Gewerbeimmobilien-Trends 2016

Das Interesse ausländischer Investoren an Gewerbeimmobilien in Deutschland hält an. In den ersten drei Quartalen 2014 flossen laut DTZ Investment Market Update mehr als elf Milliarden Euro aus dem Ausland in deutsche Gewerbeimmobilien. Insgesamt wurden von Januar bis Ende September 2014 in Deutschland 25,47 Milliarden Euro für gewerbliche Objekte und Entwicklungsgrundstücke aufgewendet. Das ist der höchste Neun-Monats-Wert seit 2007. Dabei bevorzugten die Investoren vor allem Büroobjekte in den deutschen Top-Städten. Für dieses Jahr sagen Experten sogar ein Transaktionsvolumen von bis 38 Milliarden Euro im Bereich der Gewerbeimmobilien in Deutschland voraus.

Der Immobilienbranche geht es gut. Dazu trägt die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank bei. Sie verlockt Anleger dazu, in Immobilien zu investieren. Aber der ganz große Hype scheint sich zumindest im Bereich der Gewerbeimmobilien bald abzuflachen. Eine Befragungen der Berliner Hyp zeigt: Viele Experten bewerten die Aussichten für den Gewerbeimmobilienmarkt schlechter als vor einem Jahr. 

Gewerbeimmobilien finden

Das ist aber noch kein Grund zur Sorge: Insgesamt steht der deutsche Immobilienmarkt gut da. Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist der Optimismus  allerdings weniger stark ausgeprägt als im Bereich der Wohnimmobilien. So rechnen nur 40 Prozent der vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln für den Immobilien-Index befragten Immobilienexperten mit einer positiven Wertentwicklung ihrer Handelsimmobilien in den kommenden 12 Monaten. Das ist ein Rückgang von 20 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2015. Auch die Erwartungen an die Mietentwicklung bei Gewerbeimmobilien sind deutlich schwächer als im Wohnungsmarktbereich. Immerhin 32 Prozent rechnen mit einer positiven Mietentwicklung. Vielleicht gar kein schlechtes Signal: Eine Abflachung der Kurve könnte vor einer Immobilienblase schützen.

In Europa ist das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien insgesamt sehr hoch, es ist das Lieblingsziel internationaler Anleger. Die größten Investititonsvolumina werden in London und Paris erreicht, gefolgt von Berlin und Frankfurt, schreibt das Immobilienberatungsunternehmen CBRE in einer aktuellen Analyse. Auch Düsseldorf, München und Hamburg gehörten zuletzt zu den Top Ten der Städte, in die die meisten Investitionen fließen.  

Attraktivität ist hoch

Wie lange das so bleibt, lässt sich schwer abschätzen. Zwar bewerten Teilnehmer einer Befragung von nationalen und internationalen Experten die Attraktivität des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes zu 78 Prozent als attraktiver als andere europäische Märkte. Die Zahl hat aber im Vergleich zum Vorjahr abgenommen. Da schätzten noch 87 Prozent der Befragten den deutschen Markt so positiv ein. 

Die Gründe könnten zum Teil in den gesättigten deutschen Märkten im Bereich der Einkaufsflächen, vor allem Einkaufszentren liegen. Wer im Bereich der Shoppingzentren Spielräume für Investitionen sucht, muss sich Richtung Türkei, Russland und Polen orientieren.

Die Entwicklung der Büroflächen

Der interessanteste Trend ist bei den Büroflächen festzustellen. Dabei gilt es zu differenzieren: Zwar sind die Büroneubauten deutlich zurückgegangen, doch die Investitionen in Büroflächen steigen. Wurden 2007 noch sieben Milliarden Euro in Büros investiert, waren es im vergangen Jahr 17 Milliarden. Besonders auffällig ist das im direkten Vergleich mit Anlagen in den Bereichen Logistik, Hotel oder Einzelhandel. Hier ist insgesamt weniger Geld geflossen und auch die Steigerungsraten können mit den Büroflächen nicht mithalten.

Auch bei den Mieten für Büros ist in Deutschland ein positiver Trend zu beobachten. Das zeigt der Gewerbe-Preis-Spiegel 2015/2016 des Immobilienverbands Deutschland. In fast allen Lagen sind die Mieten angestiegen. Der IVD hat für seinen Gewerbe-Preis-Spiegel seine Preisdatensammlung ebenso ausgewertet wie Preise für Baugrundstücke in Gewerbegebieten. Insgesamt 350 Städte und Gemeinden sind darin erfasst.

Kleinere Städte holen auf

Vor allem in Mittelstädten mit 100 000 bis 200 000 Einwohnern ist ein Preisanstieg bei den Büromieten festzustellen. Er liegt bei 3,56 Prozent. Grund: Der wirtschaftliche Aufschwung geht mit hohen Beschäftigungszahlen einher. Rund 80 Prozent der Beschäftigten in der Republik arbeitet abseits der sieben Top-Büro-Standorte, das macht sich jetzt auch bei der Nachfrage nach Büroflächen in kleineren Städten  bemerkbar.

Selbst Kleinstädte, in denen die Büromieten in den vergangenen Jahren durchweg gesunken waren, konnten punkten. „Kleinstädte ziehen wieder stärker Unternehmen an“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Das zeigte sich in anziehenden Mieten. Von dem positiven Trend profitieren aber auch Vermieter in Städten ab 200 000 Einwohnern. Hier werden vor allem Büros mit gutem und mittlerem Nutzwert nachgefragt. „Insgesamt sind auch in den B-Städten Nachholeffekte zu beobachten", konstatiert Schick. „Wer Flächen an B-Standorten mietet, wählt meist A-Lagen, da sich viele Unternehmen dort Flächen leisten können." Dresden und Bremen verzeichnen mit einem Anstieg von 7,69 Prozent auf sieben Euro pro Quadratmeter den größten Zuwachs.

Die höchste Büromiete wird aber nach wie vor in Frankfurt gezahlt: 37,33 Euro pro Quadratmeter sind es im Schnitt. Frankfurt ist allerdings auch top, was die Leerstände angeht: Rund zehn Prozent der Flächen sind betroffen. Das klingt viel, ist aber weniger als in der Vergangenheit. München und Düsseldorf folgen in Punkto Miethöhe auf Platz zwei und drei mit 34,30 Euro beziehungsweise 26 Euro pro Quadratmeter.

Der Anstieg der Büromieten an den Top-Standorten hat sich leicht abgeschwächt, vermutlich ein Grund, warum grade Experten, die sich auf internationale Märkte konzentrieren, schlechtere Einschätzungen geben. Für kleinere Investoren dürften die heimischen Büroflächen in der Provinz aber durchaus interessant werden.

Arbeitsbedürfnisse nehmen Einfluss auf Markt

Längerfristig dürfte mit Bewegung in den Märkten für Büroflächen zu rechnen sein. Spannende Entwicklungen sagen auch Design-Experten und Zukunftsforscher voraus. Der Immobilien Report 2016 der Architekten von Grafft für das Zukunftsinstitut prognostiziert eine immer stärker werdende Flexibilisierung der Arbeitsplätze.

Diese brauchen immer weniger eine feste Verortung: Schreibtische werden mit Kollegen und sogar anderen Firmen geteilt, hinzukommt das beliebter werdende Konzept der Heimarbeit. Das 9-to-5-Büro ist ein Auslaufmodell. Gleichzeitig verändern sich die Ansprüche an Arbeitsplätze: Technik, Licht und Klima werden wichtiger. Der zu beobachtende Trend, dass in Büroflächen investiert, aber keine neuen gebaut werden, dürfte sich also fortsetzen. 

Arnold Graef,
Graef Immobilien
Nürnberg

"Als langjähriger Immonet-Kunde kann ich mich auf die erfolgreiche und effektive Vermarktung meiner Gewerbeimmobilien verlassen."

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