Rechtsfolgen bei Fortführung eines beendeten Gewerbemietverhältnisses

Rechtsfolgen bei Fortführung eines durch fristlose Kündigung beendeten Mietverhältnisses
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Wird ein gekündigter Mietvertrag nur mündlich fortgesetzt, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor.

Der Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Zur Sicherung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis wird eine Bürgschaft gestellt. Das Mietverhältnis wird durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Nach Ausspruch der Kündigung einigen sich die Parteien darauf, die Kündigung „zurückzunehmen“ und das Mietverhältnis fortzusetzen. Neue Regelungen werden nicht getroffen.

Der Vermieter nimmt den „alten Bürgen“ wegen Mietrückständen aus dem Zeitraum nach Ausspruch der fristlosen Kündigung in Anspruch. Der Bürge wendet ein, dass sich die Bürgschaft nicht auf Forderungen nach Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erstrecke.

Die Entscheidung des Gerichtes

Das Oberlandesgericht gibt dem Bürgen Recht und weist die Klage ab. Aus dem Wesen der Bürgschaft ergäbe sich, dass deren Wirksamkeit vom Bestand und Umfang der Hauptforderung abhängig sei. Er hafte gerade nicht für Erfüllungsansprüche aus einem Rechtsgeschäft, das die Parteien des Hauptvertrages nach Bürgschaftsübernahme abgeschlossen hätten.

Da die Bürgenerklärung Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrages sei, folge daraus zugleich, dass die Bürgschaft sich nur auf solche Ansprüche erstrecken könne, die sich aus diesem ursprünglichen Mietverhältnis mit dem Mieter ergeben. Dieses sei durch die fristlose Kündigung beendet worden. Die fristlose Kündigung könne als einseitige Willenserklärung weder einseitig widerrufen noch zurückgenommen werden.

Der damit beendete Mietvertrag könne deshalb ebenso wie die dafür erteilte Bürgschaft nicht automatisch wieder aufleben. Die Einigung der Parteien über die Fortsetzung des Mietverhältnisses habe daher nur zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses geführt. Für dieses neue Mietverhältnis sei gerade keine neue Vereinbarung über eine Bürgschaft geregelt worden.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt nicht nur ein erhebliches Risiko für die Vermieterseite für einen Anspruch auf Mietsicherheit auf, eine weitere Problematik kann sich bei langfristig befristeten Mietverträgen auch im Hinblick auf die Schriftform ergeben.

In der Praxis sind die Parteien oft froh, ihre Streitigkeiten beenden zu können, ohne dass hier an die weitreichenden Rechtsfolgen gedacht wird. Wird ein vormals gekündigter Mietvertrag nur mündlich fortgesetzt, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor. Das Mietverhältnis läuft dann nur noch auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit ordentlich gem. § 580 Abs. 2 BGB gekündigt werden. Dies gilt auch, wenn der vormals geschlossene schriftliche Mietvertrag eine Befristung vorsah.

Es sollte daher darauf geachtet werden, dass entweder ein wirksamer Nachtrag oder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Dafür wäre dann auch die erneute Mitwirkung des Bürgen erforderlich, um einen Anspruch des Vermieters auf diese Mietsicherheit zu begründen.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.03.2011; Az. 10 U 158/10

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