Gewerbeimmobilien-Trends

Büro Vorschriften
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Gute Nachrichten für alle Immobilienprofis und Investoren: Der Gewerbe-Immobilien-Markt in Deutschland ist stabil. Trotz kleiner Schwankungen zwischen den einzelnen Segmenten finden sich im Bereich der Gewerbeimmobilien fast durchweg positive Zahlen. Und nichts deutet darauf hin, dass sich an diesem Trend etwas ändern wird. Immonet fasst die wichtigsten Entwicklungen zusammen.

Investitionen im Gewerbeimmobilienmarkt

Ausschlaggebend für den Immobilienmarkt sind bekanntermaßen die Zinsen – je niedriger, umso interessanter und lohnenswerter die Investition ins Betongold, auch für Großanleger. Da Bundeszentralbank und Europäische Zentralbank von ihrer aktuellen Politik nicht abzurücken scheinen, ist eine Zinswende nicht in Sicht. Damit versprechen Immobilien weiterhin gute Renditen und bleiben vor allem für risikoscheue Investoren interessant.

Nicht zuletzt die politischen Entwicklungen entscheiden darüber, wo internationale Investoren ihr Geld anlegen. Und die schauen nach der Wahl von Donald Trump in den USA und dem Brexit nun noch lieber nach Deutschland. Die stabilen politischen Verhältnisse, die große Transparenz, aber auch die vergleichsweise günstige Preisstruktur machen das Land zu einem interessanten Markt. Und den sichten nicht nur westliche Fonds und Versicherer, sondern auch asiatische Investoren – mit einem besonderen Augenmerk auf großvolumige Angebote.

Das Interesse der Geldgeber ist folglich groß. Dennoch dürften 2017 die Investitionen insgesamt ein wenig zurückgehen, prognostiziert ein Großteil der Finanzexperten. Denn der Markt hierzulande hat einen kleinen Haken: Das Angebot an guten Objekten und Portfolios kann die Nachfrage nicht decken. Dennoch sind 45 Milliarden Euro Investmentumsatz bei Gewerbeimmobilien durchaus möglich.

Logistikflächen sehr begehrt

Große Investments im Bereich der Shopping-Center sind nicht zu erwarten, der Markt gibt das momentan nicht her. Die guten Lagen sind bereits vergeben und vor allem ältere, nicht mehr so attraktive Kaufhäuser kämpfen mit der Konkurrenz der Online-Händler. Ganz anders sieht es jedoch bei den Logistikflächen aus.

Ein sich ausweitender Online-Handel, aber auch Veränderungen bei Produktionsprozessen in der Industrie sorgen für einen hoch bleibenden Bedarf. Außerdem bieten Logistikmärkte mit fünf Prozent Rendite ein starkes Argument für Investoren. Und auch das Platzproblem stellt sich nicht – eine grüne Wiese lässt sich nun mal leichter finden als angesagte Innenstadtlagen.

Aus Büroflächen werden Wohnungen

Der Markt der Büroflächen zeigt sich insgesamt recht stabil. Allerdings lassen sich seit geraumer Zeit einige Entwicklungen rund um die Arbeitswelt beobachten, die den Markt küntig verändern könnten. Dazu gehören insbesondere der Trend zum Homeoffice und die Digitalisierung von Arbeitsprozessen.

Was die Nachfrage nach Büroflächen sinken lassen müsste, wird aktuell durch den Zuzug in die großen Städte noch aufgefangen. Dort, wo die Vermietung von unzeitgemäßen Büros schwierig und der Bedarf nach Wohnungen groß ist – also vornehmend in den Großstädten – ist die Umwandlung von Nutzflächen zu beobachten. Anders ausgedrückt: Aus Büros werden Wohnungen.

Der Zuzug in die Städte erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt, Platznot macht alternative (Um-)Bauprojekte interessant. Damit sind zwar Kosten verbunden, die die Renditen zunächst schmälern, aber die hohe Nachfrage beschert Investoren dennoch lohnenswerte Projekte.

Investoren suchen nach Alternativen

Investoren suchen abseits der bekannten Anlagefelder vermehrt nach vielversprechenden Alternativen. Und sie haben sie auch gefunden: Studentenwohnheime und Pflegeheime rücken immer mehr in den Fokus großer Geldgeber. Hier lassen sich langfristig hohe Renditen erzielen, so die Kalkulation. Erste Projekte und Käufe haben bereits Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Der Trend dürfte sich in den kommenden Jahren noch fortsetzen und weitere Käufer anlocken.

Mietenentwicklung der wichtigsten Branchen

Ob ein Bauprojekt oder eine Kaufinvestition sich rechnen, hängt von vielen Faktoren ab. Wichtigste Kriterien sind der Standort, die Lage und die Bauqualität. Daher lohnt es sich immer, die Entwicklungen der Mieten im Detail anzusehen.

Der Mietmarkt für Büroflächen zeigt sich in Deutschland aktuell sehr solide. Das zeigen die Ergebnisse des aktuellen Gewerbe-Preisspiegels, des IVD (Immobilienverband Deutschland) der auf der IVD-Preisdatensammlung von rund 350 Städten und Gemeinden basiert. Die Büromieten sind durchgehend gestiegen, unabhängig von der Stadt, der Stadtgröße oder der Nutzungskategorie. Eine Änderung des Trends ist nicht in Sicht. „Die gestiegenen Büromieten sind Ausdruck einer konstant steigenden Büronachfrage in Deutschland. Die erhöhte Nachfrage fußt auf einem soliden Beschäftigungsaufbau“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.

Büroflächen mit einfacher Ausstattung sind im Schnitt um 1,8 Prozent teurer geworden. Das ist der stärkste Anstieg und zeigt, dass die Nachfrage auch im günstigeren Sektor durchaus steigt. Bei den durchschnittlich ausgestatteten Büroflächen ist der Anstieg mit 1,6 Prozent gleich geblieben, für Büros mit hoher Ausstattung konnten ebenfalls höhere Mieten verlangt werden (1,7 Prozent). Spannend ist ein Blick auf die lokale Verteilung: Nachholeffekte lasen sich vor allem in kleineren und mittleren Städten beobachten. Dort zeigt sich der Beschäftigungsausbau nun erstmals auch wieder in der Büronachfrage.

Ausreißer nach oben sind dabei Mannheim (11,7 Prozent), Augsburg (10 Prozent) und Münster (7,1 Prozent). Das zeigt, dass nicht mehr nur allein Metropolen den Markt nach vorne treiben. Attraktive B-Städte rücken vermehrt ins öffentliche Interesse, wohl auch weil Firmen lieber abwandern als sich jeden Preis diktieren zu lassen. Steigerungsmöglichkeiten sind trotz des Großstadttrends nicht grenzenlos.

In vielen Metropolen ist das Mietniveau bereits sehr hoch. Mit starken Erhöhungen kann man dort nicht mehr rechnen, eher mit einem soliden Wachstum. Dabei liegen Büros mit gutem Nutzwert (zuletzt 2,5 Prozent) deutlich vor denen mit einfachem Nutzwert (0,5). Aber Achtung: Es ist zu erwarten, dass auch Büromieten in Toplagen mit modernster Ausstattung nachgeben werden, da Mieter wieder mehr Bereitschaft zeigen, in andere Lagen auszuweichen.

Das höchste Mietniveau weist nach wie vor München (22,50 Euro pro Quadratmeter) auf. Der stärkste Anstieg wurde in Berlin mit 4,5 Prozent berechnet. In der Hauptstadt scheint das Steigerunspotenzial allgemein noch nicht ausgeschöpft zu sein: Hier ist aufgrund des immer noch vergleichsweise niedrigen Niveaus mit weiteren starken Steigerungen zu rechnen.

Entwicklung von Einkaufsflächen

Bei den Einzelhandelsmieten zeichnet sich ein interessanter Trend ab: Es gewinnen vor allem die mittelgroßen Städte mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern, wie der aktuelle IVD-Gewerbe-Preisspiegel zeigt. Die Mieten legen hier kräftig zu, zwischen 1,7 und 3,1 Prozent in den sehr guten Lagen, aber auch die verschiedenen Stadtteilzentren sind gefragt. Ausreißer nach oben sind Augsburg und Bielefeld mit 14,6 und 13 Prozent Mietsteigerung.

Währenddessen legen die Mieten in den Toplagen der Metropolen nur in sehr geringem Maß zu, stagnieren oder sinken in den zentralen Geschäftslagen teils sogar. Das sei mit Ausweichbewegungen zu begründen, da die Ladenmieten für Toplagen in den Metropolen vorerst ihren Zenit erreicht hätten, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. „Deshalb scheint für Einzelhändler eine Verlagerung ihrer Geschäfte in die Bestlagen von B- und C-Städten von zunehmendem Interesse zu sein“, sagt Schick.

Insbesondere in Städten wie Düsseldorf und München sind große Steigerungen kaum mehr möglich. Kein Wunder, in der Bayernmetropole kann ein Quadratmeter 320 Euro kosten. Große Mietsteigerungen wurden zuletzt hingegen noch in den Bestlagen von Frankfurt am Main und in Berlin verzeichnet (5,3 und 4,2 Prozent). Rückgänge sind vor allem in den Randlagen, in den B-Lagen der Geschäftszentren und in Kleinstädten bis 100.000 Einwohner zu beobachten.

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