Finanzlexikon

 

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A

 

Abgeltungssteuer

Seit dem 1. Januar 2009 wird jeder Kapitalertrag, der den neuen Sparer-Pauschbetrag übersteigt, pauschal mit 25 Prozent besteuert. Dazu addiert sich der Solidaritätszuschlag und – je nach Religionszugehörigkeit – die Kirchensteuer. Die Kreditinstitute leiten die Abgeltungssteuer direkt an das Finanzamt weiter. Mit diesem Steuerabzug ist die Einkommensteuer des Sparers abgegolten. Deshalb muss er die Kapitaleinkünfte dann nicht mehr in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Mit einem Freistellungsantrag müssen keine Kapitalerträge abgeführt werden.


 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Mit dieser Bescheinigung bestätigt die Bauaufsichtsbehörde, dass Wohnungen entsprechend dem Wohneigentumsgesetz (WEG), abgeschlossen sind durch Wände und Decken. Diese gewährleisten Wärme- und Schallschutz. Jedes Objekt muss auch einen eigenen abschließbaren Zugang vom draußen oder dem Treppenhaus  haben. Nur mit der Abgeschlossenheitserklärung kann ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und diese im Grundbuch eingetragen werden.


 

Abnahme

Die Abnahme ist - abgesehen von der Unterzeichnung des Kaufvertrags - der wichtigste Rechtsakt beim Hausbau oder Wohnungskauf: Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Von diesem Zeitpunkt an muss der Bauherr dem Unternehmer Mängel erst einmal nachweisen. Grundlage für diesen Nachweis ist das Protokoll der Bauabnahme. Darin müssen alle Mängel schriftlich festgehalten werden.


 

Abschlussgebühr

Mit Abschluss des Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr fällig. Die Höhe orientiert sich an  der Bausparsumme. Entweder wird sie in einem Betrag bezahlt oder mit den Sparleistungen verrechnet.
Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichtes Heilbronn vom 12. März 2009 dürfen Bausparkassen diese Abschlussgebühr auch weiterhin in Rechnung stellen. Allerdings ist der Kläger, die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, bereit, bis zum Bundesgerichtshof zu gehen. Denn aus ihrer Sicht wälzen die Bausparkassen ihre Verwaltungs- und Vertriebskosten unerlaubterweise auf die Bausparer ab. Diese gehörten jedoch zum unternehmerischen Risiko.


 

Abschnittsfinanzierung

Bei einer Abschnittsfinanzierung werden die Zinssätze und Konditionen für die Finanzierung von Wohnbauten mit Darlehen nach einer bestimmten Laufzeit neu angepasst. Die Konditionen können auf mehrere Arten festgelegt werden:
- das Darlehen wird nach Ablauf der Festschreibungsfrist fällig gestellt
- das Kreditinstitut bestimmt sie einseitig
- durch eine gemeinsame Vereinbarung


 

Abschreibung

Die planmäßige Abschreibung eines Wirtschaftsgutes ist im Steuerrecht die Absetzung für Abnutzung (AfA). Dabei werden die Kosten für die Anschaffung oder Herstellung auf die Jahre der üblichen Nutzungsdauer verteilt. Diese Dauer wird geschätzt. Für bestimmte Wirtschaftsgüter ist sie in den AfA-Tabellen hinterlegt. Der jeweilige Betrag kann als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden - so auch bei vermieteten Gebäuden. Die Gebäudeabschreibung beginnt mit der Anschaffung oder Erstellung.


 

Abstandsfläche

Im Bau- beziehungsweise Planungsrecht ist die Abstandsfläche geregelt und bezeichnet die Fläche zwischen zwei Gebäuden sowie zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Diese Flächen beugen möglichen Bränden vor und sorgen für genügend Licht und Belüftung der Gebäude. Details sind in der Landesbauordnung geregelt.


 

Abzahlungshypothek

Ratenhypothek: Gleichbleibende Tilgungsbeträge sorgen dafür, dass die jährlichen Leistungen des Schuldners durch die sinkenden Zinsbeträge (die wird Restschuld kleiner) progressiv abnehmen.


 

Agio

Differenz zwischen dem Nennwert eines Wertpapiers und dem höheren Kurs, der zu zahlen ist. Das Agio erhöht die Darlehensschuld, wenn es - falls vertraglich geregelt - dem Nominalbetrag des Bauspardarlehens zugeschlagen wird.


 

Aktivgeschäft

Gewährt eine Bank ihren Kunden Kredite - mit eigenen Mitteln oder fremden Geldern - entsteht eine Forderung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer. Da solche Forderungen Aktiva sind und auf der Aktivseite der Bilanz ausgewiesen werden, bezeichnet man das Kreditgeschäft auch als Aktivgeschäft.


 

Akzessorietät

Sie beschreibt die Abhängigkeit einer Sicherheit von der zu sichernden Forderung. So erlischt mit dem Löschen einer Forderung auch die mit dieser Forderung verbundene Sicherheit.
Akzessorische Sicherheiten sind:
- Bürgschaft
- Hypothek
- Pfandrecht an beweglichen Sachen, Forderungen und Rechten.
- Vormerkung


 

Allfinanz

Kooperation von rechtlich getrennten Branchen der Finanzdienstleister wie Kreditinstituten (Banken, Sparkassen, Bausparkassen), Versicherern, und Investmentgesellschaften wie auch das Ergebnis dieses Prozesses.


 

Altersgerechtes Wohnen

Mit dem Alter gewinnt das eigene Zuhause mehr und mehr an Bedeutung. Die Wohnqualität bestimmt die Lebensqualität. Wenn die Beweglichkeit nachlässt, entwickelt sich die Wohnung zum Lebensmittelpunkt. Darüber nachzudenken, wie und wo man später wohnen möchte, gehört zu den wichtigsten Vorbereitungen auf das Alter. Ziel ist es, älteren Menschen die notwendigen Wohnungen und Dienstleistungen zur Verfügung zu stellen, damit sie möglichst lange eigenständig und unabhängig ihr Leben in der vertrauten Umgebung genießen können.


 

B 

 

Bankvorausdarlehen

Wie bei allen Wirtschaftsgütern können auch bei vermieteten Gebäuden nach § 7 EStG Aufwendungen für die Herstellung oder den Erwerb sowie die durch Abnutzung bedingten Wertminderungen als Werbungskosten bei der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Wohneigentum steuerlich berücksichtigt werden. Bemessungsgrundlage sind die Herstellungs- oder Anschaffungskosten. Die Gebäudeabschreibung beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes.


 

Bauabnahme

Prüfung der Baurechtsbehörde, ob bestimmte Bauarbeiten in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung durchgeführt worden sind. Dabei wird unterschieden zwischen der Rohbauabnahme, der Teilabnahme und der Schlussabnahme. Die Teilabnahme umfasst dabei bestimmte Bauarbeiten und die Schlussabnahme erfolgt nach Fertigstellung des Gebäudes.


 

Bauantrag

Das geplante Bauvorhaben in einem Antrag an die Gemeinde auf seine Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht zu überprüfen und die Erlaubnis zu seiner Durchführung zu erteilen. Der Antrag muss bei der Gemeinde gestellt werden, in deren Gebiet das zu bebauende Grundstück liegt. Er muss Angaben enthalten etwa über Bauart, Bauweise und Grundstücksgrößen sowie Nachweise über die Standsicherheit und die Schall- und Wärmeisolierung. Beizufügen sind ferner eine Baubeschreibung, Bauzeichnungen und Lagepläne sowie Berechnungen des umbauten Raumes und der Wohn- und Nutzfläche. Mit dem Bau kann erst nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden.


 

Bauanzeige

Schriftliche Anzeige des Bauherrn bei der Baubehörde über die Ausführung eines nicht baugenehmigungspflichtigen Bauvorhabens.


 

Baubeschreibung

Differenzierte Beschreibung der Bauweise, der Baukonstruktion, der Baumaterialien und der Haustechnik. Die Baubeschreibung, die dem Bauantrag beigefügt wird, dient unter anderem zur Beurteilung der äußeren Gestaltung des Vorhabens.


 

Baudenkmal

Nach den Richtlinien des Denkmalschutzes baugeschichtlich besonders wertvolles Gebäude, das in die Denkmalliste eingetragen ist. Bei baulichen Veränderungen muss die Zustimmung der zuständigen Denkmalschutzbehörde eingeholt werden. Herstellungskosten können nach § 7i EStG abgeschrieben werden, wenn diese nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal und zu einer sinnvollen Nutzung erforderlich sind. In manchen Bundesländern besteht die Möglichkeit, für bestimmte bauliche Maßnahmen öffentliche Zuschüsse zu erhalten.


 

Bauerwartungsland

Im Flächennutzungsplan zur Bebauung vorgesehene Fläche. Es besteht jedoch kein Rechtsanspruch auf eine Bebauung.


 

Baufinanzierung

Finanzierung des Baues oder Erwerbs einer Immobilie durch Einsatz von Eigenkapital bzw. Eigenleistungen und Aufnahme von Darlehen. Für die Beantragung von Baudarlehen benötigen die Kreditinstitute Unterlagen über die zu finanzierende Immobilie, sogenannte Beleihungsunterlagen sowie Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers, wie Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise und Finanzierungsnachweise. Anhand dieser Unterlagen wird ein Beleihungswert der Immobilie ermittelt und aufgrund von persönlichen Finanzierungswünschen und Zielen des Kunden ein persönlicher Tilgungsplan erstellt mit entsprechenden dazupassenden Finanzierungsbausteinen. Auf dem Tilgungsplan ist der zeitliche Ablauf der Finanzierung als auch sämtliche Kosten und Bedingungen, wie Sondertilgungen, Zinsbindungsfrist zu ersehen.


 

Baufläche

Im Flächennutzungsplan für die Bebauung vorgesehene Fläche nach § 5 BauGB, dargestellt nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung. In der Baunutzungsverordnung BauNVO werden folgende Bauflächen unterschieden: Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen (Mischgebiet), gewerbliche Bauflächen (Gewerbegebiet) und Sonderbauflächen. Die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie die Art der zulässigen Betriebe und Anlagen sind je nach Baugebiet unterschiedlich.


 

Baugebiet

Nach § 111 Baunutzungsverordnung, BauNVO Im Bebauungsplan zur Bebauung vorgesehenes Gebiet. Nach Art der zulässigen Nutzung und der Art der im Gebiet zulässigen Betriebe und Anlagen werden dabei folgende Gebiete unterschieden: Kleinsiedlungsgebiete (im Bebauungsplan abgekürzt mit WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA), besondere Wohngebiete (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und Sondergebiete (SO). Der Umfang der baulichen Nutzung für die einzelnen Baugebiete ist in § 17 BauNVO festgelegt.


 

Baugebot

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde gemäß § 176 BauGB den Eigentümer durch einen Bescheid verpflichten, innerhalb einer angemessenen Frist sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen oder ein vorhandenes Gebäude den Festsetzungen anzupassen.


 

Baugenehmigung

Schriftlicher Bescheid der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde über das beantragte Bauvorhaben (Bauantrag). Die Baugenehmigung kann mit Auflagen verbunden sein und muss auf der Baustelle vorliegen. Sie ist befristet und gebührenpflichtig. Das Baugenehmigungsverfahren ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt.


 

Baugesetzbuch (BauGB)

Es regelt insbesondere die Bauleitplanung, die Bodenordnung, die Enteignung, die Erschließung, die Ermittlung von Grundstückswerten sowie die städtebauliche Sanierung und Entwicklung.


 

Baugrenze

Die Grenze im Bebauungsplan, die gemäß § 23 Baunutzungsverordnung, BauNVO von Gebäuden oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf.


 

Bauherr

Derjenige, der selbst oder durch Dritte ein Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführt bzw. durchführen lässt. Der Bauherr trägt die Risiken der Bauvorbereitung und der Baudurchführung einschließlich des Bauherrenhaftungsrisikos. Er entscheidet letztlich auch über die architektonische und technische Gestaltung und die Finanzierung.


 

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Unterart der Allgemeinen Haftpflichtversicherung. Sie schützt den Versicherungsnehmer für den Fall, dass er in seiner Eigenschaft als Bauherr auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen von einem Dritten auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Voraussetzung ist, dass Planung, Bauleitung und Bauausführung an einen Dritten vergeben sind. Gegen Prämienzuschlag kann auch das Bauen in eigener Regie versichert werden. Das Grundstücks-Haftpflichtrisiko ist bis zur Bauabnahme, längstens bis zum Bezug des Gebäudes mitgedeckt. Die Bauherren-Haftpflichtversicherung deckt nicht Eigenschäden des Bauherrn.


 

Bauherrenmodell

Steuermodell, basierend auf dem Zusammenschluss mehrerer Interessenten zu einer Bauherrengemeinschaft (BGB-Gesellschaft) auf Initiative eines Promotors (Baubetreuers). Das Ziel besteht darin, die aus der Bauherreneigenschaft resultierenden steuerlichen Vorteile, insbesondere die sofort abzugsfähigen Werbungskosten, optimal zu nutzen. Die Gesamtabwicklung, einschließlich der typischen Aufgaben des Bauherren, wie z.B. die Beschaffung von Finanzierungsmitteln, wird dabei einem Treuhänder übertragen. Mit dem sogenannten Bauherrenerlass vom 13.8.1981 wurden die Voraussetzungen für die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten präzise geregelt und eingeschränkt. Das Modell hat seither kaum noch Marktbedeutung.


 

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung sichert den Bauherrn gegen Schäden ab, für die nicht die bauausführenden Firmen oder Architekten haftbar gemacht werden können. Versichert sind das Bauobjekt und die erbrachten Bauleistungen, inkl. Baustoffe und Bauteile gegen Schäden, die z.B. entstehen können durch fehlerhafte statische Berechnung, mangelnde Bauaufsicht, höhere Gewalt und Elementarereignisse, ungewöhnliche Witterungseinflüsse, Konstruktions- und Materialfehler, Fahrlässigkeit der Bauhandwerker, mutwillige Zerstörung Dritter oder durch Diebstahl von eingebauten Materialien. Nicht unter die Bauleistungsversicherung fallen die Baustelleneinrichtung, die Baugeräte, Leistungsmängel oder Schäden durch normale Witterungseinflüsse.


 

Bauleitplanung

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Bauleitpläne sind von der Gemeinde aufzustellen.


 

Baumangel

Fehler an einem Bauwerk gemäß § 633 BGB; § 13 VOB, Teil B, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Gewöhnlicher Gebrauch bedeutet, dass die Bauleistung den heute üblichen und notwendigen Anforderungen genügen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik und der Baukunst entsprechen muss. Der Bauherr hat im Streitfall darzulegen, welcher Baumangel besteht und zu beseitigen ist. Bei einem Baumangel hat der Bauherr einen Anspruch auf Erfüllung oder Gewährleistung.


 

Baunebenkosten

(§ 22 WertV). Zu den Baunebenkosten gehören beispielsweise die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen, Versicherungs- und Beratungskosten, Betriebskosten während der Bauzeit für den vorläufigen Betrieb, und die Kosten der für die Herstellung erforderlichen Finanzierung.


 

Bauordnung

Landesrechtliche Gesetze, in denen die materiellrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung, die Änderung und Abbruch baulicher Anlagen und das baurechtliche Verfahren geregelt sind. Die Bauordnungen enthalten darüber hinaus unter anderem Bestimmungen über die Bauabnahme, die Aufgaben der Bauaufsicht, die bautechnische Sicherheit, die Schall- und Wärmeisolierung und den Feuerschutz.


 

Bauspar-Kollektiv

Grundgedanke des Bausparsystems. Der Begriff Bauspar-Kollektiv wird in doppelter Bedeutung verwendet. Erstens: Das Prinzip des Bauspar-Kollektivs: Viele Gleichgesinnte schließen sich zu einer Bauspargemeinschaft zusammen und sparen in einen Topf. Hier fließen neben den Spargeldern und den Guthabenzinsen beispielsweise auch die Tilgungsbeiträge zusammen. Aus der damit gebildeten Zuteilungsmasse wird den Bausparern nach einem bestimmten Auswahlverfahren oder auch Zuteilung, die Bausparsumme zur Verfügung gestellt. Zweitens: Die Personengemeinschaft des Bauspar-Kollektivs: Gesamtheit aller Bausparer und deren Bausparverträge, die mit ihren Spargeldern und Tilgungsrückflüssen die gemeinsame Zuteilungsmasse bilden.


 

Bauspar-Vorratsvertrag

Bausparvertrag, der von einem Kreditinstitut abgeschlossen und angespart wird. Nach der Zuteilung oder kurz vor der Zuteilung werden diese Verträge geteilt und die Teilverträge an Kreditkunden übertragen, die dann in den Genuss des zinsgünstigen Bauspardarlehens kommen, ohne zuvor über lange Jahre hinweg angespart zu haben.


 

Bauspardarlehen

Besonders zinsgünstiges Darlehen einer Bausparkasse gemäß § 1 BSpKG. Ein Bauspardarlehen ist ein Darlehen, dessen Zinssatz unabhängig vom Kapitalmarkt für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben ist, und bei dem zudem Sondertilgungen jederzeit möglich sind. Beim Bauspardarlehen handelt es sich um ein unkündbares, zumeist nachrangig abzusicherndes Tilgungsdarlehen in der Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen der Bausparsumme und dem zum Zeitpunkt der Zuteilung angesammelten Bausparguthaben. Es darf nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Zur Verzinsung und Tilgung ist in den meisten Bauspartarifen monatlich ein gleichbleibender Rückzahlungsbetrag zu leisten. Bauspardarlehen sind in der Regel. durch Grundpfandrechte an einem inländischen Pfandobjekt zu sichern. Mit Zustimmung der Bausparkasse kann das Bauspardarlehen auch durch ein Grundpfandrecht an einem Pfandobjekt in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union, einer sogenannten Auslandsimmobilie, gesichert werden. Das durch Grundpfandrecht zu sichernde Bauspardarlehen darf zusammen mit vor- und gleichrangigen Belastungen 80 Prozent des Beleihungswertes des Pfandobjekts nicht übersteigen. Als weitere Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens kann die Bausparkasse den Nachweis für den Abschluss einer Gebäudeversicherung verlangen.


 

Bauspareinlagen

Die von einem Bausparer auf einen Bausparvertrag geleisteten Einlagen gemäß § 1 BSpKG. Sie bestehen aus den Regelsparbeiträgen inklusive vermögenswirksamer Leistungen und außerdem Sonderzahlungen, Guthabenzinsen sowie den dem Bausparkonto gutgeschriebenen Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmersparzulagen.


 

Bausparen

Zielgerichtetes Sparen, um für wohnwirtschaftliche Verwendungen ein Darlehen zu erlangen. Durch den Abschluss eines Bausparvertrages wird der Bausparer Mitglied einer Zweckspargemeinschaft, dem sogenannten Bausparkollektiv. Am Beginn steht dabei die Sparphase, also eine Leistung des Bausparers an die Gemeinschaft. Damit erwirbt der Sparer das Recht auf eine spätere Gegenleistung in Form eines Bauspardarlehens, dessen Zins besonders niedrig, von Anfang an fest vereinbart und von Zinsschwankungen am Kapitalmarkt unabhängig ist. Die Mittel hierfür stammen aus den von den Bausparern angesammelten Geldern, insbesondere den Spar- und Tilgungsleistungen.


 

Bausparförderung

Das Bausparen wird in mehrfacher Weise staatlich gefördert. Darunter fällt die Gewährung von Wohnungsbauprämien sowie die Gewährung einer Arbeitnehmersparzulage nach dem Vermögensbildungsgesetz.


 

Bausparguthaben

Die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen, der gutgeschriebenen Zinsen und der Prämien aus der staatlichen Förderung.


 

Bausparkasse

Kreditinstitut nach § 1 BSpKG, dessen Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, Einlagen von Bausparern nach Kollektivgrundsätzen (kollektives Bausparen) entgegenzunehmen. Aus den angesammelten Beträgen gewährt die Bausparkasse den Bausparern Gelddarlehen für wohnwirtschaftliche Maßnahmen, die üblicherweise nachstellig zu sichern sind. Es handelt sich um ein Spezialinstitut für den nachstelligen Realkredit. Es gibt privatrechtlich und öffentlich-rechtlich organisierte Bausparkassen, namentlich Landessparkassen. Die Tätigkeit der Bausparkasse unterliegt der Aufsicht durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen.


 

Bausparmarkt

Etwa ein Drittel aller Personen über 14 Jahre besitzt mindestens einen Bausparvertrag, das sind etwa 21 Millionen Bundesbürger. Ende 1998 belief sich der Bestand an Bausparverträgen auf 33 Millionen über eine Bausparsumme von ca. 1300 Milliarden Mark. Der Bausparmarkt wird zu etwa zwei Dritteln durch private Bausparkassen und zu etwa einem Drittel durch die Landesbausparkassen abgedeckt.


 

Bausparsumme

Die Höhe der Bausparsumme richtet sich nach dem späteren Finanzierungsbedarf und den persönlichen Sparmöglichkeiten des Kunden. Die Bausparsumme wird im Bausparvertrag festgelegt. Sie stellt die vertraglich vereinbarte Summe dar, die dem Bausparer bei Zuteilung des Vertrags ausgezahlt wird. Dabei ergibt sich die Bausparsumme in der Regel aus dem Bausparguthaben, das heißt angesparte Beiträge plus Zinsen, und dem Bauspardarlehen. Die Bausparsumme kann auf Antrag ermäßigt oder erhöht werden. Einzelheiten sind in den ABB geregelt.


 

Bauspartarif

Spezifiziert die genaue Art des Bausparvertrages u.a. durch die folgenden Tarifmerkmale: Höhe der Guthaben- und Darlehenszinsen, Höhe der Spar- und Tilgungsbeiträge, Höhe der Mindestansparsumme, die Mindestwartezeit sowie das Zuteilungsverfahren. Alle Tarife sind vor ihrer Einführung vom Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu genehmigen. Bis Ende 1980 führten die Bausparkassen ausschließlich 2 Standardtarife mit einem Guthabenzins von 3 Prozent bzw. 2,5 Prozent und einem Darlehenszins von 5 Prozent bzw. 4,5 Prozent. Die Landesbausparkassen überarbeiten seit 1999 ihr Tarifangebot ständig und erweitern es um neue Varianten. Seither ist eine Vielzahl von weiteren Tarifen eingeführt worden, z.B. für Schnell- und Langsamsparer, für Renditesparer oder Finanzierer oder auch Tarife, bei denen der Bausparer während der Ansparphase in andere Tarifvarianten wechseln kann. Die genauen Tarifkonditionen erhalten Sie bei der für Ihr Bundesland zuständigen Landesbausparkasse.


 

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist im Grunde ein Sparvertrag mit einer Bausparkasse gemäß § 1 Abs.2 BSpKG zur Erlangung eines zinsgünstigen Darlehens für den Wohnungsbau. Rechtlich ist der Bausparvertrag ein gegenseitiger, langfristiger Darlehensvorvertrag nach § 320 BGB, der seine Ausgestaltung durch die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge erhält. Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Auf Antrag kann der Bausparvertrag geteilt werden. Verträge gleicher Vertragsmerkmale können zusammengelegt werden. Die speziellen Vertragsmerkmale werden als Bauspartarife bezeichnet. Zentrale Rechtsfigur des Bausparvertrags ist die Zuteilung der Bausparsumme. Der Bausparvertrag wird schriftlich auf einem besonderen Vordruck beantragt. Er wird mit dem Eingang dieses Antrages oder der ersten Sparleistung wirksam. Mit dem Abschluss eines Bausparvertrags wird eine Abschlussgebühr fällig. Zur Zeit haben über 25 Mio. Bundesbürger insgesamt mehr als 33 Mio. Bausparverträge.


 

Bauträger

Der Bauträger Plant und realisiert gewerbsmäßig als Bauherr in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung (schlüsselfertige) Bauvorhaben unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern. Vor Erhalt und Verwendung der vorgenannten Vermögenswerte hat der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unter anderem in Höhe dieser Werte Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen.


 

Bauträgermodell

Steuermodell, basierend auf dem Abschluss eines Kaufvertrages über die Errichtung eines schlüsselfertigen Gebäudes von einem Bauträger, bevor mit dem Bau begonnen wird. Ermöglicht dem Käufer von zur Vermietung vorgesehenen Wohnimmoblien den Abzug von Finanzierungskosten als Werbungskosten. Beim Erwerbermodell ist dies nicht der Fall.


 

Bauvorlageberechtigung

Bauunterlagen für genehmigungsbedürftige Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen nach den Bauordnungen der Bundesländer von einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist. Das sind beispielsweise Architekten, Innenarchitekten oder beratende Ingenieure, die nach dem Landesrecht eine solche Berufsbezeichnung zu führen berechtigt sind.


 

Bauvorlagen

Dem Bauantrag nach der Bauvorlagenverordnung beizufügende Unterlagen. Hierzu zählen beispielsweise Baubeschreibung, Grundrisse, Darstellung der Grundstücksentwässerung, Angaben zum Schall- und Wärmeschutz.


 

Bauwert

Eine von mehreren Grundlagen für die Festsetzung des Beleihungswertes. Die angemessenen Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen werden dabei entweder nach dem Abschlags- oder nach dem Indexverfahren ermittelt. Das Abschlagsverfahren wird vornehmlich bei Neubauten verwendet. Dabei wird in der Regel vom Kubikmeterpreis ausgegangen, der mit dem umbauten Raum multipliziert und anschließend um einen Risikoabschlag vermindert wird. Dieser Risikoabschlag richtet sich unter anderem nach den Veräußerungschancen des Objekts.


 

Bauwesenversicherung

Die Bauwesenversicherung von Wohngebäuden bietet Versicherungsschutz für Schäden, die dem Bauherrn, dem Bauunternehmer, den Bauhandwerkern und dem beauftragten Architekten durch unvorhergesehene Ereignisse entstehen. Der Versicherungsschutz gilt jeweils für die vereinbarte Baustelle und endet grundsätzlich bei Abnahme der Bauleistung.


 

Bebauungsplan

Als verbindlicher Bauleitplan gemäß §§ 8 – 10 BauGB, der von den Gemeinden aufgestellt wird, legt der Bebauungsplan für die entsprechenden Baugebiete fest, was gebaut werden darf. Etwa Wohn-, Gewerbe-, oder Industriebauten und in welchem Umfang gebaut werden darf. Dazu gehört die Anzahl der Geschosse sowie der Anteil der bebauten Fläche. Darüber hinaus kann er Angaben oder Anforderungen an Gebäudearten wie Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen enthalten. Außerdem Dachformen oder Höhenlagen. Im Bebauungsplan und im Flächennutzungsplan werden Baugebiete nach Art ihrer baulichen Nutzung in folgende Bereiche aufgeteilt:

Wohnflächen (W)
gemischte Bauflächen (M)
gewerbliche Bauflächen (G)
Sonderbauflächen (S)


 

Beleihung

Kreditbewilligung auf der Grundlage einer Sicherheit. Die Höhe der möglichen Beleihung hängt ab vom Beleihungswert des Sicherungsgutes und von seiner Beleihungsgrenze.


 

Beleihungsgrenze

Derjenige Prozentteil des Beleihungswertes eines Pfandobjekts, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden Rechtsvorschriften beleihen dürfen. Für sogenannte Deckungshypotheken privater Hypothekenbanken liegt sie bei 60 Prozent des Beleihungswertes. Die gleiche Grenze gilt auch für dinglich gesicherte Kredite von Sparkassen. Bei Sparkassen und den meisten anderen Kreditinstituten kann diese Beleihungsgrenze überschritten werden, wenn für den übersteigenden Betrag Bürgschaften der öffentlichen Hand oder anderer öffentlich-rechtlicher Institutionen gestellt werden. Außerdem kann ein über der 60-Prozent-Grenze liegender Kreditbedarf, der normalerweise bis 80 Prozent des Beleihungswertes liegen kann, durch einen Personalkredit abgedeckt werden. Eine Beleihung über 80 Prozent des Beleihungswertes hinaus ist den Bausparkassen nur dann gestattet, wenn ausreichende Zusatzsicherheiten beigebracht werden können.


 

Beleihungsunterlagen

Hypothek gemäß § 1116 Abs.1 BGB, über die das Grundbuchamt nach der Eintragung im Gegensatz zur Buchhypothek zusätzlich eine Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief ausstellt. Der Hypothekenbrief enthält u.a. die Bezeichnung des belasteten Grundstücks und den Hypothekenbetrag. Verfügungen über die Hypothek sind nur dem möglich, der den Hypothekenbrief besitzt.


 

Beleihungswert

Der vom Kreditgeber auf der Grundlage geltender Bestimmungen festgelegte Wert für Gegenstände oder Rechte, die beliehen werden, d.h. als Kreditsicherheit dienen sollen. Der Beleihungswert ist der Wert, der dem Beleihungsgegenstand unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände beigemessen wird. Als Bewertungsgrundlage für die Festsetzung dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert und der Verkehrswert. Ziel der Beleihungswertermittlung ist es, nachhaltig, zumindest für die Darlehenslaufzeit, eine ausreichende und möglichst krisenfeste Besicherung zu gewährleisten. Nach den Beleihungsgrundsätzen für Sparkassen soll deshalb dieser Wert weder die angemessenen Herstellungskosten noch den Verkehrswert übersteigen.


 

Bereitstellungszinsen

Von einem Kreditinstitut in Rechnung gestellte Zinsen/Provision für einen zugesagten, aber noch nicht in Anspruch genommenen Kredit. In der Regel berechnen die Banken ab dem vierten Monat 0,25 Prozent für 30 Tage.


 

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches enthält das Verzeichnis sämtlicher Grundstücke, jeweils unter einer gesonderten Nummer, nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Liegenschaftsbuch, Wirtschaftsart, Lage und Größe, sowie sämtliche mit dem Eigentum verbundenen Rechte. Außerdem sind Teilungen sowie Zu- und Abschreibungen vermerkt, im Allgemeinen auch die Straßenbezeichnungen und Hausnummern.


 

Betriebskosten

Kosten nach § 18 WertV; § 27 Abs.1 II. BV, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks und seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Hierzu zählen beispielsweise die Kosten für die Wasserversorgung, Heizungsanlagen, Straßenreinigung, Entwässerung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung. Betriebskosten können im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter umgelegt werden.


 

Bewertungsstichtage

Termine, an denen für jeden Bausparvertrag die (individuellen) Bewertungszahlen ermittelt und die Zuteilungsreihenfolge festgelegt werden. Die Landesbausparkassen haben in ihren allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge vier oder zwölf Bewertungsstichtage jeweils zum Monats- oder Quartalsende bestimmt. Die auf diese Stichtage bezogenen Zuteilungen erfolgen dann überwiegend jeweils zwei bis vier Monate später.


 

Bewertungszahl

Kriterium zur Gewährleistung einer möglichst gerechten Zuteilungsreihenfolge. Die Verteilungsregeln des Bausparsystems basieren auf den vom Bausparer durch seine Sparleistungen und ihre Liegezeit erworbenen Sparverdiensten. Die Messgröße dafür ist die Bewertungszahl. Sie bringt die Dauer und Höhe der Sparleistung zum Ausdruck (Zeit x Geld-System).


 

Bewirtschaftungskosten

Kosten gemäß § 18 WertV; § 24 II. BV für die Abschreibung und Unterhaltung baulicher Anlagen. Sie setzen sich zusammen aus der Abschreibung, den Verwaltungskosten, den Betriebskosten, den Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis.


 

Bindungsfrist

Bausparbeiträge, für die Prämienbegünstigung oder aber der Sonderausgabenabzug in Anspruch genommen worden ist, unterliegen nach § 2 Abs. 2 WoPG bzw, § 10 Abs. 5 a.F. EStG bestimmten Bindungsfristen. Dadurch soll einer längerfristigen Bindung der angesparten Bausparmittel erreicht und die missbräuchliche Inanspruchnahme der staatlichen Sparförderung verhindert werden. Eine Verfügung über den Bausparvertrag innerhalb der Bindungsfrist darf nur zu wohnwirtschaftlichen Zwecken geschehen. Trifft dies nicht zu, gehen Steuer- und Prämienvorteile grundsätzlich verloren.

Änderung der Bindungsfrist bei der Wohnungsbauprämie zum 1. Januar 2009:
Für prämienbegünstigte Bausparverträge für die Wohnungsbauprämie gewährt wird gilt nach neuem Recht eine sogenannte ewige Zweckbindung. Dieses neue Recht gilt für alle Bausparverträge, die ab 01.01.2009 abgeschlossen werden, so wie für alle bereits in 2008 oder früher abgeschlossenen Bausparverträge, für die nicht mindestens ein Beitrag in Höhe der Regelsparrate noch in 2008 entrichtet worden ist. Ebenso ist das neue WoP-Recht auch auf alle Erhöhungen ab 01.01.2009 anzuwenden. Diese Verträge dürfen also prämienunschädlich nur zum Wohnungsbau verwendet werden.

Ausnahme: Wer bei Abschluss eines Bausparvertrages das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat, kann auch künftig nach sieben Jahren frei über den Guthabenbetrag verfügen. Die Prämie gibt es in diesem Fall für die letzten sieben Jahre. Diese Ausnahmeregelung kann jeder Sparer nur einmal in Anspruch nehmen.


 

Blankodarlehen

Bauspardarlehen gemäß § 7 Abs.4 BSpKG bis maximal 10.000 Euro oder Zwischenkredit bis 5.000 Euro, bei dem wegen des geringen Darlehensbetrages auf eine grundpfandrechtliche Sicherung verzichtet werden kann. Der Umfang der von der Bausparkasse ausgereichten Blankodarlehen ist aufsichtsrechtlich begrenzt. Voraussetzung ist die einwandfreie Bonität des Schuldners.


 

Bodenrichtwert

Durchschnittlicher Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstands. Die Bodenrichtwerte werden jährlich auf der Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Jedermann kann auf Verlangen Einsicht erhalten. Aus dieser Karte können in der Regel folgende Angaben entnommen werden:
- Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstück, bezogen auf das vergangene Jahr
- Angaben zur Nutzung und Bauweise
- gegebenenfalls durchschnittliche Grundstücksgröße


 

Bonität

Wertmaßstab für die Kreditwürdigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. Entscheidend sind die persönlichen, fachlichen, finanziellen Voraussetzungen und die Vermögensverhältnisse des potentiellen Kreditnehmers.


 

Brandschutz

Die Bauordnungen der Länder schreiben bestimmte Flucht- und Rettungswege im Brandfall vor. Um die Ausbreitung von Feuer zu vermeiden, werden an bestimmte Bauteile Anforderungen an die Widerstandsfähigkeit gegen Brand gestellt.


 

Brandschutztür

Türen mit festgelegten Konstruktionsmerkmalen nach DIN-Türen haben festgelegte Konstruktionsmerkmale nach DIN, die baubehördliche Zulassung ist auf dem Typenschild vermerkt. Brandschutztüren sind vorgeschrieben zum Beispiel für Heizungskeller. Die baubehördliche Zulassung ist auf dem Typenschild vermerkt. Brandschutztüren sind vorgeschrieben zum Beispiel für Heizungskeller.


 

Bundesbaugesetz

Hier sind alle Anforderungen an die städtebauliche Gestaltung von Grundstücken festgelegt. Auf dieser Basis erstellen die Gemeinden die Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bzw. entscheiden über die Bebaubarkeit eines Grundstücks.


 

Bürgschaft

Vertrag gemäß § 765 Abs.1 BGB zwischen dem Gläubiger und dem Bürgen, in dem sich der Bürge gegebenenfalls gegen Zahlung einer Bürgschaftsprovision verpflichtet, für die Erfüllung einer näher bezeichneten Verbindlichkeit des Schuldners einzustehen. Diese Verbindlichkeit nennt man Ausfallbürgschaft. Die Bürgschaft dient damit zur Sicherung einer Forderung des Gläubigers bei Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit des Schuldners. Sie ist forderungsabhängig .Die sogenannte Übergangsbürgschaft dient zur Wahrung des vorrangigen Darlehens vor Ansprüchen anderer Gläubiger, bis das vorgesehene Grundpfandrecht eingetragen ist. Die Werthaltigkeit richtet sich unter anderem nach der Art des Bürgschaftgebers. Man unterscheidet in diesem Sinne Bürgschaften von Körperschaften des öffentlichen Rechts, von Kreditinstituten, von sogenannten Kreditgarantiegemeinschaften des Handwerks oder des Handels sowie in der Regel selbstschuldnerische Bürgschaften von juristischen Personen des Privatrechts, einer Handelsgesellschaft oder von Privatpersonen.


 

C 

 

Courtage

Bei der Courtage handelt es sich um den Maklerlohn für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages gemäß § 652 BGB.


 

D 

 

Darlehen gegen Negativerklärung

Darlehen gegen Verpflichtungserklärung nach § 7 Abs.4 BSpKG; § 6 BSpKV. Im Bauspargeschäft handelt es sich um Bauspardarlehen bis zu einem Betrag von 15.000 Euro oder Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite bis zu 10.000 Euro. Bei diesen Darlehen bedarf es keiner Ersatzsicherheiten. Dafür verpflichtet sich der Darlehensnehmer gegenüber der Bausparkasse, eine mögliche Sicherung durch Grundpfandrechte nicht durch eine Verpfändung oder Veräußerung des als Pfandobjekt in Frage kommenden Grundstücks zu verhindern. Bei einer Mischung von kollektiven und außerkollektiven Mitteln gilt grundsätzlich eine gemeinsame Höchstgrenze von 15.000 Euro.


 

Darlehensauszahlung

Eine Darlehensauszahlung ist immer an bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen gekoppelt, die im Darlehensvertrag näher geregelt sind. So wird bei Neubauten in Anlehnung an die Makler- und Bauträgerverordnung im Allgemeinen dem Baufortschritt entsprechend ausgezahlt.


 

Darlehensbewilligung

Ein Verfahren zur Überprüfung der Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Darin werden auch die Sicherheiten und die Rentabilität des Beleihungsobjekts anhand der Kreditunterlagen geprüft. Das Prüfungsergebnis wird in einer "Beschlussvorlage" niedergelegt, welche die Grundlage für den Bewilligungsbeschluss vonseiten der Bank oder Sparkasse bildet. Anschließend erfolgt im "Bewilligungsschreiben" das Darlehensangebot. Diesem Schreiben liegt häufig eine Annahme- oder Einverständniserklärung bei, durch deren Unterzeichnung die Darlehensbedingungen anerkannt werden.


 

Darlehensgebühr

Bei der Darlehensgebühr handelt es sich um eine einmalige Zahlung, die bei der Bereitstellung des Darlehens erhoben wird. Sie dient der Abdeckung der Verwaltungskosten des Darlehens.


 

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht nach §§ 31ff. WEG bezeichnet das übertragbare, beschränkt dingliche Recht, eine bestimmte Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen.


 

Degressive Abschreibung

Je nach dem Zeitpunkt ihrer Fertigstellung können vermietete Wohngebäude nach § 7 Abs.5 EStG steuerlich abgeschrieben werden. Die Sätze richten sich dabei nach dem Zeitlauf. Für Wohngebäude, die auf Grund eines nach dem 31.12.2003 gestellten Bauantrages hergestellt oder auf Grund eines nach diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen Vertrages angeschafft worden sind, gelten folgende Abschreibungssätze: im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren jeweils 4 Prozent, in den darauf folgenden 8 Jahren 2,5 Prozent und in den restlichen 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten.

Für vermietete Objekte im Privatvermögen ist die Möglichkeit der degressiven Abschreibung für Neufälle seit dem 01.01.2006 entfallen. Die degressive Abschreibung gilt nur noch für Gebäude, die entweder auf Grund eines vor dem Stichtag gestellten Bauantrags gebaut werden oder aufgrund eines vor dem Stichtag geschlossenen Vertrags angeschafft werden. Dem Vermieter bleibt in Neufällen nur die lineare Abschreibung des Gebäudes auf 50 Jahre mit 2 % jährlich.


 

Dingliche Absicherung

Sicherung eines Kredits durch Grundpfandrechte wie Grundschuld oder Hypothek. Die dringliche Absicherung ist generell Auflage für die Gewährung eines Bauspardarlehens. Ausnahmen: Blankodarlehen, Darlehen gegen Negativerklärung.


 

Disagio

Damnum, Abgeld. Die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen, unter dem Nennbetrag liegenden Auszahlungssumme eines Darlehens. Zumeist ausgedrückt in Prozent des Darlehensbetrages. Bei der Vergütung für die Gewährung eines Darlehens wird das Disagio bereits bei der Auszahlung der ersten Rate in voller Höhe einbehalten.


 

E 

 

Effektivzins

Der Effektivzins steht für den effektiven Jahreszins. Er stellt die anzugebenden Gesamtkosten eines Kredits in Form des jährlichen Prozentsatzes dar. Bei Darlehen, deren Konditionen sich nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit beziehen, spricht man von einem „anfänglichen effektiven Jahreszins“.


 

Eigenheimzulage

Für Neuanschaffungen nach dem 31.12.2005 wurde die Eigenheimzulage abgeschafft. Wer bereits Eigenheimzulage bezieht, behält seinen Anspruch darauf. Bereits laufende Förderungen werden für die vollen acht Jahre ungekürzt ausbezahlt.


 

Eigenkapital

Zur Finanzierung einer Immobilie können Barmittel, Festgeld, Guthaben auf Sparkonten, Guthaben auf zugeteilten Bausparverträgen, Wertpapiere, Aktien sowie das im Eigentum stehende Baugrundstück als Eigenkapital genutzt werden.


 

Eigentumsquote

Anteil der privaten Haushalte mit Haus- und Grundbesitzvermögen, das heißt Haushalte mit Eigentum an einem oder mehreren Grundstücken oder selbstbewohnten oder vermieteten Häusern und Wohnungen.


 

Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung umfasst das Einzeleigentum an einer Wohnung sowie an den damit verbundenen Mieteigentumsanteil an dem Grundstück und den Gebäudeteilen, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen. Die Grundstückskosten werden dabei anteilig auf alle Wohnungseigentümer umgelegt. Der Wohnungseigentümer und der Eigentümer eines selbstgenutzten Eigenheimes erhalten beim Erwerb die gleichen Steuervergünstigungen und die gleiche Förderung.


 

Eigentümergemeinschaft

Gemeinschaft der Eigentümer einer Eigentums-Wohnanlage, die über Veräußerungen, Renovierungen oder die Verwendung der Finanzmittel bestimmt.


 

Eigentümerwechsel

Wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss er alle bestehenden Rechtsverhältnisse übernehmen. Der Mieter ist in seinen Rechten so zu stellen, als wenn ein Eigentümerwechsel überhaupt nicht stattgefunden hätte.


 

Einheitswert

Von der Finanzverwaltung festgelegter Grundstückswert, der u.a. von der Grundstücksart abhängt. Der Einheitswert dient als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer und wird jeweils auf den 1.1. eines Kalenderjahres festgestellt.


 

Einliegerwohnung

Eine in einem Einfamilienhaus befindliche zusätzliche Wohnung mit separatem Eingang und Kochgelegenheit.


 

Eins B-Hypothek (1b-Hypothek)

Darlehen, für das als Sicherheit ein Grundpfandrecht dient, das im Rang nach einer erststelligen Hypothek oder Grundschuld (1a-Hypothek) eingetragen ist. Der Nominalbetrag darf zusammen mit dem der Vorlast 80 Prozent des Beleihungswerts des belasteten Objekts nicht übersteigen. Bei Beleihungen über 80 Prozent sind Zusatzsicherheiten, wie etwa eine Ausfallbürgschaft, erforderlich.


 

Energiebedarfsausweis (Energiepass)

Für Neubauten mit normalen Innentemperaturen, deren Bauantrag ab dem 1. Februar 2002 gestellt wurde, sowie für bestehende Gebäude, die nach dem 1. Februar umfassend saniert wurden, schreibt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) einen Energiebedarfsausweis (§ 13 EnEV) vor. In diesem Dokument sollen alle wesentlichen energierelevanten Gebäudekennwerte, insbesondere der Heiz- bzw. Endenergiebedarf und der Primärenergiebedarf, ausgewiesen werden. Der Energiebedarfsausweis ermöglicht dem Bewohner eine Einschätzung der zu erwartenden Heizkosten und stellt damit ein wichtiges Kriterium für den Immobilienwert dar. Der Energiebedarfsausweis ist den zuständigen Behörden auf Verlangen vorzulegen und Käufern, Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten zur Einsichtnahme zugänglich zu machen. Weitere Informationen zur EnEV und dem Energiebedarfsausweis finden Sie unter www.enev-online.de.


 

Energieeinsparverordnung

Die Energieeinsparverordnung ist am 1.2.2002 in Kraft getreten und ersetzt die Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 sowie die Heizungsanlagen-Verordnung in der Fassung vom 4.5.1998. Sie schreibt den Niedrigenergiehausstandard für neue Gebäude verbindlich vor und gilt sowohl für Gebäude mit normalen Innentemperaturen (insbesondere Wohngebäude) als auch für Gebäude mit niedrigen Innentemperaturen (z.B. bestimmte Verkaufsstätten) - insbesondere die dazugehörigen Heizungs-, raumlufttechnischen und zur Warmwasserbereitung dienenden Anlagen.


 

Erbbaurecht

Nach § 1 ErbbauVO veräußerliches und vererbliches, grundstücksgleiches Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Für das Erbbaurecht wird ein besonderes Grundbuch (Erbbaugrundbuch) gebildet. Als Entgelt ist ein Erbbauzins zu entrichten.


 

Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO)

Die sogenannte "Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.1.1919" definiert Begriff und Inhalt des Erbbaurechts. Sie regelt die Höhe und Zahlungsweise des Erbbauzinses, die Rangstelle des Erbbaurechts im Grundbuch, das Bauwerk und seine Bestandteile, Grundbuchvorschriften, Fragen der Beleihung, der Feuerversicherung, der Zwangsversteigerung sowie die Beendigung, die Erneuerung und den sogenannten Heimfall.


 

Erbbauzins

In wiederkehrenden Leistungen bestehendes Entgelt nach § 9 ErbbauVO für die Bestellung eines Erbbaurechts. Der Erbbauzins muss für die ganze Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein. Ein gleitender Erbbauzins kann nur durch Vormerkung gesichert werden. Er steht, wenn er dinglich gesichert ist, dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu.


 

Erhaltungsaufwand

Alle Aufwendungen nach Abschn.157, Abs.1 Einkommensteuerrichtlinie, EStR, die dazu dienen, das Haus ordnungsgemäß entsprechend seinem ursprünglichen Zustand zu erhalten oder diesen Zustand in zeitgemäßer Form wiederherzustellen. Erhaltungsaufwendungen, die bis zum Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entstanden sind, konnten zwischen 1996 und 1998 pauschaliert abgesetzt werden über den "Vorkostenabzug".


 

Erhöhte Abschreibungen

Bei vermieteten Wohnungen können anstelle der linearen Abschreibung auf Antrag folgende Aufwendungen zum Teil befristet erhöht abgeschrieben werden: Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten gemäß § 7h EStG sowie außerdem Baudenkmäler gemäß § 7i EStG.


 

Ersatzsicherheiten

Anstelle von Grundpfandrechten können Darlehen von Bausparkassen nach § 7 Abs.3 BSpKG auch durch ausreichende anderweitige Sicherheiten abgesichert werden. Ob die Sicherheit ausreicht, hat die Bausparkasse zu entscheiden. Kriterien dafür sind beispielsweise eine hohe Wertbeständigkeit und eine leichte Liquidisierbarkeit. Zu den Ersatzsicherheiten zählen die Bürgschaft eines geeigneten Kreditinstituts, die Abtretung von Sparguthaben sowie die Verpfändung von Lebensversicherungen oder von Wertpapieren. Nach § 5 BSpKVO darf der Anteil der so gesicherten Darlehen 25 Prozent des Gesamtbestandes an Darlehensforderungen der Bausparkasse nicht überschreiten.


 

Erschließung

Zur Baureifmachung eines Grundstücks erforderliche Maßnahmen der Gemeinden bzw. der Versorgungsträger, z.B. Straßen- und Kanalbau, Wasser- und Elektrizitätsversorgung.


 

Erschließungsbeitrag

Der von der Gemeinde beim Eigentümer erhobene Beitrag nach §§ 127 ff. BauGB zur Deckung der Kosten für die Erschließung eines Grundstücks bzw. eines Baugebietes. Den rechtlichen Rahmen dafür bilden u.a. die Abgabengesetze der Bundesländer. Zumeist tragen die Grundstückseigentümer 90 Prozent der von der Gemeinde aufgewendeten Kosten.


 

Erweiterung einer eigengenutzten Wohnung

Schaffung von neuem, bisher nicht vorhandenem Wohnraum durch bauliche Ergänzungen an einem vorhandenen Gebäude, etwa. durch Aufstockung oder Anbau. Dabei anfallende, nachträgliche Herstellungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für eine mögliche Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz.


 

Erwerbskosten

Erwerbskosten sind alle beim Erwerb einer Immobilie anfallenden Kosten. Darunter fallen Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten, Kosten für die Grundbucheintragung sowie Kosten für Bodenuntersuchungen. Sie können bei Immobilien, die nicht zur Selbstnutzung vorgesehen sind, vor Bezug steuerlich abgesetzt werden.


 

Exposé

Objektangebot des Immobilienmaklers, das Informationen, Grundrisse und Bilder über das Grundstück und die Immobilie enthält.


 

F 

 

Fehlbelegung

Wenn der Mieter einer Sozialwohnung aufgrund seiner Einkommenshöhe nicht mehr zum Kreis der Wohnberechtigten gehört, spricht man von Fehlbelegung.


 

Fertighaus

Ein Bauwerk gilt als Fertighaus, wenn geschosshohe oder raumbreite Fertigteile für Außen- und Innenwände verwendet werden. Nach § 94 BGB muss ein Fertighaus fest mit dem Grund und Boden verbunden sein.


 

Fertigstellung

Eine Wohnung gilt als fertiggestellt, wenn der Bezug zugemutet werden kann. Insbesondere müssen die sanitären Einrichtungen sowie Anschlüsse für Strom, Wasser und Heizung vorhanden, Türen und Fenster eingebaut und die Möglichkeit zur Einrichtung einer Küche gegeben sein. Die behördliche Bauabnahme sowie der tatsächliche Einzug müssen bei der Fertigstellung noch nicht erfolgt sein.


 

Festdarlehen

Bei einem Festdarlehen wird das Darlehen nach einer bestimmten Frist in einer Summe getilgt. Während der Laufzeit des Darlehens beschränkt sich die Belastung auf die Zahlung der Zinsen. Sonderformen sind Festdarlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages. Diese können unter Inanspruchnahme von Steuervorteilen oder staatlicher Förderung angespart und nach Ablauf zur Ablösung des Festdarlehens eingesetzt werden.


 

Festzinsdarlehen

Darlehen, bei dem der vereinbarte Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum unabhängig vom Kapitalmarkt festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Eine besondere Form des Festzinsdarlehens ist das Bauspardarlehen, bei dem der Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben ist.


 

Feuerversicherung

Die Feuerversicherung haftet bei Schäden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstanden sind. Der Nachweis einer bestehenden Feuerversicherung ist Voraussetzung oder Bedingung für eine Kreditbewilligung.


 

Finanzierung aus einer Hand

Spezielle Art der Verbundfinanzierung innerhalb der Sparkassen-Finanzgruppe. Danach werden die Finanzierungsmittel unterschiedlicher Kreditgeber, wie die erstrangige Hypothek einer Sparkasse und das Bauspardarlehen einer Landesbausparkasse, zusammengefasst. Die Finanzierung aus einer Hand erleichtert und verkürzt das Bewilligungsverfahren. Zudem hat man nur einen Ansprechpartner, entweder in der Sparkasse oder in der Landesbausparkasse.


 

Finanzierungsbausteine

Eine Immobilienfinanzierung setzt sich üblicherweiseaus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Für die Finanzierung des Fremdkapitals gibt es als Darlehensform das "Annuitätendarlehen" oder das "Festdarlehen". Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um das klassische Tilgungsdarlehen bei Banken und Sparkassen. Ein Festdarlehen wird zu einem bestimmten Zeitpunkt getilgt und ist geeignet als Finanzierungsmodell mit Lebensversicherungen oder durch Zwischenkredite.


 

Finanzierungselemente

Sammelbegriff für die von Kreditinstituten angebotenen unterschiedlichen Baufinanzierungskredite. Finanzierungselemente werden eingegliedert als:

    - Erststelliger Beleihungsraum
    - Zinsvariables Hypothekendarlehen
    - Festzinshypothek
    - Festdarlehen mit Lebensversicherung
    - Zweitstelliger Beleihungsraum
    - Bauspardarlehen
    - Dinglich gesicherter Personalkredit
    - Vorfinanzierungs- oder Zwischenkredit
    - Restfinanzierung
    - Verbürgtes Bauspardarlehen
    - Verbürgtes Hypothekendarlehen
    - Personalkredit
    - Finanzierungserleichterungen
    - Tilgungsstreckungskredit
    - Tilgungsaussetzung
    - Zinsstundungsdarlehen


 

Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan wird aus dem individuell ermittelten Finanzierungsbedarf zusammengestellt, der sich nach tragbaren Belastungen sowie den Finanzierungszielen richtet. Hieraus ergibt sich die für den Kreditnehmer monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungsleistungen.


 

Finanzierungsziele

Zur der Tilgung dieses Darlehens werden ein oder mehrere Bausparverträge abgeschlossen. Die Summe der Bausparverträge entspricht dabei der Darlehenshöhe. Neben den Zinsen für das für ein Bankvorausdarlehen müssen bis zur Zuteilung Sparbeiträge sowie Zinsen bezahlt werden. Nach Zuteilung wird das Bankvorausdarlehen durch die Bausparsumme abgelöst.


 

Finanzlexikon

Im Immonet-Finanzlexikon finden Sie Definitionen und Erläuterungen für zahlreiche Begriffe rund um Ihre Finanzierung. 


 

Flurstück

Amtlich vermessene Bodenfläche, die mit einer besonderen Nummer im Liegenschaftskataster bezeichnet ist.


 

Folgeobjekt

Wer bis Ende 2005 die beanspruchte Eigenheimzulage für ein Erstobjekt nicht nutzen konnte, weil er es nicht bis zum Ablauf des Förderzeitraumes zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, so kann er diese Zulage für den verbleibenden Förderzeitraum in Anspruch nehmen. Der Anspruch besteht beim Erwerb einer weiteren eigengenutzten Wohnung oder bei einem Ausbau oder einer Erweiterung einer eigengenutzten Wohnung. Diese wird als Folgeobjekt bezeichnet.
Die bisherige Förderung kann allerdings ab 2006 nicht mehr auf neue Objekte übertragen werden.


 

Forward-Darlehen

Im Gegensatz zur Umschuldung, bei der ein bestehendes Darlehen abgelöst und ein neues – in der Regel zinsgünstigeres – Darlehen abgeschlossen wird, läuft bei einem Forward-Darlehen der alte Kredit weiter wie vereinbart. Parallel wird ein Darlehensvertrag mit festem Zins über die Summe abgeschlossen, die nach Ablauf der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung benötigt wird. Sobald die Zinsbindung des alten Kredits endet, wird das Forward-Darlehen ausbezahlt. Es schließt sich direkt an die bisherige Finanzierung an. So kann man sich bereits vorher günstige Zinsen sichern und bekommt eine langfristige Kalkulationsgrundlage. Allerdings kostet diese Zinssicherheit je Monat Vorratshaltung 0,01 bis 0,03 Prozent Zinsaufschlag. Und wie sich die Zinsen entwickeln werden, weiß niemand. Ein Forward-Darlehen kann daher nur bei einer Vorlaufzeit von maximal zwei bis drei Jahren und in Niedrigzinsphasen sinnvoll sein.


 

Freifinanzierter Wohnungsbau

Wohnungen, die weder öffentlich gefördert noch als steuerbegünstigt anerkannt sind.


 

Freistellungsauftrag

Per Freistellungsauftrag kann ein Kreditinstitut beauftragt werden, den Sparerpauschalbetrag beim Steuerabzug zu berücksichtigen. In diesem Fall wird für Zinseinkünfte bis zur Freibetragsgrenze von 801 Euro für Ledige und 1602 Euro für Verheiratete ab 2007 keine Abgeltungsteuer einbehalten. Der Freistellungsauftrag kann auf mehrere Konten bei verschiedenen Kreditinstituten aufgeteilt werden.


 

Fremdkapital

Der Bedarf an Fremdkapital wird ermittelt durch die Differenz aus den ermittelten Bau- und Nebenkosten bzw. Kaufpreis und Nebenkosten abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals.


 

Förderung des Wohneigentums

Die zur Erhöhung der Wohneigentumsquote installierten Förderinstrumente konzentrierten sich bis 2005 zum einen zur Ansparung des notwendigen Eigenkapitals auf die Förderung des Vorspar-/Bauspargedankens, zum anderen auf die Erleichterung der Baufinanzierung, etwa durch die Bereitstellung öffentlicher Mittel. Außerdem durch öffentliche Bürgschaften sowie auf die Reduzierung der finanziellen Belastung, zum Beispiel durch Lastenzuschüsse oder aktuell durch die Gewährung von Zulagen wie die Eigenheimzulage. Seit dem 1. Januar 2006 erhalten künftige Immobilienerwerber jedoch keine Eigenheimzulage mehr.


 

G 

 

Gebrauchsabnahme

Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass die genehmigungspflichtigen Bauwerke oder Anlagen den Vorschriften entsprechend errichtet wurden. Das amtliche Prüfprotokoll wird als Gebrauchsabnahmeschein bezeichnet.


 

Gebäudeabschreibung

Wenn der Mieter einer Sozialwohnung aufgrund seiner Einkommenshöhe nicht mehr zum Kreis der Wohnberechtigten gehört, spricht man von Fehlbelegung.


 

Gebäudepass

Der Gebäudepass ist eine Urkunde, die nach einem standardisierten Raster die Eigenschaften einer Immobilie objektiv wiedergibt. Der Gebäudepass dokumentiert die wichtigsten technischen und baulichen Daten des Hauses, beispielsweise mit einer Kurzbeschreibung der Baukonstruktion und ihrer Materialien sowie der technischen Anlagen. Bauherren dient der Gebäudepass als Checkliste für Planungsvorgaben und der Qualitätssicherung. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie dient der Gebäudepass als objektives Element der Immobilienbewertung. Der Gebäudepass wird vom Architekten oder Bauträger ausgestellt und ist zugleich Bestandteil der Hausakte.


 

Gebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung umfasst beispielsweise bei Gebäuden einfacher Gefahr, wie etwa Wohngebäuden, die Feuer-, Sturm- und Leitungswasserversicherung. Eine Gebäudeversicherung ist häufig Voraussetzung für die Kreditbewilligung.


 

Geldbeschaffungskosten

Kosten, die im Zusammenhang mit der Aufnahme von Baufinanzierungskrediten stehen. Hierzu gehören Disagio, Notar- und Grundbuchgebühren, Schätzgebühren, Darlehensgebühren, Provisionen an Finanzierungsvermittler.


 

Gemeinschaftseigentum

Das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die  gemäß § 1 Abs.5 WEG nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie Wände, Dach, Treppen, Fahrstühle, Strom-, Wasser- und Gasleitungen und Außenanlagen. Es wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.


 

Gemeinschaftseinrichtungen

Anlagen und Einrichtungen im Bereich des Wohnungseigentums, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Sie sind deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum. Zu den Gemeinschaftseinrichtungen gehören Zugangswege, Treppenhaus, Fahrradkeller, Fahrstühle, Trockenräume sowie alle Ver- und Entsorgungsanlagen für Wasser, Strom, Gas und Heizung.


 

Gemeinschaftsordnung

Teil der Teilungserklärung nach § 10 WEG. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt das Verhältnis der Miteigentümer untereinander sowie ihre Rechte und Pflichten. In ihr werden näher bestimmt:

- der Inhalt des Sondereigentums
- die Sondernutzungsrechte an bestimmten Bereichen (z.B. Kfz-Abstellplatz im Freien)
- der Kostenverteilungsschlüssel und die Hausgeldvorauszahlungen
- die Stimmrechte, die Stimmrechtsvertretungsregelungen und die Stimmanteile in der Eigentümerversammlung
- die Hausordnung
- der Verwaltervertrag


 

Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer erbringt Bauleistungen schlüsselfertig zu einem festen Preis und zu einem festen Termin, wobei Teile der Bauleistungen in eigenem Namen und für eigene Rechnung an Subunternehmer vergeben werden können.


 

Generalübernehmer

Privatperson oder juristische Person, die sowohl Planungsaufgaben als auch die Bauausführung in eigenem Namen und für eigene Rechnung durchführt, wobei die Aufträge zumeist an Subunternehmer vergeben werden.


 

Geschlossener Immobilienfonds

Beim geschlossenen Immobilienfonds wird für ein bestimmtes Objekt ein gesonderter Fonds gegründet. Dabei kann das Objekt aus einem oder mehreren Bauvorhaben bestehen. Im Gegensatz zum offenen Fonds ist das Zertifikatskapital auf eine festgelegte Summe begrenzt, die sich nach der Höhe des für die Investition benötigten Eigenkapitals richtet. Die Zertifikatsinhaber werden entweder Gesellschafter einer KG oder einer BGB-Gesellschaft oder Miteigentümer nach Bruchteilen an den Grundstücken.


 

Geschossfläche

Die Geschossfläche ist nach § 20 Baunutzungsverordnung, BauNVO, die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, einschließlich der Umfassungswände.


 

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die GFZ gibt nach § 20 Baunutzungsverordnung der BauNVO an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GFZ wird im Bebauungsplan festgesetzt.


 

Gewerbeimmobilie

Gebäude für das nichtproduzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes,  wie Büro- und Verwaltungsgebäude, Beherbergungsimmobilien (Hotels), Senioreneinrichtungen (z.B. Altenwohnungen, Altenheime, Seniorenstifte), Handelsimmobilien (z.B. Supermärkte, Fachmärkte, Einkaufszentren), Freizeitimmobilien (Tennishalle, Fitness-Studio, Solarium), Gewerbe- und Technologieparks. Die Konzeption, die Realisierung, das Management, die Bewertung, die Finanzierung und die Vermittlung dieser Immobilien erfordern besondere Fachkenntnisse und Voraussetzungen, die zu speziellen Leistungsprofilen geführt haben.


 

Gewerk

Bauleistungen sind in Gewerke aufgeteilt. Eine Übersicht über die einzelnen Gewerke enthält die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).


 

Gewährleistung

Architekt und Bauunternehmer haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen. Die Gewährleistungs-Frist ist gesetzlich oder einzelvertraglich begrenzt. Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre, nach der VOB 2 Jahre nach erfolgter Abnahme oder entsprechenden Vorgängen, z.B. der Schlusszahlung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln, die auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind.


 

Gewährleistungsbürgschaft

In Bauverträgen kann der Auftraggeber mit dem Auftragnehmer einen Sicherheitseinbehalt für die vertragsmäßige Erfüllung innerhalb der Frist entstehender Gewährleistungsansprüche vereinbaren. Falls der Auftragnehmer in der Gewährleistungsphase Konkurs anmeldet, kann der Auftraggeber dennoch mit dem einbehaltenen Geld etwaige Baumängel beseitigen und mit der Restforderung des Auftragnehmers verrechnen. Mit einer Gewährleistungsbürgschaft, die meist von der Hausbank des Unternehmens gegeben wird, kann der Auftragnehmer den Sicherheitseinbehalt ablösen.


 

Globalbelastung

Grundpfandrecht, das auf einem Grundstück eingetragen ist und zur Absicherung der Finanzierung des Grundstücksankaufes oder des gesamten Bauvorhabens dient.


 

Grenzbescheinigung

Grenzattest. Bescheinigung des Katasteramtes, in der bestätigt wird, dass ein Gebäude auf dem richtigen Grundstück und innerhalb der rechtmäßigen Grenzen errichtet wurde. Eine Grenzbescheinigung wird oft als Beleihungsunterlage eingefordert.


 

Großbausparvertrag

Bausparvertrag nach § 10 BSpKG; § 2 BSpKVO mit einer Bausparsumme ab 225.000 Euro. Dabei gelten die innerhalb von 12 Monaten abgeschlossenen Verträge eines Vertragspartners als ein Vertrag. Der Anteil der Großbausparverträge am gesamten Bausparneugeschäft und der Anteil der nicht zugeteilten Großbausparverträge am gesamten nicht zugeteilten Bausparbestand sind kontingentiert. In dieses Kontingent sind auch sogenannte Schnellbausparverträge einzubeziehen.


 

Grundbuch

Öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt wird und dort auch eingesehen werden kann, soweit berechtigtes Interesse besteht. Im Grundbuch ist jedes Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; Abteilung II über Lasten und Beschränkungen des Eigentums; Abteilung III über eingetragene Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken. Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde. Letztere werden in der sogenannte Grundakte abgelegt.


 

Grundbuchamt

Zu den Aufgaben des Grundbuchamts gehört es, die Grundbücher und die Grundakten zu führen. In den meisten Bundesländern ist das Grundbuchamt das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist, in Baden-Württemberg ist es bei den Gemeinden angesiedelt.


 

Grundbuchauszug

Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch. Wird benötigt für die Beleihungsprüfung sowie vor dem Ankauf einer Immobilie. Voraussetzung für die Anforderung eines Grundbuchauszugs ist ein berechtigtes Interesse.


 

Grundbucheinsicht

In das Grundbuch kann nach § 12 GBO jeder Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse stellt beispielsweise eine Kaufabsicht dar. Der Eigentümer hat immer ein berechtigtes Interesse und kann damit jederzeit in das Grundbuch Einsicht nehmen oder einen Grundbuchauszug verlangen.


 

Grundbuchordnung (GBO)

Sie regelt die Einrichtung des Grundbuches und die Organisation der Grundbuchämter und enthält Verfahrensvorschriften in Bezug auf Grundbuchangelegenheiten.


 

Grunderwerbsteuer

Steuer nach § 11 GrEStG , die auf den Umsatz von inländischen Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden erhoben wird. Sie fällt beispielsweise an beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung. Der Steuersatz beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks übernimmt oder gewährt.


 

Grundfläche

Zulässige Grundfläche gemäß § 19 Baunutzungsverordnung. Anteil des Baugrundstücks, das von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Prinzipiell mitzurechnen sind die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten.


 

Grundflächenzahl (GRZ)

Die GRZ gibt gemäß § 19 Baunutzungsverordnung, BauNVO an, wieviel Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GRZ wird im Bebauungsplan festgesetzt.


 

Grundpfandrecht

Ein auf die Zahlung einer Geldsumme gerichtetes, dingliches Recht an einem Grundstück oder an einem grundstücksgleichen Recht. Nach dem BGB können folgende Grundpfandrechte zur Sicherung von Realkrediten herangezogen werden: Die Hypothek gemäß § 1113 BGB, die Grundschuld gemäß § 1191 BGB und die Rentenschuld gemäß § 1199 BGB.


 

Grundschuld

Belastung eines Grundstücks gemäß §§ 1191ff. BGB in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld von einer zu sichernden Forderung unabhängig.


 

Grundschuldbestellung

Die Zustimmung eines Grundstückseigentümers zu der Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld als Grundpfandrecht in Verbindung mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch. Die Grundschuldbestellung muss notariell beglaubigt werden.


 

Grundsteuer

Realsteuer auf den Grundbesitz wie bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum, Erbbaurechte und Betriebsgrundstücke. Die Grundsteuer fließt den Gemeinden zu, die die Berechtigung zur Festsetzung von Hebesätzen und Erhebung des auf ihrem Gebiet gelegenen Grundbesitzes haben. Sie errechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag als Promillewert des Einheitswertes, der dann mit dem Hebesatz multipliziert wird. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und für die übrigen Grundstücke können dabei unterschiedliche Hebesätze beschlossen werden, die dann als Grundsteuer A oder B bezeichnet werden.


 

Grundstückskauf

Ein Grundstückskauf gemäß § 313 BGB setzt den Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages voraus. Beim Grundstückskauf sind insbesondere folgende Punkte zu beachten: genaue Bezeichnung des Grundstücks, Übernahme von Belastungen, insbesondere öffentliche Lasten und Nutzungen, Fortbestehen von Belastungen, Belegungs- oder Preisbindungen bei öffentlich geförderten Wohnungen, Termin für die Zahlung des Kaufpreises sowie Nutzungs- und Übergabetermine.


 

Grundstückspreise

Seit 1961 werden von den Statistischen Ämtern der Bundesländer regelmäßig Kaufwerte für baureifes Land, Rohbauland, Industrieland und Land für Verkehrszwecke und Freiflächen erfasst und veröffentlicht. Die veröffentlichten Kaufwerte sind zu finden beim Statistischen Bundesamt, Vierteljahres- und Jahresberichte der Fachserie 17, Reihe 5 Kaufwerte für Bauland. Die Grundlage dieser Statistik bilden die Veräußerungsanzeigen der Gerichte, Behörden und Notare gemäß § 18 des Grunderwerbsteuergesetzes, die von den Grunderwerbsteuerstellen der Finanzämter steuerlich ausgewertet und in die Kaufpreissammlungen aufgenommen werden. Aktuelle Informationen über die Preise von unbebauten und bebauten Grundstücken liefern ferner die Erhebungen des Rings deutscher Makler bei ihren Mitgliedern und der LBS-Immobiliengesellschaften.


 

Gutachterausschuss

Nach § 192 BauGB behördlich eingesetztes selbstständiges, weisungsunabhängiges, aus ehrenamtlichen Mitgliedern bestehendes Gremium, das auf Antrag von Gerichten, Bau- und Justizbehörden sowie von Grundstückseigentümern Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt. Der Gutachterausschuss führt ferner eine Kaufpreissammlung, ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten wie z.B. Bodenpreisindexreihen oder Liegenschaftszinssätze. Die Gutachterausschüsse sind normalerweise den Gemeindeverwaltungen zugeordnet.


 

Guthabenzins

Der auf ein Bausparguthaben zu zahlende Zins. Der Guthabenzins liegt in den Finanzierungs-Tarifen meist zwischen 0,5 und 2 Prozent. In den Rendite-Tarifen ist eine nominale Guthabenverzinsung von bis zu 4 Prozent möglich. Die Guthabenzinsen werden dem Bausparguthaben jeweils am Ende des Kalenderjahres oder zum Zeitpunkt des Endes der Verzinsung zugeschrieben. Die Höhe der angesammelten Guthabenzinsen hat Bedeutung für die Ermittlung der für die Zuteilung maßgeblichen Bewertungszahl.


 

I 

 

Immobilienfonds

Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses gemäß §§ 564ff, BGB darf vom Vermieter nur dann ausgesprochen werden, wenn sie auf schriftlichem Wege erfolgt und er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Letzteres liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter seine Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt, wenn der Vermieter die Wohnung für seinen eigenen Bedarf benötigt oder der Vermieter durch die weitere Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile drohen. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Der Mieter hat dagegen nur das Schriftformerfordernis zu beachten. Die Kündigungsfristen für vermietete Wohnräume betragen gemäß § 573c BGB: bei einem Mietverhältnis von bis zu 5 Jahren 3 Monate, von mehr als 5 bis zu 8 Jahren 6 Monate, von mehr als 8 bis zu 10 Jahren 9 Monate und von mehr als 10 Jahren 12 Monate. Für Mieter gilt generell eine Frist von 3 Monaten. Fristlose Kündigungen sind für beide Parteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegender Vertragsverletzungen schuldig macht, dass dem anderen Teil eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.


 

Immobilienmakler

Zumeist ein freier Gewerbetreibender mit einer Gewerbeanmeldung nach § 34c der Gewerbeordnung, der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen eine Maklerprovision, die sogenannte Courtage.


 

Instandhaltungskosten

Kosten gemäß § 18 Abs. 4 WertV, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.


 

Instandhaltungsrücklage

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 21 Abs.5 WEG vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Reparaturen am gemeinschaftlichen Gebäude bezahlt werden. Für die Instandhaltungsrücklage wird in der Regel ein monatlich gleichbleibender Betrag erhoben, der sich an der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen orientiert. Sie wird von allen Miteigentümern aufgebracht. Die Rückstellungsbeträge gehören zum Gemeinschaftseigentum.


 

Instandsetzung

Baumaßnahmen gemäß § 177 BauGB zur Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter entstanden sind und zur Wiederherstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage dienen.


 

Investitionszulagengesetz (InvZulG)

Regelt das Verfahren und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme staatlicher Zulagen für bestimmte Investitionen in den neuen Bundesländern seit 18.8.1997. Danach können Steuerpflichtige im Sinne des Einkommens- und Körperschaftsteuergesetzes auf Antrag Investitionszulagen in unterschiedlicher Höhe für bestimmte betriebliche Investitionen erhalten. Dazu zählen Modernisierungsmaßnahmen, das heißt nachträgliche Herstellungsarbeiten oder Erhaltungsarbeiten an Mietwohnungen und an eigengenutzten Wohnungen sowie für die Anschaffung neuer Mietwohngebäude im innerörtlichen Bereich. Begünstigt sind alle Modernisierungsinvestitionen, die bis zum Ende des Jahres 2004 vorgenommen werden. Für die Investitionszulage im Bereich des Mietwohnungsneubaus gilt die Förderung bis Ende 2002.


 

K 

 

Kapitaldienst

Aufwendungen eines Darlehensnehmers für Zinsen und Tilgung sowie etwaige Nebenkosten des aufgenommenen Darlehens.


 

Kapitaldienstfähigkeit

Fähigkeit eines Kreditkunden, eine zu erwartende Kreditbelastung aus seinen laufenden Einnahmen zu tragen. Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung, zu der ferner die Selbstauskunft, die Schufa-Auskunft sowie aktuelle Gehaltsabrechnungen herangezogen werden. Voraussetzung für die Kreditgewährung.


 

Katasterkarte

Flurkarte. Zeichnerische Darstellung der Grundstücke eines Bezirks nach Lage und Größe.


 

Kaufvertrag

Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer gemäß §§ 433ff, BGB einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.


 

Kinderzulage

Ersetzt seit dem 1.1.1996 das Baukindergeld nach § 34f. EStG. Bauherren und Erwerbern, die Anspruch auf eine Eigenheimzulage haben, kann auf Antrag für jedes Kind, für das sie im Förderzeitraum einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhalten, jährlich für die Dauer der Grundförderung eine Kinderzulage in Höhe von 800 Euro gewährt werden. Seit dem 1. Januar 2006 erhalten künftige Immobilienbesitzer jedoch keine Eigenheimzulage mehr.


 

Kollektives Bausparen

Grundgedanke des deutschen Bausparsystems. Geschlossenes System, bei dem alle durch Spar- und Tilgungsleistungen der Zuteilungsmasse zufließenden Einlagen wieder als Bausparguthaben und Bauspardarlehen an die Bausparer zurückfließen. Im Gegensatz zum individuellen Sparen zu Bauzwecken der selbsthilfemäßige Zusammenschluss Kreditsuchender, die sich vertraglich zu planmäßigem Sparen verpflichten, um aus dem sich daraus ansammelnden Kapitalstock nach einem bestimmten Zuteilungsmodus ein Darlehen zu erhalten.


 

Konditionen

Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Wichtige Bestandteile sind: der Nominal- und der Effektivzinssatz, die Darlehenslaufzeit, der Auszahlungskurs, die Zinsbindungsfrist, der Tilgungssatz und der Tilgungsbeginn, die Bereitstellungszinsen, sowie möglicherweise eine Nichtabnahmeentschädigung sowie die Bearbeitungsgebühren und eventuell Schätzgebühren.


 

Kostenmiete

Die zur Deckung der laufenden Aufwendungen für den Kapitaldienst und die Bewirtschaftung eines Wohngebäudes oder einer Wirtschaftseinheit erforderliche Miete gemäß §8 WoBindG. Sie kann bei gefördertem Wohnungsbau nach dem Wohnraumförderungsgesetz WoFG nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung von den sogenannten Bewilligungsbehörden festgesetzt werden. Die Kostenmiete ist zugleich die Höchstmiete für die Überlassung einer öffentlich geförderten Wohnung.


 

Kostenordnung (KostO)

Regelt die Gebührensätze der Notare, z.B. für die Beurkundung von Kaufverträgen oder für Eintragungen in das Grundbuch. Die Höhe der Gebühren richtet sich dabei nicht nach dem Aufwand, sondern nach dem Geschäftswert des zu beurkundenden Gegenstands bei Grundstücken nach dem Verkehrswert und der Art der Leistung. Einzelheiten sind in einer Gebührentabelle festgelegt.


 

Kreditfähigkeit

Fähigkeit, in rechtlicher Hinsicht Kredite aufnehmen zu können. Eine natürliche Person ist nur dann kreditfähig, wenn sie nach dem BGB unbeschränkt geschäftsfähig ist. Diese wird mit Vollendung des 18. Lebensjahres erreicht. Jüngeren Personen kann durch gerichtliche Erklärung die volle Geschäftsfähigkeit zugesprochen, älteren unter bestimmten Bedingungen entzogen werden.


 

Kreditsicherheiten

Summe aller Maßnahmen, die den Kreditgeber vor etwaigen Verlusten schützen sollen. Kreditsicherheiten dienen zur Befriedigung des Kreditgebers, falls der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, den ihm gewährten Kredit zurückzuführen. Sie können Immobilien, Mobilien, Rechte, Forderungen und Ansprüche sein.


 

Kreditunterlagen

Für die Kreditbewilligung erforderliche Informationen und Nachweise zur Prüfung der Kreditwürdigkeit des Antragstellers sowie der Beleihbarkeit des Pfandobjekts. Einzureichen sind dazu Unterlagen über die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie über die zu beleihende Immobilie bzw. das Bauvorhaben. Dazu gehören. Lageplan, Kaufvertrag, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raumes sowie der Wohn- und der Nutzfläche und der Gesamtkosten, Finanzierungsplan, Wirtschaftlichkeitsberechnung bei Fremdnutzung. Bei der Beleihung von Wohnungseigentum ist ferner eine beglaubigte Abschrift der Teilungserklärung beizufügen.


 

L 

 

Landesbausparkasse (LBS)

Öffentlich-rechtliche Bausparkasse. Die Landesbausparkassen sind Spezialkreditinstitute der Sparkassen-Finanzgruppe, die auf der Grundlage des Bausparkassengesetzes das Bausparkassengeschäft betreiben. Sie handeln nach den Grundsätzen des in Deutschland für alle Bausparkassen maßgeblichen Kollektivsystems. Landesbausparkassen sind teilweise rechtlich unselbstständige Abteilungen der Landesbanken, teilweise selbstständige Institute der jeweiligen regionalen Sparkassen- und Giroverbände. Anfang 2007 gab es insgesamt 10 Landesbausparkassen, die etwa ein Drittel des gesamten Bausparmarktes abdeckten.


 

Lastenberechnung

Teil des Finanzierungsplans. Mehrjährige Berechnung der Aufwendungen für Zins- und Tilgungsleistungen, Betriebs- und Instandhaltungskosten unter Abzug der sich z.B. aus Mieteinnahmen, steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, staatlichen Lastenbeihilfen oder Aufwendungszuschüssen ergebenden Entlastungseffekte.


 

Lastenzuschuss

Zuschuss der öffentlichen Hand an Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum zur Verminderung der monatlichen Belastung auf der Grundlage des Wohngeldgesetzes. Ob und in welcher Höhe ein Lastenzuschuss gewährt wird, hängt ab vom Familieneinkommen, der Familiengröße, der berücksichtigungsfähigen Belastung sowie dem Alter und der Ausstattung des Wohneigentums. Zu beantragen bei den Wohngeldstellen der Gemeinde- oder Kreisverwaltungen.


 

Liegenschaftskataster

Beim Katasteramt geführtes Register und Flurkartenwerk, in dem sämtliche Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte eingetragen sind. Das Liegenschaftskataster enthält zum Beispiel Angaben über Lage, Größe, Gebäudebestand und Nutzungsart. Die Verzeichnisse können gebührenpflichtig eingesehen oder angefordert werden.


 

Lineare Abschreibung

Vermietete oder teilweise vermietete Wohngebäude können gemäß § 7 Abs.4 EStG bis zur vollen Absetzung mit folgenden, von Jahr zu Jahr gleichbleibenden Sätzen abgeschrieben werden. Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden mit 2,5 Prozent und Gebäude, die nach dem 31.12.1924 errichtet wurden mit 2 Prozent der Herstellungs– bzw. Anschaffungskosten.


 

Löschungsbewilligung

Öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er ein zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt.


 

M 

 

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die MaBV regelt nach § 34c GewO die Pflichten von Gewerbetreibenden, namentlich des Immobilienmaklers, des Bauträgers und der Baubetreuer.


 

Makler-Alleinauftrag

Besondere Art des Maklervertrages. Der Makler-Alleinauftrag ist gesetzlich nicht geregelt. Er unterscheidet sich vom Allgemeinauftrag dadurch, dass der Makler innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes zum Tätigwerden verpflichtet ist, insbesondere auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchzuführen. Demgegenüber verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Außerdem kann er im Gegensatz zum Allgemeinauftrag den Auftrag innerhalb der vereinbarten Laufzeit nicht widerrufen, es sei denn wegen Untätigkeit des Maklers.


 

Maklervertrag

Vertrag gemäß §§ 652ff BGB über die Vermittlung und/oder den Nachweis einer Vertragsgelegenheit zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Verpachtung einer Immobilie zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienmakler. Wesentlicher Inhalt ist das Provisionsversprechen, die sogenannte Courtage des Auftraggebers, sofern die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Man unterscheidet zwei Arten des Maklervertrags: den normalen Maklervertrag, auch Allgemeinauftrag genannt, und den Makler-Alleinauftrag. Im Maklervertrag kann nicht die Möglichkeit ausgeschlossen werden, dass der Verkäufer an einen von ihm selbst gefundenen Interessenten verkauft.


 

Marge

Die Spanne zwischen dem Preis, den der Kreditgeber für die Refinanzierungsmittel zu entrichten hat, und dem mit dem Kreditnehmer vereinbarten Preis für ein Gelddarlehen. In der Marge ist zudem ein Anteil für das Kreditausfall-Risiko enthalten.


 

Markt für Wohnungsbaufinanzierungen

Marktteilnehmer sind dabei prinzipiell alle Kreditinstitutsgruppen, namentlich Sparkassen, Realkreditinstitute, Bausparkassen, Genossenschaftsbanken und Geschäftsbanken. Das Marktvolumen beträgt, gemessen am Bestand an Hypothekarkrediten auf Wohngrundstücken und sonstiger Kredite für den Wohnungsbau an inländische Unternehmen und Privatpersonen 2004, insgesamt 1.153 Milliarden Euro. Gemessen an den jährlichen Kreditauszahlungen für Neubau, Erwerb, Modernisierung und Ablösungen bestehender Kredite sind das laut Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) im Jahr 2004 rund 120 Milliarden Euro. Die Marktverteilung, gemessen an den Auszahlungen, beläuft sich bei Sparkassen auf 26 Prozent, Realkreditinstitute 10 Prozent, Genossenschaften und Kreditbanken 37 Prozent und Bausparkassen 27 Prozent.


 

Mieterhöhungen

Hier: Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im Mieterhöhungsgesetz (MHG) enthalten. Seit dem 1.9.2001 sind sie in die §§ 558 – 560 BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten. Der Vermieter kann vom Mieter die erforderliche Zustimmung zur Mieterhöhung unter folgenden Voraussetzungen verlangen:

- Die Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein. Ein Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn ein befristeter Mietvertrag mit einem festen Mietzins abgeschlossen wurde oder es sich aus sonstigen Umständen ergibt. In Index- und Staffelmietverträgen ist die Mieterhöhung im Mietvertrag selbst geregelt; außerhalb dieser Regelungen kommt eine Mieterhöhung nicht in Betracht.
- Die bisherige Miete muss seit mindestens einem Jahr unverändert sein. Die Erhöhung, sofern sie nicht auf Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- oder Kapitalkostenerhöhung beruht, darf erst eintreten, wenn die letzte Erhöhung 15 Monate zurückliegt.
- Der Mietzins darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
- Der Mietzins darf innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründung können beispielsweise der Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen benannt werden. Bauliche Veränderungen, etwa Modernisierungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, können mit elf Prozent der Kosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden. Eine Erhöhung der Kapitalkosten kann seit der Mietrechtsreform im September 2001 nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.


 

Mietermodernisierung

Der Mieter kann seit 1981 Bausparmittel gem. § 2 WoPG prämien- bzw. steuerbegünstigt für bauliche Maßnahmen zur Modernisierung der von ihm angemieteten Wohnung einsetzen. Grundlage jeder Mietermodernisierung sollte eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sein, in der die geplante Baumaßnahme detailliert beschrieben wird und der Vermieter seine Zustimmung zu deren Durchführung erklärt. Des Weiteren sollte vertraglich die Gegenleistung des Vermieters für die Werterhöhung seines Eigentums festgelegt werden. Eine entsprechende Mustervereinbarung ist vom Bundesjustizministerium herausgegeben worden. Werden zur Finanzierung von Mietermodernisierungsmaßnahmen Bauspardarlehen oder außerkollektive Mittel eingesetzt, hat eine entsprechende Sicherstellung zu erfolgen. Dabei kann auf eine spezielle Bürgschaft einer staatlichen Wohnungsbauförderungsanstalt zurückgegriffen werden.


 

Miethöhegesetz (MHG)

Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe, Teil des II. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, WKSchG vom 18.12.1974. Das MHG regelte die Möglichkeiten von Mieterhöhungen im sogenannten freifinanzierten Wohnungsbau, namentlich das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit dem 1.9.2001 sind diese Regelungen in die §§ 558 – 560 BGB integriert und das MHG ist außer Kraft getreten.


 

Mietkauf

Vermietung eines Wohngebäudes durch den Bauherrn, verbunden mit einer Verkaufsofferte an den Mieter, die innerhalb eines bestimmten Zeitraumes angenommen werden kann. Der Zeitraum beträgt meist 5 bis 7 Jahre. Das Verkaufsangebot verpflichtet den Mieter, neben der Miete einmalig oder laufend sogenannte Optionsgebühren zu zahlen, die im Falle eines Kaufs auf den Kaufpreis angerechnet werden. Das Ankaufsrecht des Mieters wird durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Das Mietkaufmodell hat bisher praktisch keine Marktbedeutung erlangt, insbesondere deshalb, weil die steuerliche degressive Abschreibung überwiegend dem Bauherren, namentlich dem Vermieter, zufließt.


 

Mietspiegel

Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß §558c BGB , soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die Bundesregierung kann durch Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln erlassen. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Mietspiegel liefern Orientierungsgrößen für Mietanhebungen im freifinanzierten Wohnungsbau.


 

Mietvertrag

Vertrag gemäß §§ 535ff. BGB zwischen Vermieter und Mieter, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter verpflichtet sich seinerseits, dafür dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Hinweise für die Vertragsgestaltung, z.B. zur Mietdauer, Mietzahlungen, Kündigung, Instandhaltung und Untervermietung, enthält der vom Bundesjustizministerium herausgegebene Mustermietvertrag, der bei Aktualisierung im Bundesanzeiger veröffentlicht wird.


 

Mindestbewertungszahl

Mit den festzulegenden Mindestbewertungszahlen gemäß § 7 BSpKVO wird erreicht, dass bei dem jeweiligen Sparverhalten des Bausparers in dem gewählten Bauspartarif bestimmte Wartezeiten bis zur Zuteilung seiner Bausparsumme nicht unterschritten werden können. Sie dienen damit zur Sicherung eines auf Dauer ausgeglichenen kollektiven Sparer-Kassen-Leistungsverhältnisses. Die Bewertungszahl, mit der Bausparverträge tatsächlich zugeteilt werden, darf die tarifliche Mindestbewertungszahl nicht unterschreiten.


 

Mindestsparguthaben

Bei den meisten Bauspartarifen eine der Zuteilungsvoraussetzungen. Danach beträgt das Mindestsparguthaben in der Regel 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme. Die Höhe ist in den Allgemeinen Bedingungen der jeweiligen Tarife einer Bausparkasse festgelegt. Das Mindestsparguthaben ist unter § 10 BSpKG; § 1 und § 2 BSpKVO definiert.


 

Mindestsparzeit

Bei den meisten Bauspartarifen ist die Mindestsparzeit eine Voraussetzung für die Zuteilung der Bausparsumme. Es handelt sich um den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Bausparvertrages und je nach Bausparbedingungen dem Zuteilungstermin oder dem Bewertungsstichtag. Die Mindestsparzeit ist in den Allgemeinen Bedingungen festgelegt und umfasst je nach Tarif eine Zeitspanne von 12 bis 60 Monaten.


 

Modernisierung

I.S. des BauGB (§ 177): Baumaßnahmen zur Anpassung baulicher Anlagen an die Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz nach ModEnG § 3 bezeichnet die Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Darunter fallen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes, der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung, der Beheizung und der sanitären Einrichtungen. Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird unter bestimmten Voraussetzungen öffentlich gefördert und Modernisierungskosten können dabei steuerlich abgeschrieben werden.


 

Modernisierungsvolumen

Die Summe der in einem Jahr erbrachten Bauleistungen an bestehenden Wohngebäuden. Dazu zählen Gebäude- und Wohnungsmodernisierung, einschließlich Um- und Ausbaumaßnahmen. Sie werden vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) jährlich neu berechnet. Nach diesen Berechnungen betrug das Modernisierungsvolumen in Gesamtdeutschland 2004 circa 74 Milliarden Euro und überschritt damit das Niveau des Neubauvolumens von etwa 56 Milliarden Euro.


 

N 

 

Nachbarrecht

Regelt privatrechtlich die Rechtsverhältnisse der Grundstückseigentümer untereinander. Die Grundlagen dafür bilden zum einen bundesrechtliche Vorschriften gemäß §§ 906ff. BGB, zum anderen landesrechtliche Bestimmungen, z.B. die Nachbarrechtsgesetze einiger Bundesländer. Geregelt werden unter anderem vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen, der Grenzabstand von Gebäuden und Pflanzen, die Einfriedung, das Hammerschlags- und Leiterrecht sowie das Fenster- und Lichtrecht. Als öffentliches Nachbarrecht geregelt im Bau- bzw. Bauplanungsrecht, namentlich in den Bauordnungen der Bundesländer. Öffentlich-rechtliche Bestimmungen legen dem Eigentümer gewisse Duldungspflichten auf oder verlangen von ihm eigene Einwirkungen auf sein Grundstück.


 

Nachrang

Rangstelle im Grundbuch nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle hat Auswirkungen auf eine eventuelle Sicherheitenverwertung. Gläubiger mit vorrangigen Sicherheiten werden zuerst befriedigt. Ein typisches Beispiel für eine nachrangige Finanzierung ist das Bauspardarlehen.


 

Niedrigenergiehaus

Das Niedrigenergiehaus unterschreitet die von der Wärmeschutzverordnung geforderten Höchstwerte des Jahresheizwärmebedarfs um mindestens 25 %.


 

Nominalzins

Darlehenszins, der tatsächlich zu bezahlen ist ungeachtet eines möglicherweise vereinbarten Disagios beziehungsweise einseitig aufgeschlagener Kosten und Gebühren. Vereinfacht handelt es sich um den Zinssatz pro Jahr, den der Kunde für sein Baugeld bezahlen muss. Zusammen mit dem vereinbarten Tilgungssatz bestimmt er den Betrag, den der Schuldner jährlich an seine Bank überweist.


 

Notaranderkonto

Spezielles Konto von Notaren, auf dem getrennt von sonstigen Konten des Notars Gelder für Finanztransaktionen deponiert werden, die nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen an Dritte ausgezahlt werden. Beispielsweise bei Veräußerungen im Immobilienbereich. Der Notar haftet dafür, dass die ihm zu treuen Händen anvertrauten Gelder auftragsgemäß verwendet werden.


 

Notarieller Kaufpreis

Hier: Der in einem beim Notar geschlossenen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis für eine Immobilie. Der notarielle Kaufpreis ist unter anderem maßgebend für die steuerliche Abschreibung, die Grunderwerbsteuer und teilweise auch für die Beleihungswertermittlung.


 

O 

 

Oberflächenwasser

Niederschläge, die sich auf der Oberfläche entweder sammeln und abgeleitet werden müssen, oder die versickern.


 

Objektanalyse

Beurteilung einer vornehmlich gewerblichen Immobilie zur Ermittlung des Verkehrswertes. Beurteilungskriterien sind dabei unter anderem die Lage des Grundstücks, der Gebäudezustand sowie die heutige und zukünftige Ertragskraft.


 

Objektbeschränkung

Jeder Steuerpflichtige kann die Grundförderung nach § 10e EStG bzw. § 6 EigZulG grundsätzlich nur für ein Objekt, das heißt einmal im Leben, beanspruchen. Eine eventuell bereits erfolgte Förderung wird angerechnet. Ehegatten können somit die Grundförderung für zwei Objekte geltend machen.
Hinweis: Seit dem 1. Januar 2006 erhalten künftige Immobilienbesitzer keine Eigenheimzulage mehr. Das Gesetz wurde Ende Dezember 2005 in Bundestag und Bundesrat beschlossen.


 

Offene Immobilienfonds

Beim offenen Immobilienfonds verschaffen die erworbenen Fondsanteile unmittelbares, gemeinschaftliches Eigentum der Zertifikatsinhaber an mindestens 10 Immobilienobjekten. Es werden unbeschränkt Immobilienzertifikate ausgegeben, auf Verlangen aber auch wieder zu Lasten des Fondsvermögens zurückgenommen.


 

P 

 

Personalkredit

Kredit, der nicht durch ein Grundpfandrecht, sondern im Wesentlichen durch die persönliche Kreditwürdigkeit des Schuldners gesichert wird. Zur Beurteilung der Bonität werden dabei unter anderem die Höhe und die dauerhafte Sicherheit des verfügbaren Einkommens, die Vermögenssituation sowie die Kapitaldienstfähigkeit des Schuldners herangezogen. Im Sparkassenrecht wird vielfach unterschieden in einen z.B. durch Verpfändung oder Sicherungsübertragung von Wertpapieren, beweglichen Sachen oder Forderungen oder gegen selbstschuldnerische Bürgschaft gesicherten Personalkredit und einen ungesicherten Personalkredit. Einen ungesicherten Personalkredit nennt man Blankokredit. In der Regel ist die Beleihung unter Berücksichtigung vorgehender Rechte auf 80 Prozent des Beleihungswertes begrenzt.


 

Pfette

Waagerechte Balken im Dach.


 

Porenbeton

Feingemahlener Sand, Kalk, Zement, Wasser und Aluminiumpulver werden sorgfältig gemischt und in Formen zum Auftreiben gebracht, wobei sich die für das gute Dämmverhalten wichtigen Poren bilden. Die fertig zugeschnittenen Platten werden anschließend dampfgehärtet.


 

Preisangabenverordnung (PAngVO)

Wer Endverbrauchern regelmäßig Waren oder Leistungen anbietet oder unter Angabe von Preisbestandteilen wirbt, ist verpflichtet, den Gesamtpreis anzugeben, um dadurch Preisvergleiche zu ermöglichen. Die PAngVO regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Unternehmen in der Werbung, im einzelnen Vertragsangebot sowie generell in den Geschäftsräumen, insbesondere im Schaufenster, seine Preise anzugeben hat und welche Preisbestandteile in den Gesamtpreis eingehen. Für die Kreditwirtschaft gilt die Besonderheit, dass bei Krediten der sogenannte effektive Jahreszins anzugeben ist.


 

Preisstatistik

Vom Statistischen Bundesamt werden regelmäßig immobilienrelevanten Preisstatistiken durchgeführt und veröffentlicht. Dazu gehören Kaufwerte für Bauland, namentlich Grundstückspreise, sowie Mieten und Pachten für Räume und Grundstücke, namentlich Mietenindex. Außerdem Messzahlen für Bauleistungspreise und Preisindizes für Bauwerke, der sogenannte Baupreisindex.


 

Prolongation

Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu gleichen oder veränderten Konditionen.


 

R 

 

Realkredit

Ein gegen Verpfändung von Grund und Boden (Grundpfandrechte) langfristiger Kredit, der vornehmlich Investitionszwecken dient (Tilgungshypothek). Im Gegensatz zum Personalkredit müssen Zinsen und Tilgung unabhängig von der Person des Kreditnehmers aus dem beliehenen Gegenstand gewährleistet sein, entweder aus dessen Erträgen oder aus seinem Bau- und Boden- bzw. Verkehrswert. Realkredite von Banken und Sparkassen sind grundsätzlich an erster Rangstelle im Grundbuch abzusichern. Diese werden als erststellige Baudarlehen bezeichnet. Darlehen von Bausparkassen nennt man zweitstellige Baudarlehen. Sie stehen an der zweiten Rangstelle.


 

Reallast

Das Recht gemäß § 1105 BGB einer bestimmten Person, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen. Die Leistungen können in Naturalien, Geld oder Handlungen bestehen. Sie können zeitlich beschränkt oder unbeschränkt sein. Die Eintragung der Reallast erfolgt in Abteilung II des Grundbuches. Eine Reallast kann eine erhebliche Belastung des Grundstücks bedeuten und damit seine Beleihungsfähigkeit herabsetzen.


 

Regelsparbeitrag

Der nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge ABB vom Bausparer monatlich zu entrichtende Sparbeitrag als Promillesatz der Bausparsumme. Verschiedene Bauspartarife mit unterschiedlichen Regelsparbeiträgen ermöglichen dem Bausparer, die Ansparung entsprechend seiner individuellen Sparziele zu gestalten. Je nach Tarif beträgt der Regelsparbeitrag zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme. Hochrechnungen auf der Basis der Regelsparbeiträge geben einen ersten Anhaltspunkt für die voraussichtliche Zuteilung der Bausparsumme.


 

Reihenhaus

Aneinander gereihte Wand-an-Wand stehende Wohnhäuser gleichen Typs auf jeweils eigenem Grundstück. An den Enden der Reihen werden sie als Reiheneckhaus bezeichnet. Auf Grund seiner Bauform und der zumeist geringen Grundstücksgröße in der Regel deutlich preiswerter als das freistehende Einzelhaus oder das Doppelhaus. Sonderformen sind Gartenhof- oder Atriumhäuser.


 

Restfinanzierung

Sammelbezeichnung für Kredite außerhalb der Grenze von 80 Prozent des Beleihungswertes. Die Finanzierungslücke kann beispielsweise geschlossen werden durch einen Personalkredit oder durch Darlehen gegen Bürgschaft bzw. Ersatzsicherheiten.


 

Restschuld

Kreditbetrag, der nach Ablauf einer bestimmten Anzahl von Tilgungsjahren noch nicht getilgt ist, insbesondere am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Die Restschuld wird unter anderem zum Vergleich mehrerer Kreditangebote herangezogen.


 

Restschuldversicherung

Risikolebensversicherung für den Darlehensnehmer, deren Versicherungssumme sich entsprechend der sinkenden Darlehensschuld von Jahr zu Jahr verringert. Die dient lediglich der Abdeckung des Todesfallrisikos und nicht der Geldanlage. Bei Eintritt des Versicherungsfalles wird die Restschuld vollständig durch die abgetretene oder verpfändete Versicherungssumme getilgt. Dient oftmals zur zusätzlichen Sicherung von Personalkrediten, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Ist bei vielen Bausparkassen obligatorisch mit der Darlehensgewährung verbunden. Da vielfach zwischen Bausparkasse und Versicherungsunternehmen Gruppenversicherungsverträge bestehen, sind die Versicherungsbeiträge zumeist besonders günstig.


 

Rohbau

Im üblichen Sinne gehören zum Rohbau alle Erd-, Maurer-, Beton- und Stahlbetonarbeiten sowie der Dachstuhl.


 

Rohbauland

Im Bebauungsplan zur Bebauung vorgesehene Fläche.


 

Rohinstallation

Die Verlegung aller Rohrleitungen, Leitungen und Installationen, die unter Putz verlegt werden, also Elektro- Heizungs-, Gas-, Wasser- und Abwasserrohre oder -leitungen.


 

S 

 

SCHUFA

Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditwirtschaft. Aufgabe der SCHUFA ist es, ihren Vertragspartnern Informationen zu geben, die sie vor Verlusten im Kreditgeschäft schützen. Die Zusammenarbeit beruht auf dem Prinzip der gegenseitigen Information. Kreditnehmer sind unter Verwendung der sogenannten SCHUFA-Klausel über das SCHUFA-Auskunftsverfahren zu unterrichten.


 

Sachwertverfahren

Im Rahmen der Beleihungswertermittlung eingesetztes Verfahren zur Ermittlung der Summe des Bau- und Bodenwerts eines Grundstücks und der darauf errichteten baulichen Anlagen. Wird in der Regel angewendet bei eigengenutzten Wohngrundstücken. Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird dabei im Allgemeinen von dem Preis ausgegangen, der für Grundstücke gleicher Art auf Dauer voraussichtlich zu erzielen ist. Bei der Ermittlung des Bauwertes werden die angemessenen Herstellungskosten zu Grunde gelegt.


 

Schlussabnahme

Im Bauvertragsrecht VOB bezeichnet die Schlussabnahme den Akt der Übergabe, das heißt der Eigentums- und Gefahrenübertragung vom Bauunternehmer auf den Bauherren. Nach der Schlussabnahme kann die Schlussabrechnung erstellt werden.


 

Schlüsselfertiges Bauen

Bauträger bieten häufig, ähnlich wie beim Kauf eines bestehenden Gebäudes, die Gesamtleistung aus Grundstück, Gebäude, Nebenkosten und Betreuung, sowie ggf. die finanzielle Abwicklung zu einem Festpreis.


 

Schnell(bau)sparvertrag

Bausparvertrag gemäß § 10 BSpKG; § 2 BSpKVO, bei dem die vertraglich vereinbarte Mindestansparsumme innerhalb von 12 Monaten nach Vertragsabschluss eingezahlt wird. Das Neugeschäft und der Bestand an nicht zugeteilten Schnell(bau)sparverträgen sind begrenzt.


 

Schuldanerkenntnis

Einseitige Erklärung gemäß § 781 BGB, durch die das Bestehen eines Schuldverhältnisses anerkannt wird. Das Schuldanerkenntnis dient zur Beweiserleichterung für den Gläubiger.


 

Schätzgebühr

Sie wird vom Geldgeber in Rechnung gestellt, wenn er das Haus oder die Wohnung taxieren läßt, um den Beleihungswert festzustellen. Der Schätzer kann ein Bankangestellter oder ein vereidigter Sachverständiger sein.


 

Seniorenheime

Einrichtungen, die zum Zwecke der Unterbringung älterer und pflegebedürftiger Personen entgeltlich betrieben werden. Einzelheiten sind unter anderem geregelt im Heimgesetz, in der Heimmindestbauverordnung, im Pflegeversicherungsgesetz sowie in länderspezifischen Bestimmungen. Unterschieden werden Altenheime und Pflegeheime oder Altenpflegeheime. Traditionelles Ziel der Altenheime ist die Versorgung der Heimbewohner mit Leistungen, wie Wohnen, Speisen, Hauswirtschaft, Tagesgestaltung, Kommunikation.


 

Sicherheitseinbehalt

Der Bauherr kann die Sicherstellung der vertragsgemäßen Ausführung bis zur Abnahme durch einen im Bauvertrag vereinbarten Sicherheitseinbehalt auf Abschlagsrechnungen absichern. In der Regel beträgt der Sicherheitseinbehalt zehn Prozent der Bruttovertragssumme. Er ist durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft ablösbar. Die Sicherstellung der Gewährleistungsansprüche bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist kann durch einen im Bauvertrag vereinbarten Sicherheitseinbehalt auf die Schlussrechnung abgesichert werden. Dieser Sicherheitseinbehalt beträgt in der Regel fünf Prozent der Bruttovertragssumme und kann durch eine Gewährleistungsbürgschaft abgelöst werden.


 

Sicherungsübereignung

Eigentumsübertragung gemäß §§ 929, 930 BGB. Die zur Sicherung übereignete Sache darf nur bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung verwertet werden.


 

Sofortdarlehen

Darlehen von Bausparkassen gemäß § 4 Abs.1 BSpKG. Darlehen an Nicht-Bausparer, die nur aus Eigen- oder aufgenommenen Fremdmitteln, also nicht aus sogenannten kollektiven Mitteln refinanziert werden. Außerkollektive Kredite. Sie ähneln hinsichtlich ihrer Verzinsung und Besicherung erststelligen Hypothekendarlehen, können aber im Gegensatz zu diesen auch nachrangig abgesichert werden. Sofortdarlehen dürfen nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden.


 

Sondereigentum

Dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung gemäß §§ 3, 5 WEG. Zum Sondereigentum gehören die Räume der im Kaufvertrag genannten Eigentumswohnung. Dazu gehören auch Bodenbeläge, Einbaumöbel, Heizkörper, Sanitärinstallationen sowie weiterer Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung. Außerdem die dazu gehörenden Gebäudebestandteile. Diese können verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über Gebühr beeinträchtigt wird. Nicht zum Sondereigentum gehören die gesamten tragenden Teile des Gebäudes.


 

Sondertilgung

Tilgung, die über die im Kreditvertrag vereinbarten Leistungsraten hinausgeht. Sondertilgungen sind für Bauspardarlehen bei Bausparkassen jederzeit problemlos möglich, bei den übrigen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung. Von den letztgenannten wird dann zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein Zinsausgleich verlangt, wodurch Sondertilgungen häufig wirtschaftlich unrentabel werden. Sondertilgungen sind nicht für Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite möglich.


 

Sparer-Kassen-Leistungsverhältnis

Verhältnis zwischen den Leistungen der Bausparer und denen der Bausparkasse. Grundvoraussetzung für die Funktionsfähigkeit des kollektiven Bausparsystems ist die dauerhafte Ausgewogenheit der Leistungen der Bausparer und der Gegenleistung der Bausparkasse aus der von ihr zu verwaltenden Zuteilungsmasse. Das in § 8 BSpKG definierte individuelle Sparer-Kassen-Leistungsverhältnis (SKLV) bezieht sich auf die gesamte Laufzeit der einzelnen Bausparverträge. Für seine Berechnung kommen verschiedene Methoden in Betracht. So beispielsweise die Ermittlung des Quotienten aus der Summe der Guthaben, die der Bausparvertrag zu bestimmten Terminen in der Sparphase aufweist, und der Summe der Restdarlehen in der Tilgungsphase. Gemessen wird damit die jeweils effektive Kapitalbindung eines Bausparvertrages in der Spar- und Darlehensphase. Das SKLV erlaubt eine theoretische Aussage über die langfristigen Liquiditätswirkungen eines bestimmten Spar- und Tilgungsverhaltens auf das Bausparkollektiv. Nach § 7 BSpKVO sind die Bausparkassen verpflichtet, in ihren ABB geeignete Zuteilungsvoraussetzungen aufzunehmen, die auf Dauer zu einem kollektiven Sparer-Kassen-Leistungsverhältnis von mindestens 1,0 führen. Eine Legaldefinition für das kollektive SKLV gibt es nicht. In der Praxis lässt sich das kollektive SKLV für die Vergangenheit durch entsprechende Analysen der Entnahmen aus der Zuteilungsmasse feststellen; für die Zukunft durch entsprechende Simulationsrechnungen, die auf Annahmen über die Entwicklung von Größenordnung und Struktur der Bausparkollektive basieren.


 

Sparkassen-Finanzgruppe

Gesamtheit aller Sparkassen, Landesbanken, Landesbausparkassen und ihrer Gemeinschaftseinrichtungen auf zentraler und regionaler Ebene. Wichtige Wesensmerkmale sind der dezentrale Aufbau und die Gewährträgerhaftung. Ende 2004 gehörten zur Sparkassenorganisation unter anderem 477 Sparkassen, 11 Landesbanken/Girozentralen, 11 Landesbausparkassen, 13 Öffentliche Versicherungen, die DGZ-Deka-Bank, 8 Leasinggesellschaften, 6 Kapitalanlagegesellschaften, 2 Factoring-Gesellschaften, 80 Kapitalbeteiligungsgesellschaften und 11 LBS-Immobiliengesellschaften. Mit diesen Verbundpartnern kann die Sparkassen-Finanzgruppe die gesamte Palette der Finanzdienstleistungen aus einer Hand anbieten.


 

Spekulationsgeschäft

Gemäß § 23 Abs.1 EStG liegt ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft grundsätzlich vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung von Immobilien nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausnahme: Immobilien, die über den gesamten Zeitraum oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Spekulationsverluste sind nur mit Spekulationsgewinnen des gleichen Jahres zu verrechnen, sie mindern nicht die übrigen Einkünfte.


 

Steingut

Feinkeramische Erzeugnisse mit porösen Scherben, die unter anderem für Fliesen verwendet werden. Sie sind grundsätzlich glasiert und werden je nach Abrieb in unterschiedliche Strapazierfähigkeitsklassen eingeteilt.


 

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Teilauszahlungsaufschläge

Bei Neubauvorhaben wird das gesamte Darlehen meist nach Baufortschritt und daher nicht in einer Summe benötigt. Wird das Darlehen also in Teilbeträgen abgerufen, berechnen die Banken für den erhöhten Verwaltungsaufwand häufig Zuschläge, die sogenannten Teilauszahlungs- oder Teilvalutierungsaufschläge.


 

Teilbausparvertrag

Entsteht durch Teilung der ursprünglichen Bausparsumme in einen sogenannten Teilbausparvertrag und einen Restbausparvertrag. Das gesamte Bausparguthaben wird dabei dem Teilbausparvertrag gutgeschrieben und die Bewertungszahl auf der Grundlage der verminderten Bausparsumme neu berechnet. Dies führt zu einer früheren Zuteilung. Der Restbausparvertrag wird abschlussgebührenfrei als neuer Bausparvertrag eingerichtet.


 

Teileigentum

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, welches in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum steht. Dazu gehören beispielsweise Ladengeschäfte oder Praxisräume. Für das Teileigentum gemäß § 1 WEG gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.


 

Teilungserklärung

Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind. Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte, wie etwa Stellplätze, gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Danach erst ist eine Belastung der Miteigentumsanteile möglich.


 

Tilgung

Rückführung der Darlehensschuld durch zeitlich und in der Höhe festgesetzte gleichbleibende oder unterschiedlich hohe Abzahlungsbeiträge. Die Verrechnung der Tilgungsleistungen erfolgt in der Regel auf den Tag genau. Einzelheiten sind in den Darlehensbedingungen erläutert.


 

Tilgungsaussetzung

Eine Zeit am Anfang der Laufzeit eines Darlehens, in der keine Raten, sondern nur Zinsen gezahlt werden. Es erfolgt also keine Tilgung und die Restschuld bleibt in dieser Zeit konstant.


 

Tilgungsbausparvertrag (TBV)

Besondere Form der Verbundfinanzierung in der Sparkassen-Finanzgruppe durch die Verbindung von Bauspar- und Hypothekenfinanzierung. Dabei gewährt die mit der Bausparkasse kooperierende Sparkasse eine erste Hypothek und stellt diese tilgungsfrei. Gleichzeitig mit der Kreditaufnahme schließt der Kreditnehmer einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme der Kredithöhe entspricht. Die Ansprüche aus diesem Bausparvertrag werden an die Sparkasse abgetreten. Zusätzlich verpflichtet sich der Kreditnehmer, diesen Bausparvertrag zuteilungsreif anzusparen. Bei Zuteilungsreife des Bausparvertrages wird die Hypothek in einer Summe oder schrittweise, beispielsweise mittels Teilbausparsummen abgelöst.


 

Tilgungshypothek

Hypothek, die bis zur endgültigen Amortisation im Gegensatz zur Abzahlungshypothek durch eine gleichbleibende Jahresleistung (Annuität) oder in gleichmäßigen Raten zurückgeführt wird. Gleichmäßige Raten werden meist monatlich oder vierteljährlich fällig. Durch den sich verringernden Zinsanteil erhöht sich automatisch der Tilgungsanteil. Die jeweils getilgten Anteile werden dabei zur Eigentümergrundschuld. Gegensatz: Festdarlehen.


 

Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung einer Darlehensrückzahlung über die gesamte Laufzeit hinweg bis zur restlosen Tilgung des Darlehens. Aus dem regelmäßig zu erstellenden Zins- und Tilgungsplan sind beispielsweise die Kreditart und Kredithöhe ersichtlich. Außerdem der Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten.


 

Tilgungsstreckungskredit

Bei den Tilgungsstreckungskrediten der Bausparkassen hat der Bausparer im Tilgungsstreckungsfalle eine reduzierte Monatsrate zu erbringen. Für den reduzierten Teil der Monatsrate richtet die Bausparkasse ein Tilgungsstreckungskonto ein. Dieses wird mit einem kapitalmarktabhängigen Zins verzinst und muss später vom Bausparer ebenfalls zurückgeführt werden. Dies führt zu einer Laufzeitverlängerung des Gesamtkredits.


 

Tilgungsverrechnung

Die Verrechnung der laufenden Tilgungsleistungen kann prinzipiell taggenau, monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. Aktuell hat sich mittlerweile auch bei längerfristigen Hypothekendarlehen die taggenaue Tilgungsverrechnung nach der sogenannten Kontokorrentmethode durchgesetzt. Die Art der Tilgungsverrechnung wirkt sich auf die Höhe des Effektivzinses aus. Eine verzögerte Verrechnung der Tilgung etwa erhöht den Effektivzins. Denn der Kunde zahlt Zinsen für Schulden, die er schon zurückgezahlt hat. Wie das jeweilige Kreditinstitut vorgeht, kann der Bauherr der Zinsberechnungsklausel im Darlehensvertrag entnehmen.


 

Tragbare Belastung

Grundelement des Finanzierungsplans. Derjenige Teil der nachhaltig verfügbaren Einkünfte des Kreditnehmers, der zur Zahlung der Zins- und Tilgungsleistungen verwendet werden kann. Die Grundlagen für die Ermittlung der tragbaren Belastung bilden das monatliche Haushaltsnettoeinkommen sowie die sonstigen regelmäßigen Einkünfte abzüglich laufender Belastungen. Erfahrungsgemäß liegt die tragbare Belastung je nach Einkommenshöhe zwischen 25 und 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens.


 

Tragende Wände

Tragende Wände nehmen die Kräfte aus Decken und anderen darüberliegenden Bauteilen auf und leiten sie nach unten ab.


 

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Umschuldung

Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen. Doch eine solche Umschuldung lohnt sich nicht immer. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem fallen für das neue Darlehen noch einmal Notar- und Amtsgerichtsgebühren an. Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein Foreward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen.


 

Umwandlung

Hier: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Eine Umwandlung ist nur dann möglich, wenn von der zuständigen Behörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird. Ein neuer Eigentümer kann erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb Eigenbedarf beanspruchen. Diese Kündigungssperrfrist kann seit Mai 1993 durch Rechtsverordnung in bestimmten Gemeinden oder Gemeindegebieten auf 10 Jahre verlängert werden.


 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung gemäß § 22 GrEStG des zuständigen Finanzamtes, dass für ein bestimmtes Grundstück keine aktuell fälligen steuerlichen Verpflichtungen, beispielsweise die Grunderwerbsteuer, bestehen. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung eines Eigentümerwechsels im Grundbuch.


 

Unverzinsliche Einlage

Anstelle der Abschlussgebühr ist in verschiedenen Bauspartarifen die Zahlung einer unverzinslichen Einlage vorgesehen. Die Einlage wird in der Regel unverzinslich auf ein Sonderkonto eingezahlt. Sie wird bei der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens fällig oder bei Vorliegen der in den ABB geregelten Voraussetzungen mit dem Bausparguthaben zurückgezahlt. Unter diese Vorraussetzungen fällt der Darlehensverzicht nach Zuteilung.