Der Gewerbemietvertrag

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Wer in die Selbstständigkeit startet, einen eigenen Laden oder eine Firma eröffnet, braucht dafür eine Immobilie. In den meisten Fällen wird diese gemietet. Doch für Gewerbemietverträge gelten andere Regeln als für Wohnungsmietverträge. Worauf man beim Abschluss achten sollte und die wichtigsten Fallstricke hat Immonet für Sie zusammengefasst.

Frei gestaltbarer Vertrag

Das Wichtigste: Ein Gewerbemietvertrag kann relativ frei gestaltet werden und unterliegt in Deutschland dem Vertragsrecht. Das kann von Vorteil, aber auch von Nachteil sein. Und es gilt: Nur was im Vertrag festgehalten wird, hat auch Geltung. „Im Zweifel greifen ganz im Gegensatz zu einem normalen Wohnmietverhältnis keine gesetzlichen Regelungen, die den Mieter oder auch den Vermieter schützen“, erklärt Karla Leyendecker, Branchenkoordinatorin Bau- und Immobilienwirtschaft der IHK Berlin.

Leyendecker rät deshalb allen potenziellen Mietern dazu, sich bereits im Vorfeld sehr genau über die Immobilie zu informieren: „Informationen über den Standort in Form von Marktberichten gibt es bei Maklern und den örtlichen Kammern. Dort kann man sich auch über die üblichen Miethöhen informieren.“ Denn klassische Mietspiegel werden für Gewerbeimmobilien nicht veröffentlicht.

„Vor der Anmietung sollten sich Interessierte bei den Versorgungsbetrieben und der Stadtverwaltung über geplante Baumaßnahmen erkundigen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Denn die Vermieter müssen darüber nicht aufklären und wissen darüber häufig auch nicht Bescheid“, sagt Leyendecker.

Sie mahnt zur Besonnenheit. „Mieter sind für den vereinbarten Mietzeitraum an den Vertrag gebunden, auch wenn sie nicht die erhofften Umsätze erwirtschaften.“ In diesem Zusammenhang rät Leyendecker, das Gebäude auf den energetischen Zustand hin zu prüfen und sich umfassend über die Höhe der Nebenkosten zu informieren, die dann im Vertrag festgehalten werden. „Denn sonst können auf die Mieter schnell Kosten in Höhe einer zweiten Miete zukommen.“

Die wichtigsten Punkte

Auch wenn es selbstverständlich klingt, der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und die Vertragsparteien genau benennen. Dabei ist zu prüfen, ob der Vermieter zur Vermietung berechtigt ist, etwa wenn es sich um eine Form der Zwischenmiete handelt.

Das Mietobjekt sollte im Vertrag genau beschrieben werden: Größe und Lage, welche Räume nimmt allein der Mieter in Anspruch? Welche Flächen, etwa Parkplätze, werden gemeinschaftlich genutzt? Welche Bereiche stehen dem Mieter darüber hinaus zur Verfügung, zum Beispiel für Schilder oder Werbung an den Außenwänden? Zudem sollte der Mietzweck möglichst genau benannt werden.

Im Vorfeld sollte geprüft werden, ob sich das Objekt für den Zweck nach den gesetzlichen Maßgaben überhaupt eignet. So wird zum Beispiel für den Lebensmittelhandel Fliesenboden verlangt. Danach wird bestimmt, was der Vermieter baulich zur Verfügung stellen muss. Die Maßnahmen können auch von dem Mieter übernommen werden.

Auch darüber hinausgehende Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten sollten sich im Vertrag wiederfinden, ebenso die vom Mieter geplanten Maßnahmen und Investitionen. „Dies sollte dann auch in einer Mietanpassungsklausel festgehalten werden“, so Leyendecker. 

Zudem sollte die Form der Mietanpassung genau geregelt werden, damit der Mieter später keine böse Überraschung erlebt. Möglich sind Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete.

Konkurrenzschutz

Dringend empfiehlt Leyendecker, eine Klausel zum Konkurrenzschutz mit in den Vertrag aufzunehmen. „Ist die Klausel nicht im Vertrag, ist der Vermieter nicht verpflichtet, Konkurrenzschutz zu gewähren.“ Damit die Regelung auch greift, sollte die Branche des Mieters möglichst genau benannt werden. Um eine spätere  Geschäftserweiterung oder Veränderung zu ermöglichen, sollte der Mieter sich bereits früh über Alternativen Gedanken machen und diese vertraglich festhalten.

Auch die Mietzeit sollte im Vertrag benannt werden. Während für industrielle Fertigung oder Großgewerbe lange Laufzeiten – und lange Kündigungsfristen – sinnvoll sind, werden kleinere Geschäfte sich für kürzere Laufzeiten entscheiden. Für diese Mieter ist eine einseitige Verlängerungsoption eine gute Lösung. Auch diese sollte schriftlich festgehalten werden.

Für unbefristete Mietverträge gilt übrigens eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende, soweit nicht ausdrücklich anderes vereinbart wird.

Sinnvoll kann es auch sein, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die die Möglichkeit einer Zwischenmiete oder das selbstständige Suchen eines Nachmieters erlaubt. So kann ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag ermöglicht werden, wenn das Unternehmen sich nicht rentiert. Auch für den Fall, dass Sie ihr Unternehmen verkaufen oder lediglich die Rechtsform ändern, ist eine entsprechende Klausel für eine einfache Übernahme der Immobilie günstig.

Die Möglichkeit des Vorkaufsrechts ist für Mieter ebenfalls interessant, insbesondere wenn diese bauliche Maßnahmen am Objekt durchgeführt, also bereits investiert haben.

Weitere Punkte, die auf jeden Fall in den Mietvertrag gehören, sind die Form und Höhe der Kaution sowie das Thema Schönheitsreparaturen

Verhandlungen auf Augenhöhe

Leyendecker rät Interessenten dazu, mit dem Vermieter Verhandlungen auf Augenhöhe zu führen, sich für seine Entscheidung Zeit zu nehmen und sich auch bei einem prekären Mietmarkt nicht von seinem eigenen Finanzrahmen abbringen zu lassen. 

Wenn der Mietvertrag nicht zu den eigenen Bedürfnissen passt, kann man dem Vermieter auch einen Gegenvorschlag machen. „Ich habe oft erlebt, dass potenzielle Mieter lieber von einem Objekt Abstand genommen haben, statt selbst etwas vorzuschlagen“, sagt Leyendecker. Dabei sei dies oft eine Lösung, die auch dem Vermieter entgegenkommt. „Dem ist in der Regel ein stabiles Mietverhältnis auch lieber als ein Mieter, der nicht zahlen kann oder andere Probleme.“

Wer spätere Unklarheiten und Auseinandersetzungen möglichst umgehen möchte, sollte also auf jeden Fall genau sein. Da ist es durchaus sinnvoll, den Vertrag von einem Juristen prüfen oder sich bei der Erstellung helfen zu lassen.

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