Die Gewerbeimmobilie im Ausland – lohnende Investition oder Risikogeschäft?

Auswandern und im Traumland ein eigenes Geschäft eröffnen. Sein Geld nicht nur im Heimatland anlegen und in scheinbar sichere Immobilien investieren. Die Gründe, sich für Gewerbeimmobilien im Ausland zu interessieren, sind vielfältig. Genauso zahlreich sind auch die Möglichkeiten. Dabei winkt nicht nur eine Rendite, es drohen auch Risiken. Die wichtigsten Optionen und Aspekte hat Immonet zusammengefasst.

Geld verdienen mit der ausländischen Immobilie

Zuhause bleiben und sein Geld in Form einer Gewerbeimmobilie im Ausland für sich arbeiten lassen? Hier gibt es für Anleger zwei Möglichkeiten: der Direktkauf oder Immobilienfonds.

Vor allem Immobilien in den USA werden immer wieder auch deutschen Interessenten angeboten. Möglich macht das die Gesetzeslage in den Staaten, die Immobilienkäufe für Ausländer sehr einfach gestaltet. Häufige Formen der Gewerbeimmobilien sind hier Bürogebäude oder Einkaufszentren. Es winkt eine höhere Rendite als bei Wohnhäusern, das Risiko ist allerdings ebenfalls erhöht. Außerdem lohnen sich diese Investitionen oft erst ab Beträgen von rund einer halben Million Dollar.   

Gewerbeimmobilien im Ausland eignen sich wegen des Risikos aber nur zur Diversifizierung, also als ein Anteil in einem Portfolio unterschiedlichster Anlagen. Deshalb sind einzelne Direktkäufe nur etwas für echte Millionäre.  

Immobilienfonds

Anders sieht das bei Immobilienfonds aus. Schließlich sind Fondsanteile bereits ab 50 Euro zu haben und können auch im Rahmen eines regelmäßigen Sparplanes erworben werden.

Es wird zwischen zwei Arten von Immobilienfonds unterschieden:
Geschlossene Fonds haben eine von vornherein festgelegte meist sehr lange Laufzeit. Häufig umfassen sie auch nur ein einziges größeres Objekt. Das ermöglicht im besten Fall zwar eine gute Rendite, erhöht das Risiko aber auch deutlich. „Nur wenn das Objekt gut läuft, hat der Investor etwas davon“, erklärt ein Sprecher vom deutschen Fondsverband BVI. Im schlimmsten Fall kann das investierte Geld verloren gehen. „Geschlossene Fonds sind keine konservative Geldanlage“, unterstreicht auch Schöllhorn.

Für Normalanleger besser geeignet sind offene Immobilienfonds. Doch auch für diese gilt: „Fonds sind mindestens mittel-, besser noch langfristige Geldanlagen“, betont der BVU-Sprecher. Damit der Ausgabenaufschlag die Rendite im Falle einer frühzeitigen Auslösung nicht auffrisst, sollte nur Geld angelegt werden, das in den Folgejahren sicher nicht gebraucht wird.

Kapitalanlagegesetzbuch

Wichtig für Anleger ist auch die relativ neue Gesetzeslage für offene Fonds. Damit massenhafte Panikverkäufe den Markt nicht irritieren, hat die Regierung im  Kapitalanlagegesetzbuch festgelegt, dass Anleger ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten müssen und die Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt.

Offene Fonds sind breiter diversifiziert. Das heißt, sie umfassen viel mehr Anlageobjekte. Dabei handelt es sich in der Regel auch um Fonds in bedeutenderen Größenordnungen. Die meisten Anbieter stellen Fonds bereit, die sich auf den deutschen, europäischen oder weltweiten Immobilienmarkt spezialisieren.

Wer Geld in Immobilienfonds investieren möchte, sollte darauf achten, dass dieser auch in der Vergangenheit eine vernünftige Wertentwicklung gezeigt hat, rät der BVI-Sprecher. „Dazu sieht man sich die Entwicklung über einen ganzen Konjunkturzyklus an, am besten noch darüber hinaus.“ 2008 als besonders kritisches Jahr ist ein wichtiger Indikator. Je defensiver ein Fonds eingestellt ist, desto geringer ist das Risiko – auch wenn damit eine mögliche Megarendite ausbleibt.“

Das derzeit beliebteste Land für Investitionen in Immobilien auch bei ausländischen Großanlegern ist übrigens Deutschland. Dazu trägt der Glaube an die deutsche Wirtschaft und ihre Stabilität bei.

„Ebenfalls gern investiert wird in Europa aber auch in französische und englische Immobilien“, verrät der BVI-Sprecher. London habe derzeit den liquidesten Immobilienmarkt.

Das eigene Geschäft

Endlich ein eigenes Geschäft oder Lokal im sonnigen Süden – dass dies keineswegs immer ein leichter Weg ist, dürfte sich herumgesprochen haben. Wer ihn mit Fachkenntnissen und viel Engagement gehen möchte, steht irgendwann vor der Frage: Worauf muss ich bei der Wahl meiner Immobilie achten?
Manche Aspekte unterscheiden sich nicht von denen in Deutschland: Lage, Größe, generelle Eignung.

Ein Aspekt ist jedoch von Land zu Land sehr unterschiedlich: die rechtliche Seite. Das beginnt bereits mit der Eignung. Die Hygienevorschriften etwa oder Vorgaben durch Ämter und Verbände können sehr unterschiedlich sein. Das weiß auch Peter  Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. Sein wichtigster Rat: „Fragen Sie einen unabhängigen Experten, der sich mit den örtlichen Gegebenheiten auskennt und informieren Sie sich über Gesetze, Auflagen und Besonderheiten.“ Erste Hilfestellung können für einige Länder auch die deutschen Außenhandelskammern geben.

Damit der Traum nicht zum Albtraum wird, geht ruhiges Überlegen vor schnellem Entscheiden.

Auch wenn die meisten Neustarter sich für Pacht statt Kauf entscheiden, gilt hier ebenfalls: Vorsicht walten lassen. Denn auch beim Mietrecht gibt es viele Unterschiede zu Deutschland. Beispiel: Ob für einen Vertrag ein ordentliches Schreiben oder nur eine Notiz ausreicht, ist von Land zu Land anders geregelt. Deshalb die Regel: frühzeitig informieren. Und dass man sich, bevor man eine Immobilie kauft oder anmietet, vor Ort genauestens auskennt, sollte ebenfalls  selbstverständlich sein.

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