkäufer mit entsprechenden Argumenten leichter runterhandeln.

Bausachverständige auch bei engem Handlungsspielraum hinzuziehen

Auch wer das Gefühl hat, wegen hoher Nachfrage am Preis nichts ändern zu können, sollte nicht auf den Einsatz eines Sachverständigen verzichten. „Es ist allemal besser auf ein Haus zu verzichten, als sich selbst in den Ruin zu treiben“, so Reinhold-Postina. Denn was Laien immer wieder unterschätzen: Bei einem Haus aus den 50er oder 60er Jahren können schnell 50 Prozent der Kaufsumme zusätzlich für Modernisierungen nötig werden.

Die Sachverständigen können auch einschätzen, ob der Preis für ein Objekt realistisch ist. Nicht immer ist dafür ein explizites Wertgutachten notwendig. Dieses ist aufgrund der speziellen Anforderungen meist aufwendiger und teurer als eine mündliche Einschätzung.

Experte bei Änderungswünschen

Bausachverständige sind auch die richtigen Ratgeber, wenn es um geplante Änderungen am Haus geht: Kann man die Mauer einreißen und so das Wohnzimmer vergrößern oder handelt es sich um eine tragende Wand? Für Interessenten sind das wichtige Informationen. Die Bau-Experten können auch beurteilen, welche Maßnahmen überhaupt machbar sind und erstellen Sanierungskonzepte.

Vor allem aber sind Bausachverständige nur ihrem Auftraggeber verpflichtet und können haftbar gemacht werden. „Auf die Aussagen von Maklern sollte man sich jedenfalls nicht allein verlassen. Schließlich sind sie nicht unabhängig“, warnt Mahler vor allzu viel Leichtgläubigkeit. 

Einen guten Sachverständigen finden

Die Bezeichnung "Bausachverständiger" ist in Deutschland gesetzlich nicht geschützt. Im Grunde darf sich jeder so nennen. Umso wichtiger ist es, einen seriösen und passenden Sachverständigen zu engagieren. Verbände wie der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger und der Verband Privater Bauherren vermitteln die Experten. „Wenn Sie einen Sachverständigen auswählen, achten Sie darauf, ob er öffentlich bestellt und vereidigt ist. Die öffentliche Bestellung bietet Gewähr für geprüfte Sachkunde und Vertrauenswürdigkeit“, sagt Verbraucherschützer Mahler.

Verbands-Sprecherin Postina weist zudem darauf hin, dass beim VPB gelistete Sachverständige die gleichen Qualifikationen wie öffentlich bestellte Sachverständige erfüllen müssen. „Wichtig ist vor allem, dass der Experte ausreichend Erfahrung hat und in den für den Käufer relevanten Bereichen spezialisiert ist.“ Sie rät deshalb dazu, potenzielle Sachverständige explizit danach zu fragen. Hilfreich ist es auch, sich im Bekanntenkreis umzuhören und nach Erfahrungen mit Fachleuten zu fragen.

Der richtige Zeitpunkt für den Rat des Bausachverständigen

Der richtige Zeitpunkt für den Einsatz eines Bausachverständigen ist gekommen, wenn sich die Interessenten mit ihrem Wunschobjekt sicher sind. Der Preis und die Ausstattung sollten stimmen, das Objekt rundherum passend erscheinen. Um sich vor Enttäuschungen zu schützen, ist es sinnvoll, Objekt und Umfeld zuvor mindestens zwei Mal zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen besichtigt zu haben, erklärt Reinhold-Postina. „Wo es vormittags ruhig und entspannt zugeht, kann am Abend totale Parkplatznot herrschen oder am Wochenende regelmäßiges Gegröle vom nahen Fußballplatz herüber dringen.“ Auch sollte das Gespräch mit den Nachbarn gesucht werden – nicht nur um zu schauen, ob die Chemie stimmt. Nachbarn können oft etwas über Probleme mit einem Haus berichten. Informationen, die später für den Bausachverständigen, aber auch die Verkaufsverhandlungen wichtig sein können.

Die Begehung des Hauses mit dem Sachverständigen sollte immer vor Vertragsunterzeichnung und vor den Kaufpreisverhandlungen stattfinden. Tun sich die Verkäufer damit schwer, ist allein das schon Grund genug, misstrauisch zu sein.  

Gute Vorbereitungen sparen Geld

Kaufinteressierte können viele Vorarbeiten bereits selbst erledigen und damit den Aufwand und die Kosten für den Sachverständigen senken. Dazu gehört es, so viele Unterlagen wie möglich zu besorgen: Grundrisse, bautechnische Unterlagen und Instandsetzungsprotokolle. Diese sind für die Einschätzung des Bausachverständigen von großer Bedeutung. Auch ein Besuch beim Bauamt und ein Blick in den Bebauungsplan sind angezeigt, vor allem dann, wenn angehende Käufer wissen, dass sie an einem Objekt etwas verändern möchten. Die Dokumente geben zum Beispiel darüber Auskunft, ob ein Auf- oder Anbau erlaubt ist. „Wer diese Fleißarbeiten vorher erledigt, spart Geld“, sagt Reinhold-Postina.

Die Begehung vor Ort

Die Beurteilung eines Hauses ist nur vor Ort möglich. Dafür wird der Bausachverständige das Haus von außen und von innen begehen und vom Keller bis zum Dach untersuchen. „Der Allgemeinzustand der Ausbaumaterialien sollte ebenso in den Blick genommen werden wie die Bausubstanz, die Haustechnik und die Sanitäreinrichtungen, also Wasser und Abwasser“, erklärt Mahler. Auch wird der Experte prüfen, ob alle Baumaßnahmen am Haus den Unterlagen entsprechen und genehmigt waren.

Ein weiterer wichtiger Punkt, auf den Hausinteressenten und Sachverständige achten sollten, ist der energetische Zustand des Hauses. Auch wer selbst nicht viel Wert auf eine gute Dämmung legt, ist als Immobilienkäufer dazu verpflichtet, gesetzliche Standards einzuhalten. Während Besitzer den Bestandsschutz genießen – also nicht gezwungen werden, ihr Haus zu modernisieren –, sieht das im Fall eines Hauskaufs anders aus. „Wer ein Haus kauft, muss innerhalb einer Frist dafür sorgen, dass es bestimmte energetische Vorgaben erfüllt“, erklärt Reinhold-Postina.

Ein guter Experte weist auch darauf hin, wo eine weitergehende Untersuchung notwendig ist. „Eins ist aber auch klar: Ein Bausachverständiger kann in einem Verkaufsobjekt natürlich keine Wände aufreißen“, macht Postina die Grenzen deutlich. In der Regel reiche die Erfahrung der Fachleute aber aus, um auch ohne extreme Maßnahmen Mängel zu entdecken.

Die eingehende Begehung eines Einfamilienhauses dauert zwei bis drei Stunden. Werden keine großen Schäden entdeckt, die weiter untersucht werden müssen, und wird kein schriftliches Gutachten verlangt, hält sich der Aufwand meist in Grenzen.

Die Kosten für einen Bausachverständigen

Die Kosten für die Leistungen eines Bausachverständigen schwanken je nach Leistungsumfang und auch Region. „Das Honorar richtet sich nach seinem Aufwand und wird in der Regel nach Stunden abgerechnet. Selbstverständlich ist ein komplexes Gutachten vom Bausachverständigen teurer als eine mündliche Beratung vor Ort“, erklärt Mahler. Typische Stundensätze für Bausachverständige liegen zwischen 65 und 125 Euro.

Wer einen Sachverständigen beauftragen will, sollte sich nicht scheuen, schon im ersten Gespräch nach dem Stundensatz zu fragen und sich ein unverbindliches Angebot erstellen zu lassen. „Im Gespräch sollte der Interessent dem Sachverständigen erklären, worauf es ihm ankommt“, so Reinhold-Postina.

Und auch das kann passieren: „Der Sachverständige betritt das Haus und sagt: Raus hier!“, berichtet Reinhold-Postina. Wer Abstand von seinem Lieblingsobjekt nehmen muss, weil sein Bausachverständiger von einem Kauf klar abrät oder die zu erwartenden Kosten für Sanierungsmaßnahmen den finanziellen Rahmen sprengen, sollte sich trotzdem nicht grämen. In solchen Fällen hat einem der Einsatz des Bausachverständigen letztlich viel Geld und Ärger erspart. So sieht das auch Verbraucherschützer Philipp Mahler: „Wer auf einen Bausachverständigen verzichtet, spart eindeutig an der falschen Stelle.“

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