Frau sitzt im Wohnzimmer am Laptop, auf dem Tisch liegen Taschenrechner und Rechnungen.

Finanzierungsplan: In 7 Schritten durch die Baufinanzierung

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Kassensturz, Budget planen, Kapitalbedarf ermitteln: Der Weg zur Wunsch-Immobilie führt über einen Finanzierungsplan. Hier finden Sie eine verständlich erklärte Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ihre Immobilienfinanzierung.

  • Kassensturz: Wie viel können Sie jeden Monat für den Immobilienkredit erübrigen? Stellen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen dabei.
  • Gesamtkosten: Wie viel darf Ihre Immobilie kosten? Berechnen Sie die Kauf- bzw. Baukosten und die Nebenkosten. Sie können dazu unseren Budgetrechner nutzen. 
  • Fremdkapital: Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie selbst in die Immobilienfinanzierung einbringen können. Für den Rest benötigen Sie eine Fremdfinanzierung. Tipp: Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf staatliche Fördermittel haben.


Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um die optimale Konstellation aus Darlehenssumme, Laufzeit, Anfangstilgung und Sollzins zu finden.

Finanzierungsrechner

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Der erste Schritt auf dem Weg zum Finanzierungsplan: Finden Sie heraus, wie hoch die monatliche Rate für Ihren Immobilienkredit sein darf.

Unser Tipp, falls Sie kein Haushaltsbuch führen: Nutzen Sie eine Excel-Tabelle oder eine kostenlose Haushaltsbuch-App.

Sie sollten zumindest für zwei bis drei Monate alle Ausgaben festhalten und den Einkünften gegenüberstellen. Ordnen Sie die einzelnen Ausgaben Kategorien zu, damit Sie sehen, wohin das meiste Geld fließt und wo Sie evtl. noch sparen können. Typische Kategorien sind:

  • Wohnen
  • Lebensmittel
  • Abos & Verträge (Internet, Smartphone …)
  • Altersvorsorge & Versicherungen
  • Freizeit & Urlaub
  • Kleidung & Kosmetik
  • Auto & andere Verkehrsmittel
  • Schule & Bildung
  • Sparpläne für Aktien, ETFs etc.


Planen Sie einen Puffer für unvorhergesehene Belastungen ein, z. B. für den Fall, dass die Waschmaschine kaputt geht oder eine höhere Nebenkostennachzahlung ansteht.

Damit Sie auch langfristig Ihren Immobilienkredit problemlos zurückzahlen können, sollten maximal 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens in die Finanzierung fließen.

Zum Kassensturz gehört auch, dass Sie sich Ihr gesamtes Vermögen ansehen: Wie viel Eigenkapital können Sie in die Baufinanzierung einbringen? Können Sie der Bank Sicherheiten bieten wie eine bereits abbezahlte Immobilie?

Viele Menschen betrachten nur ihr Bank- und Sparguthaben sowie Wertpapiere. Folgendes zählt ebenfalls als Eigenkapital:

  • Bausparguthaben
  • Rückkaufswert von privaten Renten- und Lebensversicherungen
    (Sie müssen diese nicht verkaufen, aber die Ansprüche bis zur vollständigen Tilgung abtreten.)
  • Eigenleistungen: Wer beim Hausbau selbst mitanpackt, erhält oft die sog. Muskelhypothek
  • Private Darlehen


Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten plus 15 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten selbst zahlen können. Die günstigen Konditionen erhalten Sie mit einer Eigenkapitalquote von 40 bis 70 Prozent.

Tipp: Halten Sie Rücklagen zurück

Investieren Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Baufinanzierung. Behalten Sie mindestens drei Netto-Monatseinkommen als Rücklage – unabhängig vom Immobilienbesitz. Eigentümer:innen sollten zudem 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für die Instandhaltung des Hauses oder der Wohnung ansparen.

Beim Immobilienkauf steht der Kaufpreis fest. Beim Hausbau haben Sie mit einem Festpreis Planungssicherheit. Lassen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag dennoch am besten von unabhängigen Sachverständigen prüfen.

Hinzu kommen jeweils 10 bis 15 Prozent Nebenkosten. Beim Hausbau können die Baunebenkosten bis zu 20 Prozent betragen – vor allem dann, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist. Hier finden Sie einen Überblick der Kauf- und Baunebenkosten:

Berücksichtigen Sie in Ihrem Finanzierungsplan auch Kosten für Umzug und Einrichtung. Beim Hausbau oder der Renovierung einer Bestandsimmobilie können Mehrkosten durch Bauverzögerungen oder Baumängel entstehen.

Beziehen Sie in Ihren Finanzierungsplan auch Fördermittel wie die KfW-Förderung mit ein. Sie zählen zum Fremdkapital und bestehen aus:

  • Förderdarlehen mit besonders günstigen Zinsen
  • Tilgungszuschüssen, die Sie nicht zurückzahlen müssen


Neben der bundeseigenen KfW-Bank vergeben auch viele Landesbanken und teilweise sogar Städte und Gemeinden Förderungen. Erkundigen Sie sich direkt auf der jeweiligen Website. Viele Banken und Finanzierungspartner bieten eine kostenlose Beratung zu Fördermöglichkeiten und beantragen diese direkt für Sie.

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Wann wollen Sie wieder schuldenfrei sein? Spätestens bei Renteneintritt sollten Sie den Immobilienkredit vollständig abbezahlt haben. Berücksichtigen Sie in Ihrem Finanzierungsplan Folgendes:

  • Die Laufzeit eines Darlehens bezieht sich in der Regel auf die Dauer der Zinsbindung. So lange sichert Ihnen ein Kreditinstitut einen festen Zinssatz zu. Meist handelt es sich um 10 oder 15 Jahre. Das heißt nicht, dass bis dahin der gesamte Betrag getilgt ist.
  • Meist bleibt nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Da das Zinsniveau bis dahin wieder steigen kann, wählen viele Kreditnehmer eine lange Zinsbindung. Diese geht aber meist mit einem etwas höheren Sollzinssatz einher.

 

Folgende Begriffe sollten Sie auch kennen, wenn Sie Ihren Finanzierungsplan aufstellen:  

  • Anfangstilgung: Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent Sie im ersten Jahr vom Gesamtbetrag zurückzahlen. Bei Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten (die häufigste Darlehensart bei der Immobilienfinanzierung) steigt der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit, während der Zinsanteil sinkt. Je höher die Anfangstilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und desto geringer sind die Finanzierungskosten. Wir empfehlen mindestens 2 bis 3 Prozent pro Jahr.
  • Sondertilgung: Die Option zur Sondertilgung ist oft mit einem Zinsaufschlag verbunden. Die Flexibilität kann sich aber lohnen: Sie können unerwarteten Geldsegen (zum Beispiel einen Bonus oder den Tilgungszuschuss einer Förderbank) für die Rückzahlung nutzen. So sinken Restschuld und Zinskosten insgesamt.   
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf einer 10-Jahres-Frist kündigen oder ablösen wollen (zum Beispiel, weil Sie die Immobilie wieder verkaufen), erheben Banken teilweise hohe Entschädigungen für die entgangen Zinsen.
  • Bereitstellungszinsen: Wer ein Haus baut, sollte auf die Höhe der Bereitstellungszinsen und die Dauer der bereitstellungsfreien Zeit achten.
    Sie erhalten die Darlehenssumme nicht auf einen Schlag, sondern gestaffelt nach Baufortschritt. Da es beim Hausbau schnell zu Verzögerungen kommt, drohen Bereitstellungszinsen als „Strafzahlungen“ für verspätet abgerufene Darlehensbeträge.
  • Tilgungspausen: Achten Sie beim Abschluss eines Kreditvertrages auch darauf, ob Sie die Raten vorübergehend verringern oder ganz aussetzen können. Bei einer Erkrankung, Arbeitsplatzverlust oder anderen Notlagen ist dies meist sinnvoller als eine teure Restschuldversicherung, die in vielen Fällen gar nicht greift.   

Selbst wenn Sie mit Ihrer Hausbank finanzieren wollen: Holen Sie Vergleichsangebote ein, um eine Verhandlungsbasis zu haben. Denn beim Sollzins machen auch die Nachkommastellen einen großen Unterschied:

Beispiel: Bei einem Baudarlehen über 100.000 Euro können Sie mit einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent im Laufe von 15 Jahren rund 3.000 Euro Zinsen sparen.

Auch das Hinzuziehen eines Finanzierungsvermittlers kann sich lohnen: Vermittler:innen arbeiten mit mehreren Kreditinstituten zusammen und kommen oft an noch günstigere Konditionen. Die Ersparnis sollte allerdings höher sein als die Vermittlungsgebühr.

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